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中国楼市的一次“对赌” 房地产开发商输了

2019年09月27日 8:01 PDF版 分享转发

政策全面收紧,限购、限贷、限售、限价席卷主要热点城市。(图源:Adobe Stock)

2016年秋天,中国楼市政策全面收紧,随之而来的限购、限贷、限售、限价席卷主要热点城市,自2015年开始的楼市牛被破冷水,首先是成交量萎缩,然后是开发投资增速下滑,最后房价上涨过快的态势明显被遏制。

但有意思的是,作为先知先觉投资者的房企却在那时逆势而为,加码拿地,从2016年7月份-2017年7月份房企拿地的走势图,可以看出房企拿地的热情远比2016年楼市火爆时高。

当时的结论是,一方面,各大城市的限购、限贷、限售、限价不断加码,显示政府坚决遏制楼市过快上涨的决心。另一方面,房企却在此时拿地,看好未来楼市意味明显。两方面实则进行的是一次“对赌”,房企赌的是未来房价会上涨。

一个房企拿地完成后,一般经过规划设计、手续报批、施工建设、预售、竣工验收、交房等程序才能销售,期限一般为3年。所以这个“赌期”是3年,房企们认为3年后房价会上涨。

从2016年10月楼市开始收紧到现在,刚好3年,那么现在情况怎样了呢?

房企们输了!

这3年来,楼市发生了很大的变化,万科喊出了要活下去的口号,虽然不一定是真的,但实实在在的,房企们却经历了3个难熬的春夏秋冬,万达退出房产市场、新城控股出售大约40个项目。

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据《时代周报》报道,截至7月21日,2019年全国已经有271家房破产。最近一段时间,恒大、时代地产等地产商以及合肥、武汉、天津等部分区域纷纷传出打折降价潮,种种迹象说明,房企的一场寒冬已经来临。

最近有一个报道很有意思,2016年5月,葛洲坝地产以32.8亿元的价格竞得南京建邺区河西南G14号住宅用地,超过4.52万元/平方米的楼面价,成为南京史上单价最贵的地王。

目前这个项目还在施工中,但是地产商未来面临一个非常尴尬的问题,新房的售价到底是怎样?如果单纯参考周边新房价,考虑到地价很高,很大的可能是亏损,但如果是抬高价格,又很可能被限价,陷入两难之中。

这种的情况,之前也不是没遇到过,处理的方式无非两个,要么是降价,要么是捂盘。现在看来,第一种情况可能要大一些。今年4月份的政治局会议重申“房住不炒”,7月30日的政治局会议更是强调,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

以此为基点,新一波楼市调控高潮来临,住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。江苏南京、安徽蚌埠、广西南宁等地二套房贷款利率出现有上调的迹象。5月17日,中国银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,当中涉及房地产资金领域乱象,严禁违规资金变相用于拿地和购房。

与此同时,监管层对房企的政策也趋严,早些时候至少有3家信托公司因房地产业务违规被监管“点名”。更有甚者,多家银行近期收到窗口指导,自即日起收紧贷额度。有银行人士说,原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。当然这个消息还没得到官方的证实。

很多人可能会问了,如果说现在的紧楼市对房企造成打击,那么它们为什么不可以以时间换空间的形式搁置卖房呢?

问题是,现在的情况和2016、2017年完全不同,最根本的变化是中国的货币增速从那时的两位数增长,变成为现在的个位数,意味着楼市的增量资金有限。

数据显示,现在房企的资金成本正在上升,据上市房企中期财报,民营房企的融资成本普遍在6%-8%,个别此前激进扩张规模的房企融资成本达到9%,更有甚者,之前有报道称,某房企的融资成本高达15%,你确定到时的投资收益达到15%吗?!而海外发债方面,成本也在上升,据悉,美元债平均利率近9%。

楼市本来就是资金市,房企也一样,有钱就能玩,反之就要做好过苦日子的准备,利率过高其实增加了房企捂盘的成本,让你不得不卖。未来可以看到一个清晰可见的路径,房企将会延续大鱼吃鱼的状态,那些规模大、融资能力强的房企,才有更多存活的空间,反之是“小而没”。对于购房者而言,未必不是利好,一是房子质量得到保障,二是竞争越激烈,价格越有优势。

来源:小白读财经

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