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地价难涨,土地市场冷冻

2014年04月10日 4:01 PDF版 分享转发

2014-04-23 22:44 来源: 博客 作者: destiny

中原地产研究报告显示,3月份10家标杆房企在全国40个主要城市的购地金额为62.93亿元,创近19个月新低纪录。

土地供应紧缺?骗傻子的,你要多少,地府给你多少,现在房地产降温,地方政府的土地生意也降温,为此,地方政府不惜远走他乡来推销土地,这在以前从未出现过,即便是在最低迷的09年1季度、2012年1季度,也未有地方政府远走他乡推销土地的现象。

土地市场明显转向卖方,地价已经无法上涨,近期土地拍卖几乎全部以底价出让。

这意味着两点,一是新开发的楼盘有充足的降价空间,因为拿地的价格低。二是以前高价拿地的企业,资产面临减记,资产负债率大涨,面临破产。浙江兴化那家兴润置业之所以破产就是因为地价下滑导致资产大幅度缩水,资不抵债而破产。

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今年一季度地方政府比重中,有接近九成的财政收入,来自土地出让,即“卖地”所得。

4月17日,财政部发布的财政收支情况显示,今年一季度,国有土地使用权出让收入1.08万亿元,同比增长40.30%。

财政部表示,受土地成交额增加拉动,一季度地方政府性基金收入(本级)为1.22万亿元,同比增长37.30%。据此测算,国有土地使用权出让收入占地方政府性基金收入(本级)的比重,达到88.52%。

地方政府财政收入如此依赖出售土地所得,则上述多地土地市场热度减退,会对地方政府在未来二、三、四季度的财政收入,造成何种影响?

从多渠道传出的信息看,地方政府、特别是二三线城市的地方政府,已经采取应对措施。公开资料显示,近期多地举行土地推介会,大量推出优质地块,甚至远赴中心城市拉客。

4月22日,21世纪网记者获悉,土地储备中心将于5月9日举行2014中国(苏南)城市土地推介会。据主办方苏州土地储备中心称,这是“苏南地区城市首次联合经营性土地推介活动”,规模在长三角地区首屈一指。

4月18日,湖北咸宁(南昌)土地专场推介会在江西南昌举行;4月17日,安庆市在北京集中推介28宗优质地块;同日,江门市一举推出16块共75万平方米土地。

此外,厦门、武汉、宁波、绍兴、重庆、泗阳、淮南、张家港、马鞍山、达州等城市,均于今年大力推销土地。

一二线城市也未必好

4月中旬以来,、杭州、苏州、常州、南京、、合肥和八城市,土地市场出现大量底价成交交易。

4月21日,广州奥体中心东部的油制气厂住宅地,以几乎等于底价的10140元/平方米(底价每平方米10000元)成交。目前周边新房价格为2.5万元/平方米。

该地块规模很大,被称为“航母级”住宅地,是广州天河区今年供应的最大住宅地块。拍地前,广州土地市场预计地块成交价会达到1.50万元/平方米,但竞拍现场仅有金融街联合体和城实投资两家开发商入场,经过3轮举牌,广州市城实投资有限公司即以61.50亿元的总价拿下该地。

4月21日,除了广州和苏州有底价成交宅地之外,还有西安。据西安市国土资源局4月21日公示,当日该市底价成交4宗土地,成交面积总计254.62亩,涉及资金5.81亿元。

4月16日-18日,在常州、合肥、南京和济南,都有底价地块成交,且都没有进入竞拍阶段,其中济南推出的9宗土地,有2宗流拍。

年初首曝房价下降的杭州,在4月21日下午,推出4月唯一1宗住宅用地,竞拍现场非但没出现火爆拼抢场景,而且新城在还未进入书面竞价阶段时,就直接几乎以底价成交。

这幅地块编号余政储出(2014)5号,出让面积3.36万平方米,地上建筑面积5.04万平方米,容积率1.4-1.5,起价4.0318亿元,楼面起价8000.04元/平方米。江苏新城加价2万元,以4.0320亿元的总价(楼面起价8000.08元/平方米)摘得该幅地块。

21世纪网记者了解到,在这幅地块周边,江苏新城于去年10月拍得的编号为“余政储出(2013)75号”地块,楼面起价6093.88元/平方米,成交楼面价8727.43元/平方米,溢价率达到43.22%。

从2014年开始,苏州吴江区住宅用地已出现底价或微溢价成交现象。2月28日,吴江区马年首拍成交的3幅纯住宅地块中的2块,溢价幅度极小(分别溢价1.34%和0.88%),其中编号为“WJ-J-2014-007”的地块,也以底价成交。

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