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从杭州火爆土地市场看当前楼市调控

2018年04月13日 14:32 PDF版 分享转发

来源: 博客 作者: 易宪容

目前,尽管中央政府一直在强调“房子是住的,不是炒作的”市场定位,也一再强调市场的调控政策不会放松,但地方政府则是在变着法子出台政策来规避这种说法,出台政策来引导预期,以便让当地房保持价格只涨不跌,即所谓的稳定房价,最后让政府拍卖土地的价格越来越高,土地财政越来越丰厚。比如,最近7个以上城市所采取的摇号购买住房政策出台,各种引进人才的政策出台,目的就在于此。

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最近,出台摇号购买住房的政策出台之后,其城市的一片火爆。4月12日,杭州三宗宅地平均溢价超过40%,总价达75.5亿元,多个板块楼面价被刷新,持续了2018年以来杭州土地市场的火热态势。其中位于景芳三堡单元的杭政储出[2018]12号地块被安徽置地以总价35.46亿元竞得,楼面价每平方米43929元,溢价率49.87%,自己持有比例为16%,该地块楼面价封顶。艮北新城宅地被金科以总价33.43亿元竞得,楼面价每平方米28866元,溢价47%。位于新兴区域九堡板块南面,由北辰实业以总价6.61亿元竞得,楼面价每平方米25720元,溢价39%。而且根据地块挂牌文件要求,地块需划分至少2573平方米用于配建公租房。

数据显示,今年一季度杭州土地成交额923亿元,远超第二名北京的573亿元和第三名苏州的534亿元,这也延续了去年以来杭州土地市场的热度。同进,余杭和萧山两大区域土地价格迅速蹿升。3月29日,杭州城西未来科技城139号地块溢价封顶自己持有8%,由景瑞地产以15.54亿元竞得,楼面价每平方米26997元,刷新未来科技城楼面价;同日,杭州城北临平新城星桥区块J-30地块由广厦集团以44%的溢价率拿下,成交楼面价为每平方米17315元,刷新星桥楼面价。

那么当前杭州土地市场为何会如此火爆,杭州市的为何会让土地的价格及房价越是调控越高。有人认为,除了“后G20峰会、前亚运”的概念受热炒,就城市发展而言,杭州房地产市场被看好是城市资源、人流、资本实力聚集的结果。在这种情况下,一方面因为城市地位的提升,诸多大型活动被放在杭州,相应地在推动城市发展;另一方面作为新经济的标杆城市,杭州经济活力也助推了各类资源、人才、资本的流入。而且与上海、北京甚至南京这样的热点二线城市,杭州主城区的平均房价仍存在差距,所以杭州房地产市场潜在价值仍然非常得大。国内投资者及特别是浙江的投资者看到这种趋势,自然会涌入杭州的房地产市场,引发早些时候杭州房地产市场的抢房潮。在这种情况下,土地市场火爆也就是自然。

也就是说,从杭州土地市场的火爆情况来看,国内房地产市场经过了近两年调控,房地产市场不仅回到了原点,即抢房潮又起,而且在原点的基础上进一步推动当地的房价上涨。特别是为何商会溢价超过五成的情况下抢入杭州土地市场?所看到并非杭州这个城市所谓的各种资源的聚集,也并非杭州是当前一个人口净流入的城市,而是认为杭州的房价比北京等一线城市,甚至南京等城市的房价要低,因此,他们认为杭州的房价也会涨到这样的一个水平。房地产开发商看到是从中央政府到地方政府的意图,即房价在快速上涨时,会在表面上出台什么行政性政策来遏制,但是当预期房价会下跌时,就拼命出台说房价要稳定,房价不能够大涨大跌,地方政府更会变着法子让已有的政策松绑。在这样的情况下,房地产开发商当然会预期杭州的房价还会继续上涨,他们也就有愿意以更高的价格获得土地。可以说,这种态势可能很快就会蔓延到国内的其他城市。

如果国内其他城市的土地市场如杭州土地市场一样火爆,这也意味这两年的房地产市场调控又成了“空调”。就如2003-2012年的情况一样,房地产调控政策出台得越多,房价涨得越快,这也是以投资为主导的房地产市场的基本特征。

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