专家分析：中共以房养老最大风险是房产泡沫

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2013年09月17日 2:41 PDF版分享转发

北京20年前建的住宅楼（2013/9/13）

北京这栋20年前建的住宅楼业主如果把房产反向抵押，能换取多少养老金？

据新华社报道，中国准备明年一季度开始试行“以房养老”，作为政府鼓励发展养老服务业的扶持措施之一。不过，包括北京、上海在内的一些先行试点的城市发现这种在成熟市场存在已久的服务在中国似乎“不灵”，报章标题直言“京沪试点均告失败”。

据悉，除了中国住房“产权70年”等制度问题，子女供养和房产传给下一代等固有的观念也是导致试验遭冷遇的主要因素。

英国诺丁汉大学当代中国学学院院长姚树洁认为，无论在中国还是在英国或者其他成熟市场，以房养老只能是整个养老体系中的一小部分。

他认为，向中国引进这种养老辅助方式，最大的风险是中国房地产市场本身的泡沫过大，未来叵测。

释放价值

“以房养老”，即老人把自己拥有产权的房产抵押给金融机构，或称反向抵押，以换取养老金，是国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出的扶持政策之一。

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具体而言，是指老人把已经付清贷款的房子抵押给保险公司等金融机构，金融机构通过数据统计和精算，综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素，定期发放现金给房主。

这与英国的“资产释放”类老人房产抵押贷款略有不同。英国老人抵押房产，“释放”锁在砖瓦间的资产换取钱款，在英国可以算是“以房养老”三个途径之一。

姚树洁教授指出，把房产投资作为老有所养的一条途径，首先需要市场成熟、稳定，产权及相关法规清晰。

他说，要在中国推行住房反向抵押服务，最大的风险是房地产市场本身具有极大的不确定性，泡沫太大，政策走向不明。

如此，今天值上亿元人民币的房产10年后值多少，20年后又值多少，很难断言必定是一条上升曲线。

“那就好比坐飞机不关机舱门，”他说。

此外，中国住房到业主仙去时，不但剩下的产权年限可能很短，房子的质量估计也成问题。要确定这样的抵押物值多少现金，恐怕难度很高。

主要风险

同时，把房产作为未来收入来源之一，涉及的是一套金融模式，在房产估值、价值预期、风险评估、利率确定等具体操作层面不但专业要求高，还需要体现房产市场的地方性特点。

作为潜在的房产东主，提供房产抵押的金融机构，包括设计此类“释放房产价值”产品的保险公司，经验不足不是大问题，关键是需要一套完善的操作和监控系统。

姚树洁指出，英国政府不直接插手这类市场活动，但法律为这类市场活动中的各方权益提供保障。

具体到英国的业主，通常到退休时房屋按揭贷款已经付清，子女长大成人飞离鸟巢，一般而言绝大部分房产都会升值。

以房养老的常见做法包括卖大房换小房，将住房全部或部分出租，或者抵押房产，具体选择取决于各人实际情况。

真正把房产抵押给金融机构换钱补贴退休后日常生活开支的只是其中一部分。

终身按揭

姚树洁认为，以房养老在中国是否能成为“社保养老”和“子女养老”之外第三条养老途径，实际上应该换个提法，即它在中国的养老体系中占据的比例将有多大。

他说，不能因为现在房价高企就认为可以把养老的责任推卸给业主。

退休后需要养老帮助的阶层中，拥有足以当作抵押的房产的可能不占多数。

在英国，抵押房产并非养老的主要途径。

通常，抵押房产换得“终身按揭”（lifetime Mortgage），可以一次性兑现，也可以分期、分批支取。

金融机构对用于抵押的房产的价值和类别，以及申请抵押贷款的业主年龄下限都有明确规定。

未付清购房按揭的业主必须用抵押房产所得钱款付清按揭，剩下的钱可以随意支配。

同时，把房子抵押给银行或保险公司后，将来留给配偶后代的遗产金额相应减少，原来不要交税的可能因为收入增加而需纳税，原来享受的与收入挂钩的福利金额可能要相应减少。

如果选择固定遗产金额，那么抵押房产时可以换得的金额就会减少。

因此，提供这类终身按揭的金融机构会提醒潜在客户，做决定前先与家人商量，不失为明智之举。

(撰稿：郱书责编：尚清）

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