2015-11-11 03:39 来源: 博客 作者: 易宪容

10月9日，全联房地产商会发布第三季度REICO报告显示，虽然在一系列放松政策影响下房地产市场有所上扬，但三季度涨幅明显趋缓，二手房成交量在7月达到峰值后持续环比下调，三季度房地产开发投资增速出现1998年以来首次负增长。

报告显示，今年1至9月，房地产开发完成投资7.05万亿元，同比增长2.6%，增速连续18个月下降，比同期固定资产投资增速低7.7个百分点。其中，三季度房地产开发完成投资2.66万亿元，同比增长负0.57%，增速比去年同期降低10.6个百分点，是1998年以来首次负增长。

该报告指出，前三季度，一线城市、二线城市和三四线城市房地产开发投资分别同比增长14.8%、1.3%和1.2%，增速全部有所下降。与上年同期相比，一线城市房地产开发投资增速上升1.3个百分点，二线和三四线城市投资增速则分别下降11.9个和10.5个百分点。三季度当季，除一线城市投资有所增长外，二三四线城市都出现投资的负增长。比如二线城市和三四线城市房地产开发投资则同比下降2.2%和1.6%，增速比二季度分别下降2.9个和3.0个百分点。

中国房地产开发投资出现了1998年以来负增长，也就是意味着中国商品房市场出现以来，房地产开发投资增长第一次的负增长。这种现象可能是中国房地产市场一次重大转折的开始。因为，对于当前房地产市场来说，房地产开发商对这个市场最为了解。他们不仅知道当前房地产市场的供求现状，更知道未来房地产市场发展趋势。如果房地产市场供求关系严重失衡或住房供给严重过剩，如果他们知道未来房地产市场不容易乐观，房地产开发商当然不会增加开发投资，甚至会退出房地产市场。随着房地产开发商的退出，然后才是住房投资者的退出。如果房地产开发商不看好当前及未来中国房地产市场，那么房地产开发商既不会进入住房土地市场购买土地，也不会增加对住房市场开发投资。这就是当前房地产市场固定资产投资出现负增长的关键所在。

事实上，我最近到过不少国内三四线城市，这些城市的住房开发过度已经是不争的事实。无论是沿海地区还是中西部地区的情况都是如此。因为，就目前中国各个城市，都在采取各种各样的方式过度扩张，都是一个老城扩展出一个甚至几个新城。这些新城的规模之大，投资过多都十分普遍。正如我早些时候所引用的全国城市规划会议的一个数据所指出那样，当前全国城市规划可容纳的人口可能达到34亿之多。

但是就目前城市居民住房持有的情况来看，中国城市居民人平均持有面积达34平方米。即在2010年作为三口之家的城市居民基本上都持有一套住房。尤其是三四城市居民的居住条件改善更是好。居民的住房消费需求在早几年就达到平衡。在这种情况下，三四线城市的住房供给不仅没有减少，反之在近几年出现快速增长趋势。尤其近几年全国各城市一个又一个的新城规划及建立，中国的住房供给过剩岂能不出现？

而这些快速增长的住房供给，要么是让城市化的速度加快，让更多的农民进城消化这快速增长的住房供给，要么这些住房有投资价值，让投资者涌入市场购买。但是，近几年增加住房的价格，城市居民购买都困难，可以说，90%以上的住房的消费者没有支付能力购买，那么要让农民进入购买更是不可能，农民购买住房的支付能力更低，农民根本无能力来消费这些住房。对住房投资者来说，如果房价在上涨，或投资者预期房价还会上涨，那么这些投资者当然会进入市场。

但是就目前的情况来看，一年来有近90%以上的城市的住房价格在下跌。如果房价在下跌，住房投资者的预期早已经改变，住房投资者不仅不会进入市场，反之还会把手中的住房卖出，增加市场的住房供给，从而本来就严重过剩的住房供给更是雪上加霜。这就是当前不少三四城市的现状。在这种情况下，房地产开发商岂能不退出住房投资市场而会增加房地产开发投资？这就为何今年以来政府推出了一系列房地产救市政策，但房地产开发投资增长仍然在下行或负增长的关键所在。

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也就是说，中国的房地产开发投资的负增长，意味着中国房地产市场将出现一个重大的转折，这种转折不仅改变了房地产供求关系，也将改变房地产市场的性质。住房投资者对此在密切注意。