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秋冬转换节点 房市大变的脚步已渐行渐近......

2018年09月23日 9:00 PDF版 分享转发

作者: 不老的阿甘

中国房地产的黄昏(图源:ANTONY DICKSON/AFP/Getty Images)

管它继续扩大开放呢,还是从此自力更生,今天只聊楼市

一、迎拐点

哲学上讲事物的发展变化,通常要经历开端-发展-高潮-回归一个循序渐进的过程。

开端。房地产市场的发展脉络清晰可辨。1998年第一次房改,政府参考了新加坡的“组屋”模式,高达80%的廉和经济适用房,死死压制了只占10%市场份额的商品房,想涨也涨不动。那时的住房真正属于民生,真的“只是用来住的”。

发展。2003年第二次房改,潘多拉魔盒的封印被撕掉了,当“具有保障性质的政策性商品住房”取代了经济适用房成为市场主体后,嗜血的魔鬼在狞笑声中被释放了出来,从此开启了楼市下半场15年。但要说变本加厉,还是在2015年后。

高潮。2015年8.11汇改后,本币汇率贬值压力空前,有关部门技穷,只好一根筋地强化楼市的吸纳货币功能,藉以稳定汇率、缓解外汇兑换压力,同时降低通货膨胀风险。但是,的代价实在是太大了,透支尽社会消费能力不说,还导致楼市泡沫迅速累积。上面不得不在2016年经济工作会议中首提“房住不炒”。

回归。当炒房的赚钱效应足以碾压一切实体经济利润,资本的逐利冲动就非人力可以控制的了,此时“房地产健康发展长效机制”应时运而生。以今天的眼光看,这个所谓的长效机制就是“启动租房市场+房价高位封顶防止泡沫破裂+解决地方财政收入”这套组合拳,拳法的精华就在于尽可能拖延房价下跌的预期。

为什么强调预期?国民崇权,逻辑出发点是政策无所不能,有关部门又千方百计不使房价下跌,如此,楼市便会只涨不跌。谎言重复一千遍便会成为真理,在一个迷信政策、轻视规律的市场,如果大人重复一千遍‘地心引力并不存在’,多数人就会预期跳楼是一件很快乐的事情,除非亲眼看到脑浆迸裂者才会改变预期。

二、租房也迷茫

2017年7月17日,广州发布《加快发展市场工作方案》,紧接着7月20日,住建部等九部委发文要求在人口净流入大中城市加快发展住房。一年后的7月31日‘六稳’会议上,上面明确态度“坚决遏制房价上涨”。至此,始自1998年第一次房改的楼市大循环一个周期运行完毕,房价上涨被彻底封死。

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租房时代来临,终于可以不用再面对高不可攀的房价了!当笃信政策的房奴们翘首憧憬通过租房解决居住刚需时,现实却再一次狠狠地羞辱了他们!买不起房的刚需群体蓦然发现,高涨的同样鄙视自己干瘪的6个钱包。买不起也租不起!

7月份数据显示,北京、上海、深圳三个一线城市房租环比涨幅分别为2.4%、2.1%和3.1%,同比涨幅竟然高达21.89%、16.46%和29.68%!这个瘆人的涨幅非但令笃信‘岁月静好’的刚需房奴们再一次深深绝望,也让有关部门在面对质疑的口水声时再也无法自圆其说,这难道就是传说中的‘房住不炒、房地产长效机制’?

矛盾的另一面,磨刀霍霍的房东们却振振有词,国内楼市正在和国际接轨呢懂不?人家美国、欧洲、日本的房租动辄5%以上的租金回报率,而咱家这儿才不过区区1.5%。这么便宜的房租你们还嫌贵,难不成想让咱家喝西北风去呀?顺带普及一个词儿——租金回报率,就是出租房屋每年收到的租金和房房价格的比值。

租房客们羞愤交加却又哑口无言,真是见鬼了呢,老子把月工资收入的一半以上都拿出来付房租了,这老鸨子咋还天天吵嚷着要涨价呢?问题到底出在了哪里?

三、最后接盘者

稍一思忖不难明白,如同羊毛出在羊身上,高房租的病根当然还是出在高房价上。按照一套房屋70年产权计算,当下北上广深租金年回报率1.5%左右,70年产权到期后才堪堪收回购房款,70年后拆迁地皮是国家的,房屋残值已经折旧到无穷小,理论上来说房东是没得赚的。但这并不意味着房东的说法就能够站得住脚。

怎么闭口不谈7.31‘六稳’会议前的炒房时代呢?看看近几年房价的同比涨幅,超过20%的比比皆是,这份资产收入让那些月工资只拿三五千的房奴作何感想?不妨对比美欧日那些房租5%的国家,卖房+租房收入可以和国内炒房客媲美吗?

时乖运蹇,7.31‘六稳’会议为高房价封顶后,谁再炒房那是跟政策过不去,而当末代炒房客变身为房东接盘军后,他们高价接盘的房子已经无法再炒高卖出了!房客们开始眼红西方完全市场经济国家,人家的房价咋完全是市场说了算吖?呵呵,在政策通吃的特色市场,只有赶上点才能发大财,赶不上政策就自认倒霉罢。

正所谓成也萧何败萧何。房东咬牙切齿要把损失从租房客身上宰回来,而后者只能无奈接受高房租盘剥,并无还价资格,总不能一家老小露宿街头吧?这正是高房价带给民生的巨大戕害!玩击鼓传花游戏,传来传去最后一棒总是要有人接的。

四、租售不同权

官面上呢,高房价年老色衰,已成了万众唾骂的残花败柳,再无魅术吸引恩客。但此时有关部门精心打扮得花枝招展的,却在媚笑声中翩翩接力登场了。

以一年后今天的眼光看来,2017年广州试点租售同权的初衷固然很好,即通过以租代售解决刚需族的住房问题,但事实证明只是一个不能落地的空想模型而已。此话怎讲?租售同权新政的门槛实在是太高了,高到完全不接地气。看具体条款。

7.17广州发布《加快发展住房租赁市场工作方案》,核心的一条是,孩子可以在租住的房屋附近就近入学。单看字面意思非常性感,租房就可以就近解决孩子上学问题,但落实起来却根本不是想象中那么回事,租房入学的条件苛刻到了极点。

首先,方案规定的人才绿卡条件高不可攀,都是些诸如什么行业领军人物、中科院士、海外副教授以上的专家……这种高端人才还需要为买房、落户、上学……发愁吗?人家就是选择到美欧日澳去定居,也会受到“hello welcome to”欢迎呢。

其次,方案除了要求孩子必须是具有本市户籍的适龄儿童少年,还要求监护人在本市内无自有产权住房。不妨仔细掂量下,同时满足这两条的难度系数有多高!

孩子的户籍自然落在父母名下,这意味着父母在本市有房产。而要求‘监护人在本市无自有产权住房’,摆明是为“本市有房产的人再去租房,才可以享受租房入学”量身定做。如此,外地购房落户者的子女就近入学资格就被轻松屏蔽掉了。

更荒唐的是,本市居民可以通过先把自己的房产过继到父母亲人名下,然后在好学校附近租房,利用租售同权新政漏洞为孩子挑好学校,这无疑会进一步加重教育资源的分配不公!而外地租房客呢,干瞪眼没办法。试问租售同权的意义何在?

租售不同权!广州尚且如此,那啥规则盛行的内地租房市场可想而知……一言概之,租售同权理想很丰满,但现实很骨感。有关部门捞足土地出让金后,寄望高价接盘的房东割肉,靠租售同权缓解刚需族的住房压力,这种想法很傻很天真。

五、死保高房价

仔细回顾2016年来有关部门出台的一系列控制房价政策,从步步收紧的‘五限’到租售同权,可有助于解决高房价问题吗?非但没有,房奴亲身感受到的反而是房价不断上涨,预言房价下跌的学者一次又一次遭受羞辱。究其原因,在一个政策通吃的市场,居然还有政策搞不定的房价,那一定是有关部门压根不想降房价。

只封顶、不降价的原因呢,眼前看是为了地方土地出让收入不致迅速下跌,长远看是为了房地产平稳健康发展的长效机制——即将出台的房服务。但说到底,都是在为分税制下事权大于财权的地方财政服务,没钱怎么养人、怎么投资?

MT社会中,一二线城市凭借完备的生活设施、福利制度、就业机会、发展前景……吸引了全社会精英人士涌入,高房价兜不住底儿的风险远低于三四线城市。但是,人才和资本流出的三四线城市如何维持高房价?此前的玩法是靠PSL抵押补充贷款支撑的各地棚改,逼迫手持补偿款的拆迁户进场接盘,以前讲过不赘述。

央行去杠杆后,住建部再无力推行棚改货币安置,而改为实物安置。为不使失去PSL抵押补充贷款托底的三四线城市房价崩盘,一二线城市高房租开始发挥作用。中国房地产测评中心发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》显示,

过去一年,在全国的一二线城市中,有13个房租涨幅超过20%,其中深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月,涨幅最高的成都涨幅高达30.98%,重庆、西安、天津、合肥等二线城市,涨幅甚至超越北上广……

上述的高房租,正在迫使一大批怀揣创业梦想的人重新回归三四线城市圆房梦,正是这个群体有力支撑了三四线城市的房价,注意是“房价”而不是“房租”,那些异想天开通过购买三四线城市房子、靠租金发财的炒房客洗洗睡吧。

多说一句。早在今年6月份,自然资源部就已经明确,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已经实现全国联网,换句话说全国的住房情况一手资料尽在掌握,但有关部门为什么不征收空置税、释放更多房源到住房租赁市场、降低房租呢?

对比国际公认的10%空置率红线,国内的房屋空置率可谓是个天文数字,有兴趣的不妨自己查下。不论是通过一二线城市的高房租,将中低收入阶层挤到三四线托底,还是打死也不征收空置税,其实都是为了“不使房价下跌”这个目标服务。

六、提速房产税

8月28日,发改委主任何立峰和财政部长刘昆先后表示,下半年要加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,意思很明确,房地产税征收迫在眉睫了。

2018年一二线城市房租飞涨,暂时支撑起了危如累卵的三四线房价,最恰当的时候做最恰当的事,利用高房价时机加快出台房地产税,有关部门已经等不及了。

反映到市场,2018年前7个月,郑州市的新房、二手房成交数比例已经达到4.6:1,成都、西安、杭州等13个热点城市的二手房成交量也正在经历暴跌,西安房产中介中的相当一部分已经无事可做濒临倒闭。二手房出手难已经是不争的事实。

二线热点城市如此,三四线城市二手房只会更加难卖。雪上加霜的是,三四线城市的房子并不像一二线卖不出去可以出租,由于MT吸附效应,高收入群体被吸引到一二线后,三四线城市的租房客本来就少、租金也低,经济下行情况更糟。

所以呢,在房价已经被封顶的形势下,伴随着房地产税到来的,一定是沦为鸡肋的房子首先撑不住折价促销。而国人的禀性呢,又是买高不买低,一旦降价预期形成共识,就意味着踩踏局面的形成,下剩的结果只能是争先恐后地恐慌性抛售。

结语。

改开40年,出口导向的惯性指引下,国内的消费市场实在是太羸弱了。9.18后对美出口几近被废,经济下行压力只能依靠投资解决。企业税、个人所得税都已经满负荷,地方财政只能寄望房地产税。

房地产税这把双刃剑,注定将对楼市产生深远的影响。从刚需到改善型居住需求,再到希冀赚取最后一个铜板的炒房客,是该重新审视当下的房市,并作出取舍了。欲售宜速,欲购宜迟。

来源:公众号阿甘看天下

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