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全球央行警惕楼市泡沫 人口危机添忧

2017年07月15日 11:09  PDF版 分享到微信

刚公布的香港二手指数降至159.56点,纵使连跌两周,但仍稳企历来第四高!由2003年沙士至今,港楼持续反覆上升,仅2008年金融海啸后短暂调整,长达14年的牛市为港人创造了巨额帐面财富,却也埋下不少隐忧!

无可否认,楼价“疯癫”人人皆知,市场看跌的声音年复一年,准买家们望穿秋水,一再错失入市机会,现时一窝蜂涌入者仍为数不少,平均供楼年期亦递增至逾26年。可是,一手造成全球高楼价的各大,近日就相继响警,加上发达地区趋降所造成的,有意置业者不能不警惕。

综观环球气候,美国联储局主席耶伦近日明言楼价偏高;加拿大本周落实7年以来首次加息,旨在为降温;欧央行放风或于9月公布“收水”计划;英国当局论调亦类同;至于 大陆,中央一再重申“房子是用来住的,不是用来炒的”,上海更带头实施只租不售政策。在全球主要央行中,只剩下口硬维持宽松。由此可预见,单靠央行量宽谷起的资产将因断水而转势调整,大家不可不防。

事实上,对香港息口去向有直接影响的联储局表明,虽然未来加息步伐不会太急,但一定会在年内落实“缩表”,这意味货币供应将会收紧,进而影响长息趋升,债息曲线倾向陡峭。简单来说,楼宇按揭利率将受刺激上扬,楼价升势也会受到约束。

值得注意的是,现时坊间分析楼市仍以传统因素挂帅,有意无意地轻视一个更重要的潜在危机,这就是人口。早前有大行以人口挑战为由,预言在需求转趋负面而供应骤增之下,香港楼价未来十年恐跌一半,惹来市场讥讽,直斥分析片面,忽略了人口因素。不过,近期有一份权威科学报告表明,由于全球生育率偏低,已形成,日本、德国及意大利更被点名。

以日本为例,当局上周公布整体人口连跌8年,降至1.25亿人,就算计及移民,按年仍是下跌,而人口老化也正在提速。另方面,各国战后出生的婴儿潮,现已届耳顺之年,人口青黄不接是不争的事实。人口趋降无疑会削弱需求,这对于楼市长远是不利的。

港府数据显示,香港近半家庭拥有自住单位,去年自然增长人口仅约1.4万人,私宅落成量则达2万伙。随着人口老化,未来楼市需求能否维持?移民人口又能否完全填补需求?当然,楼价不会明天醒来就大跌,但对于有意买楼置业的普罗市民而言,却是值得深思的问题

来源:东网

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