近7年里持续上涨的东京市中心的写字楼租金已转为下跌。大型房产中介三鬼商事9月10日发布的数据显示，8月市中心5区（千代田、中央、港、新宿、涩谷）平均招租租金为3.3平方米2万2822日元（约合人民币1470元），比上月下降0.83％。空置率自2018年2月以来首次上升至3％以上，写字楼租赁行情已迎来拐点。

纳入调查对象（2606栋）的写字楼的招租租金8月环比下降192日元，约80个月以来（自2013年12月以来）首次转为下滑。租金在7月上升至每3.3平方米2万3014日元（约合人民币1482元）。超过了2008年8月雷曼危机前高点的2万2901日元（约合人民币1475元），创出保留单月数据的2002年1月以后的最高价。

东京市中心

8月新建大楼（28栋）的租金为3万3235日元（约合人民币2141元），上涨0.85％。但竣工后过去1年的原有大楼（2578栋）的租金下降0.83％，降至2万2588日元（约合人民币1455元）。按地区来看，东京市中心5个区的租金全部下降。

有分析认为，租金停止上升的原因是，中共病毒疫情扩大导致中小型物业的解约增加，市场上降价招租的房东增加。此外，租户搬入新建大楼等带来的闲置增加，大型楼宇也出现招募租户的趋势。写字楼需求走弱正在加强租金下行压力。

租金的下降与空置率的上升相关。8月，东京市中心5区的空置率（包括租户决定搬走、业主开始招租的房间）为3.07％，环比提高0.3个百分点。空置率自3月起连续6个月提高，超过3％是30个月以来首次。

容易波动较大的新建大楼的空置率为2.46％，原有大楼为3.09％，环比提高0.3个百分点。虽说原本空置率处于历史性低水平，但持续大幅上升。

此前，一般认为5％的空置率是供求均衡的状态，以5%为转折点，租金将反转。不过，东京目前的写字楼数量与30年前相比增至约1.5倍，每栋楼的规模也在增大。即使空置率是3％左右，也可能对租金动向产生明显影响。

此外，随着中共病毒疫情导致居家办公固定下来，租户也开始改变此前租写字楼的方式。认为中长期来说需求将减退的看法有可能导致房东为了争夺租户而降租金。

已过顶峰的租金是否会随着空置率上升而持续下降？大型房产中介三幸房地产（Sanko Estate）旗下的写字楼综合研究所预测称，统计能马上入住的空间，空置率目前为1％多，今后1年里将提高至约4％以上，租金将持平或缓慢下降。该研究所的董事长今关丰和指出，“经济下滑暂时触底”，还表示“与空置率超过8％的雷曼危机后相比，租金下降的影响或将有限”。

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来源：日经