来源: 时代之 作者: 时代之

前两天，发改委的一份文件让很多三四线城市的居民像打了鸡血一样，房产中介更是在朋友圈里将房价拉涨停了。这份文件说要取消人口规模在300-500多万城市的落户限制。

人口才是未来最大的竞争来，而不是狭义的人才。工业化的核心是城市化，而城市化几乎只有一个指标来衡量，就是城市人口占总人口的比例。在城市中，人口的分布是有规律的。

在《规模》这本书里面，作者统计了全世界各大城市的人口数据，发现一个国家最大的城市人口基本上是第二大城市的两倍。比如美国第一大城市纽约，人口就是第二大城市洛杉矶的两倍。这就是城市的规模效应，像日本那种规模效应比较极端的地方，第一大城市东京的人口是第二大城市大阪人口的4倍，整个东京湾更是居住了日本40%的人口。

但是这个效应，在我们国家目前看来是失效的。北京和上海都是2000万以上（排除掉重庆，重庆核心城区估计就1000万人），然后是一系列二线城市，人口规模在1000万到1600万之间。难道是我们国家人太多了吗？

不是，印度也符合这个规模效应分布的。印度首都新德里人口大概是2800万人，而孟买和加尔各答各有1400万人口。

我个人觉得主要原因在两个，第一个是城市化水平太快，大家先进城再说，还来不及仔细选择。第二是户籍制度的限制。

现在人口500万以下的城市全面放开（300万以下早就放开了），相信随着时代进步，未来全部放开也将是大概率的，毕竟户籍制度一直争议较大，全面放开也是大势所趋。那么未来我们很可能也被“规模效应”支配。

那未来大概率会是这样，北京和上海两个特大城市，人口规模在3000万左右，然后广州和深圳及一系列二线城市人口规模在1000万到1600万之间，最后三线城市在500万左右。未来50年，总人口可能只有10亿左右。

人口向大城市和特大城市流动这个趋势不会改变。很多小城市的人口将逐渐萎缩。清华大学一份研究显示，过去几年对3300个城镇的夜间灯光进行研究，大概28%的城镇在萎缩。其实，现在到那些中西部乡镇看一下就知道了，人口流出的趋势非常明显。大部分小城市的房价没有什么投资价值。

至于房价和人口的关系，相关性不是很大，因为一边人们在流入城市，一边城市修的房子从来都不少。所以房价跟货币的相关性最大，相关系数达到了0.7。去年人口增量最多的城市是深圳，但是房价却没有大涨。不过新闻上抢人最凶的是西安，房价却出现了暴涨，说明这跟炒作有很大的关系。

至于户口，和房价的关系也是有的，但是放开落户，反而并不会推升房价上涨。原因很简单，这些三四线城市只要买房了，绝大部分都能落户，所以很多人为了落户而买房。现在不买房也能落户了，那么反而没什么动力了。

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比如二线城市的重庆，没有限购，一直都是买房就可以落户，但是人口没有大规模流入，最近几年还一直流出。因为人们肯定更愿意往那些收入更高，工作机会更多的城市跑，不会因为房子就来的。否则一线城市的把房子卖了，置换到二线城市，人家直接就财务自由了，而且像成都、武汉这样的二线城市，无论是中学教育还是医疗，都超过广州和深圳，但是也没见人家回来。