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Italiano香港楼市加辣 二手寒冬上车添难
中国新年后的传统楼市“小阳春”，遇上金管局上周五毫无预警下收紧按揭为楼市降温，令过去的周末楼市成交量呆滞，多个屋苑录得零成交，但就继续录得高价成交，呈量跌价升态势。一手楼盘亦似乎未受影响，加辣后长实首个新盘，以九成二按化解辣招之后，昨日（2日）更宣布加价加推。市场预料购买力将流向一手市场。加辣效应之下，业界指，市民要上车难上加难，预料面积更小的“棺材屋”将更盛行，势必令市民居住环境雪上加霜。
金管局出招后首个周末，楼市二手市场陷入寒冬，十大屋苑仅录得3个成交，7个蓝筹屋苑则一律捧蛋收场。
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图为50个指标屋苑之一港岛区的康怡花园。（余钢／大纪元）
据利嘉阁数据显示，全港50个指标屋苑在上周共录85宗买卖个案，虽较前一周中国新年期间的69宗成交增加23%，唯较新年前一周成交量下跌38%，创去年二月以后的近54周次低。
当中细价楼集中、一再录得破顶成交的沙田区，二手看楼量大减五成。据利嘉阁地产沙田第一城组别经理胡汉业表示，加辣后成交是零，而且这两天多了业主放盘，因部份业主担忧细价楼已见顶，故叫价软化3%。
楼市三月料挫至五千宗
当中一名年约30岁、准备结婚的上车客，原本过年前计划置业，希望够供400万元的细价楼，不过加辣后，已经打消置业念头。“准夫妇月入加起来3.5万，如果之前借足九成，借30年，月供1.3万即可，但现在多了压力测试，已经无能力置业。”胡汉业预计新措施对上车的年轻人打击最大。
美联报告则指，2月份整体物业注册宗数最终能够保住8,000宗水准，但已现跌势，按月回落约3.2%左右。估计3月份注册数字将有机会回落至5,000余宗水准，届时将创一年新低。
元朗上车盘录新高成交
虽然加辣令成交陷入胶着，但无阻楼价继续上升，录得至少3单破顶成交，呈量跌价升的态势。
中原地产元朗新时代广场分行经理徐家伦表示，元朗区向来是买家上车之选，金管局突收紧按揭后，有首置人士担心日后更难上车，即时加快决定入市，斥资590万元购入元朗名御一个实用面积738尺复式户，尺价7,995元，造价及尺价俱创同类单位新高。
另一方面，楼价700万元以上物业按揭，未受新措施影响，且买家多属有实力的换楼客，过去周末市场上，不乏中高价二手楼成交。青衣盈翠半岛一个面积近900平方尺的高层特色户，以1,600万元成交，平均尺价逾17,000元，造价及尺价齐创屋苑新高。
豪宅市场也连录破顶成交。嘉里建设九龙塘的一号义德道洋房，以高达3.629亿高价成交，折合尺价高达82,253元，贵绝九龙洋房。
长实悦目提价加推应市
至于一手市场，周末合共录约20宗成交，集中700万元以上的单位。
新盘方面，金管局收紧按揭后，首个开售的长实红磡悦目，旋即出招，与按揭中介合作，为首置买家提供最多九成楼价按揭，同时，提供首年定息2.2厘优惠；据市场消息，该盘3天已累收逾750票，超购12倍。昨日更提价加推56伙应市，单位间隔分别为12伙423尺，及44伙430尺单位，价单定价686.6万元至 897.7万元，尺价15,967元至20,877元。平均提价约0.5%，个别单位提价不多于1%。
旗下红磡新盘“悦目”于农历新年前已上载楼书，最快本周内开价，首批单位将不少于50伙，示范单位将于本周四开放予公众参观。（宋祥龙/大纪元）
长实营业经理杨桂玲不讳言，有见首批52个单位供不应求的情况，故再加推，首批连加推合共108伙。今次提价只是反映物业价值，并表示看楼量无受到“加辣”影响属预期之内。项目主打上车客，而集团伙同财务公司提供给买家的“九成按揭”并非特别措施，只是希望帮到真正用家。对于会否担心政府未来再出招，她称不会为未来的事情下判断。
二手冰封上车置业更难
美联物业住宅部行政总裁布少明表示，加辣后对二手影响大，预料一手在发展商推二按之后，一手楼优势更大。而辣招效应，未来一两个星期最为关键，不过长远而言，辣招效应会被市场消化，重回旺势。“政府出招是希望银行体制安全，希望升幅放缓，短期都看到这个目的，但中长期而言，还要看息口、市场供应、需求及经济环境。预期辣招效应消化后，购买力释放出来，重蹈覆辙之前辣招楼市再升的情况。”
他预测楼市今年仍会升10%，只不过升幅会放缓，由之前预测上半年升10%，到全年预测升10%。
楼市三趋势 料棺材屋盛行
高纬环球大中华区评值及专业顾问部董事张翘楚表示，加辣后楼市将呈三个趋势，包括刺激一手需求，尤其是郊区的一手上车盘更炽热，二手楼进一步压缩，另外市民会日趋买更小的单位以上车，进一步令细价楼升势恶化。
他指，虽然发展商提供二按，但主要是针对600-700万元的楼盘，市民上车的刚性需求仍在，加上货币贬值，市民都期望买楼保值，所以量力而为之下，预测200多尺的棺材屋更见俏。“李嘉诚都说买小单位，单身、年轻的人士，可能会趋向买棺材屋，好像纽约等地一样。”
对于外界担忧财务公司以二按、三按等吸引市民借钱置业，张翘楚承认这个是一个隐忧，建议政府监管方向，从银行扩展到财按公司，降低市场风险。
金管局就二按发指引
就长实等以二按化解辣招，金管局昨日发出“物业按揭贷款的审慎监管措施”通告，澄清若借款人无论是透过二按，抑或按揭保险计划，令整体按揭成数高于八成，其供款与入息比率上限将划一为45%，压力测试下的DSR上限亦要调低至55%，较过去分别实施的50%及60%之上限为低。
中原按揭经纪董事总经理王美凤指出，有关金管局目前新指引降低借款人的供款与入息比率上限，可确保借款人有较高还款能力及较强的防守力, 有助降低银行信贷风险。
议员：三辣招治标不治本
立法会房屋事务委员会昨日讨论金管局最新出笼的“三辣招”收紧物业按揭贷款。包括泛民及建制派议员皆质疑当局的成效。
黄毓民议员批评辣招治标不治本、自欺欺人，指楼价飙升是社会及金融体系的计时炸弹，“引入辣招至短期交投量及投机买家减少，本地买家也减少，但楼价仍高居不下。”他说将按揭降至六成令民众置业更难，如有夫妇已经存够钱买楼，现在突然调至六成，变成首期又不够钱，楼价又继续飙升永远都买不到楼，他批评金管局制造社会怨气：“公然与民为敌。”
陈伟业批评新三辣招令青年置业难，“你令到香港年轻人对这个政府的愤怒增加，你令到这个社会矛盾不断激化。同时，你突然将这个按揭大量提升的话，必然令到这些细单位的租金在接下来这一年必然疯狂上升。”
他表示理解政府要打击炒楼但是要研究可行的方式，譬如仿效澳洲规定非居民不可以买二手楼及检控的手法等等，“因为很清楚知道很多楼宇买卖是基于很多黑钱，还有内地很多官员、家眷，基于很多的理由要大笔钱来买楼。香港小型单位的上升基于你早前打压楼市上升的措施，特别是一些豪宅，很多投资转到小型单位。买小型单位的人，我绝对相信肯定有显著部份人不是真正用家。”
张超雄议员表示，过去政府推出印花税双辣招短期内抑制楼价，但政府都承认去年4月楼价又恢复极速攀升。今次政府再出招降低按揭成数，真正打击的是本地用家，大陆人根本无影响，因为他们不需要按揭，“整袋银纸拿过来的！”
中联办炒楼免印花税
今年2月，传出中联办以4.8亿元购入恒地西半山英华台铂峰全幢，无需缴交超过1.1亿元的印花税。
黄毓民批评当局豁免中联办买楼印花税，“所谓中联办驻港机构，你奈它不何，豁免它，你告诉我什么是公道。这些政策就是没有公义，还有在擦共产党鞋，可耻到极。”
他又说过去中联办已有多次炒楼纪录，“去年在11月以2.384亿元沽出九龙塘约道6号屋，这个月初又以1亿4千7百万沽出上环信德中心西座部份楼面。中联办在36个月内出售“铂峰”，同样不需要缴付额外印花税，它是不是炒楼？”
港人海外投资亚洲第三
香港楼价尤其是细价楼狂升，令有关“细价楼爆煲”言论不绝于耳，不少投资者已经开始转向海外。据世邦魏理仕发布2014年亚洲房地产境外投资数据。香港境外投资金额按年增长31%，去年总投资金额高达63亿美元（约491.4亿港元），仅次新加坡（119亿美元，约928.2亿港元）及中国（101亿美元，约 787.8亿港元），排行第三。
欧洲、中东、非洲继续最受亚洲投资者追捧，投资金额为137亿美元（约1,068.6亿港元）。有17%资金投资在英国伦敦，日本东京约占9%。
世邦魏理仕亚太区研究部资深董事蔡咏嘉指，2014年全年亚洲境外投资金额连续第二年创出新高。香港的增幅最为显著，由于过往数年香港房地产市场推行紧缩政策，令跨境投资需求不断增加。连同上星期五香港政府最新推出的紧缩政策，相信房地产公司于香港境外投资活动将变得更为活跃。
