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炒房每天都亏钱的时代来临

2019年09月09日 15:30 PDF版 分享转发

每天都在亏钱的时代来临!中泰证券宏观首席分析师梁中华(以下简称中泰宏观)在其最新研报中指出:从的角度来看,如果不上涨、甚至说房价涨幅小的话,持有房产每天都在亏钱。比如上海市持有房产的总成本有将近9%,而只有1.2%都不到。当前(国内)至少有一半以上的,持有房产已经开始亏钱。

机构:炒房的每天都在亏钱

中泰宏观在其最新研报表示,从大类的角度来看,过去十年早的、买房多的都赚得盆满钵满。我们测算了过去十年中国各类资产的投资回报,其中债券考虑了利息收入,股票考虑了分红收益,房采用中金标准数据公司发布的住宅投资收益指数,考虑了租金的回报。结果显示,过去十年如果投资大宗商品并一直持有,累计只能得到30%的回报,投资债券有51%的回报,投资股票有57%的回报,而投资能够获得265%的回报。而事实上考虑到结构性的机会,很多核心城市的房价过去十年涨了3、4倍都不止。

图片来源:中泰证券

如果考虑到杠杆的因素,炒房的投资收益则又要翻几倍。毕竟加杠杆买股票的投资者是少数,而买房加杠杆则非常普遍。即使首付比例50%,买房也自带了一倍的杠杆,获得的投资收益都是翻倍的。而如果首付比例是30%的话,自带的杠杆更高。所以过去十年早买房、多买房是最正确的大类资产配置决策。

但如果房价不涨,那么炒房者其实每天都在亏钱。以上海的情况为例,如果持有一套房产,纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%,而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌,资本利得收益大致为-0.4%。

事实上,炒房亏钱的又何止是上海,百城房价统计中,有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%,即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,在这些城市拿着房子都是亏钱的。而且绝大部分小城市租房市场很小,房屋空置率高,租金收益几乎可以忽略不计。

而往前看,棚改货币化的政策逐渐退潮;LPR改革后,货币政策基本形成了对房地产领域收水、对非房地产领域放水的结构性宽松格局。在这种背景下,房地产的大周期和政策决定的小周期都会向下,房价也会有回调压力。据中泰宏观测算,中国居民有近6成资产直接或者间接配置到房地产领域,而中小城市房产的流动性(变现能力)其实很差,二手房很多要折价才卖得出去,所以看似房价上涨带来了很多浮盈,大家账面上都有很多资产,但当需要用现金的时候,其实很难变现。

来源:每日经济新闻

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