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Italiano全球静市楼独旺 内外夹击须警惕
香港楼价已连续12周破顶，使今轮升浪的累积升幅达7%，进一步抛离2015年顶部，惹来金管局收紧发展商融资上限，再加上全球股汇债皆陷入极之异常的平静期，似是暴风雨前夕多于风平浪静，有意置业者务须多加留意。
先说外围，专门反映股市波动程度、俗称“恐慌指数”的美国VIX指数，本周曾创下1993年以来新低，亦是2007年以来首次低于10的水平，引起市场人士广泛关注，皆因无论是1993年或2007年，翌年均上演了著名的金融风暴，分别是1994年的“债市大屠杀”，以及2008年百年一遇的“金融海啸”，祸及全球资产市场，唇亡齿寒的楼市当然未能幸免。
“恐慌指数”之所以处于极低水平，是因法国大选后，市场竟找不到坏消息，所谓的地缘政治危机已听到麻木，投资者看穿了政治把戏，根本没有甚么大不了。不只股市，连汇市及债市也无风无浪，例如欧元的波动程度创下3年最低、美国债息处于极低波动。
除了金融市场，另一因素会触动到楼市神经的便是加息。随着全球经济回稳，就连香港今年首季经济增长亦超出预期，高达4.3%，美国联储局已部署收水计划，该局第3号人物近日已表明，6月加息机会极大，并会考虑最早于今年底前开始缩减资产负债表。所谓“缩表”，是在市场上沽出债券，可理解为变相加息。有大行已警告，市场仍低估了加息速度。
接下来是内部情况。鉴于近期楼市疯狂，金管局留意到有发展商向买家提供高成数按揭，加上中资积极抢地，于是出招收紧银行向地产商提供融资的上限，务求严控楼市因过度借贷而爆煲。虽然有市场人士看淡措施成效，但若考虑到联储局加息，最终结果如何乃未知数。
最后是北水动向！有证据显示， 大陆人“走出去”买楼的疯狂程度大为收敛，这就是中国外汇储备。为何外储会被解读为全球楼市指标？由于自2014年起， 大陆人走资加剧，令外储在2年内极速耗掉近1万亿美元。为了严控走资，中央于今年初严格执行每人每年限兑换5万美元的措施，杜绝资金以“蚂蚁搬家”方式外逃。结果外储已连升3个月，由于近年全球楼市豪客多来自 大陆，反映全球楼市热潮已退却。
事实上，现时 大陆客抢购港楼个案仅属零星例子，加上金管局再次出手，置业人士必须清楚了解负担能力，毕竟供楼不是几年就能完成的事。
来源：东网
