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Italiano“基本面”巨变 楼市又将从一线城市开始？
作者：刘晓博
针对楼市的“定向降息”和“减税”都已经全面展开。在这一轮变化里，四大一线城市显然冲在最前面。
先让我们看看今年以来发生的新闻事实：
1、从1月1日开始，北京、上海、深圳、广州四大一线城市率先对“个人出租房屋”进行了减税。税率分档调整，一般都出现了50%的降幅。
2、北上深广的第二轮“楼市减税”，针对的是“增值税附加”。虽然这是二手房交易里的“小税种”，但也能节省1到2万元的费用，降税的力度也普遍是50%。
3、降税的同时，是降息。昨天（3月12日）融360大数据研究院监测数据显示，2019年2月全国首套房贷款平均利率为5.63%，相当于基准利率1.149倍，环比上月下降0.53%（3BP）。
值得注意的是：目前首套房贷款利率最低的10个城市里，首次聚齐了四大一线城市。最低的10个城市依次是——上海5.06%、厦门5.36%、大连5.36%、北京5.43%、深圳5.46%、福州5.46%、太原5.47%、乌鲁木齐5.47%、天津5.46%、广州5.55%。
总结一下就是：
针对楼市的“减税”已经全面展开，北上深广带头，力度最大的是东莞。东莞此前二手房交易里，按照差价的20%征收个税，现在调整为全款的2%核定征收，让二手房交易成本大幅下降了一半左右。未来，少数仍然采取20%税率的城市，也有望调整。北京、珠海、郑州等城市仍然是差价20%的税率。
针对楼市的“定向降息”也全面开始，仍然是北上深广带头。上海早在去年，就已经是全国首套房贷利率最低的城市，广州也比较早降息，过年之后力度最大的是深圳，上浮幅度从10%下降到7%，然后滑落到了5%。
最具标志性意义的事件是：在全国首套房贷利率最低的10大城市里，北上深广竟然首次聚齐。说明四大一线城市正在引导房贷利率走低，就像它们引领楼市降税一样。
深圳、上海是上一轮楼市领涨的城市，深圳领先全国了一年。当深圳房价基本翻倍的时候，全国绝大多数城市仍然原地不动。后来，上海率先跟上，北京接力，最后广州补涨。从2016年9月30日晚上开始，一线城市陆续开始调控，限购、限贷、限价、限商不断升级，深圳甚至出台了限售政策，这些城市还率先禁止了企业购房，控制了离婚购房。
正是因为一线城市上涨较早，调控较早，调控力度较大，所以楼市也率先进入调整期。现在，四大城市又率先松绑，周期特征极为明显。
当三四线城市货币棚改收紧，当北上深广领头“定向降息”和“降税”，楼市的逆转和“新周期”启动已经再清楚不过了。
从央行公布的1到2月“住户贷款”数据看，新增只有9192亿元，显著低于2017年同期的1.05万亿和2018年同期的1.18万亿。
2018年中国GDP增长是6.6%，其中汽车、手机都是下降的，支撑经济的大宗消费只剩下房子，其中卖地收入6.5万亿，增长了25%；新房销售15万亿，增长了12.2%。如果2019年卖地收入和新房销售都大幅下降，那么稳增长是比较困难的。
我的猜测是，1到2月卖地和新房销售都是同比下滑的，所以才有针对楼市的“定向降息”和“降税”。不信，我们可以等着看财政部和统计局的数据。
楼市调控的方向已经发生重大变化，从之前的“压”，全面转向了“托”，目标是追求所谓的“稳地价、稳房价、稳预期”。
展望2019年中国楼市，仍然维持几个月就做出的预期：前低后高、前冷后热。今年楼市可能出现跟GDP同步的涨幅，这个是允许的。具体到局部，比如中心城市某个热点片区，可能出现更大一些的涨幅。如果涨幅过大，调控也会收紧。
总之：北上深广四大城市的“集体动作”，传递了重大政策信号！
最后给大家看一下最近余额宝的“7日年化收益率”变化。
上面是最新的截图，可以看到新低是3月6日的2.424%。
上图是余额宝收益率“最有效时期”的走势图，当时余额宝尚未被管理层限制，可以完全自由发展。余额宝收益率相当于中国的“无风险利率”，当其走高的时候，意味着“加息”正在进行，反之是“降息”。
在2014年末的时候，余额宝历史收益率达到最高，一度逼近了7%。而这个时候，是上一轮楼市的熊市，市场最冷的时候；股市刚刚启动，点位也非常低，上证指数在2200点左右。2016年10月前后，余额宝收益率一度跌破了2.3%，创出有史以来最低点，当时正是资金面最充裕的时候，一二线城市的楼市也进入最火爆的时候。
所以，我们基本上可以根据余额宝收益率，来观察楼市的冷暖。7%的收益率对应熊市，跌破2.5%则会触发牛市。当然，这仅仅是利率因素，此外还有税收、限购政策松紧的因素。
但至少我们知道：目前的余额宝收益率，接近于让楼市“走牛”的利率水平。只是房贷利率仍然上浮，没有打折。但事实上，上浮正在降低。
另外，今天有消息说，科创板正在提速——最快6月开板；有投行已拿到科创板申报U盾；部分港股公司筹划借科创板回归。然后，今天股市就跌了，创业板跌幅超过4%。
市场主力的“司马昭之心”是很明显的：打管理层一个措手不及，在科创板推出之前迅速拉高创业板，当科创板推出的时候，行情就结束了，大家收割完毕也跑掉了。管理层也不傻，一方面试图压住行情，另一方面加速推出科创板。
还有一点想提醒大家：为什么证券法要加大各种处罚力度，因为股市将更加残酷，虚假上市这些行为，可以让股民的财富直接归零。加大处罚力度，意味着未来市场风险加大。这一点，大家要想明白。
来源：刘晓博说财经
