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Italiano小产权房绝不违法，只是刺到了地产利益集团的痛处
2013-11-23 20:14 来源: 博客 作者: 周彦武 
小产权房主要是建筑在农村集体土地上的商品房，大多由乡镇政府或者乡村自治组织(村民委员会)颁发房产证，也有的以合同的形式确认产权，没有任何房产证。还有部分小产权房建筑在国有土地上和军队享有使用权的土地上，由于相关政府部门不批准或开发商手续不齐全，办不到房产证就在市场上销售房屋。
据国土部不完全统计，2007年以前，全国小产权房的面积累计高达66亿平方米。按每套房90平方米计，66亿平方米相当于7，333万套房。按每套住3人计算，可以住2.2亿人。另据全国工商联数据，1995年-2010年，全国小产权房竣工建筑面积累计达7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。2010年深圳的小产权房约38万栋，占全市建筑总量56%，建筑面积4.05亿平方米，总用地面积131.45平方公里。
法律的基本原则是：对政府而言，法律没有明确授权的行为都是不合法的；而法律没有禁止的民间行为都是合法的。小产权房是民间社会开发和买卖的市场标的，既然《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国建筑法》等相关法律没有明文禁止小产权房，小产权房就是合法的。
恰恰相反，从《宪法》和法律中，能够找到小产权房合法的依据。《宪法》第十条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。”可见，集体经济组织有权在集体所有的土地上经营小产权房。
《城市房地产管理法》第二条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”因此，《城市房地产管理法》只适用于国有土地上开发的房屋，在集体土地上兴建的小产权房，不受《城市房地产管理法》的约束。只有极少量在国有土地上兴建，办不到预售许可证或房产证就在市场上销售的小产权房，才是不合法的。
根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》的相关规定，在自愿、平等互利和诚实信用的基础上，通过买卖双方签订合同交易小产权房，如果没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同应当合法有效，小产权房的产权受《物权法》保护，产权所有人拥有占有、使用、收益和处分的权利。
在小产权房合法的前提下，国土资源部等14个部委联合成立的小产权房整治处理领导小组，以小产权房不合法的名义，治理小产权房，名不正、言不顺，自然象以往一样，难以取得预期的效果，成为不可能完成的任务。
断言小产权房违法的依据是集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地和农民住宅。但是，很多小产权房并不是出卖所有权，而只是出让使用权，买卖双方签的是长期（最长达70年）租赁合同。农民是在宅基地和建设用地上建造自己所有的住宅和其他房屋（因而不是开发商品住宅），然后将它出租给他人（因而不是城镇居民购买农民住宅）。
我国《土地管理法》62条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这说明村民有权出售自己的房屋。但不可出售给“城市居民”和只能出售(转让)给本村村民的规定，在法律逻辑上甚为荒唐。
另外，《宪法》和法律规定农民的土地和宅基地归村集体所有，他们当有权决定自己土地尤其是宅基地的用途。
你要是睁眼说瞎话，或者承认宪法是废纸，我就承认小产权房是违法的，干脆在宪法里再写明，为了保护地产利益集团的利益不受损失，每年房价涨幅不低于1倍。
即便把全国的小产权房都拆了，地产泡沫破裂也挡不住，相信人民的力量，不是少数利益集团能阻挡历史的潮流。逆历史大潮，必被人民踩脚下。
