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棚改大变局!这些地方房价要彻底凉了

2019年01月26日 14:59 PDF版 二维码分享

作者:齐俊杰

就在昨天,21世纪经济报道文章,说2019年各省市,对于棚改项目目标做了巨大的调整,数据显示,北京从2.36万套下调至1.15万套;天津从2万套,调整到0.65万套,河南从50万套下调至15万套;四川从25.5万套下调至15万套;山西将从12.52万套下调至3.26万套;没有什么变化的是安徽和江西。

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其实去年年中的时候,国开行就开始收回了棚改化安置的审批权,让一些一夜风停,下半年一些地方开始困难,不过一开始住建部表态,棚改还是要继续,棚改不搞一刀切,随后在去年12月,住建部又明确,购买棚改的模式被取消。对于新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是要求以发行地府债券方式,也就是棚改专项债为主进行融资。

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换句话说,以前政府只是担保,企业把跟政府的合同押在银行,然后向国开行和农发行融资,获得低息贷款。这其实就是变相的政府担保,而且不出钱,也不反应在资产负债表上,负债都是企业的。现在不让你隐形担保了,而是你必须以你地方政府的名义去发债融资,这就让政府感到很为难,以后再搞棚改,就要变成自己的债务了,要反映在资产负债表上,还要写进工作报告了。为了不让数字太难看,很多地方都缩减了棚改的规模。

另外,以前的模式,是地方得利,所有的金融风险都在金融体系的政策性银行,而现在把地方政府推到前台,发行地方政府债券,以后的金融风险,就是你地方政府承担了,就好比以前光占便宜不吃亏,所以必然是大干快上。棚改这几年极其凶猛,棚改越多政绩越高,而现在自己承担后果了,我们也看到立竿见影,很多地方把棚改目标立马缩减了一半。

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至于影响,也是显而易见的,我们反复强调过了,2017-2018年这波三四线楼市的暴涨,就是因为棚改货币化安置的伟大发明,以前十几年一提高就是北上广深,其他地方房价几乎不怎么涨,直到2016年,很多地方房价都不过5000一平米,但突如其来的棚改货币化,一下增加了很多地方的货币投放,突如其来的资金,打破了楼市往日的宁静,拆迁户拿到钱,又把他变成了首付,都扔到了楼市里,所以需求一下暴增了几倍,然后就是房价大涨,有的地方一年翻了一倍。虽然我们还是死鸭子嘴硬,但从政策上已经证明了这一点,刚才也说了,2018年中期货币化安置紧急叫停,年底住建部补刀,取消政府购买棚改的模式。这其实已经在自我纠偏了,只是不愿意承认错误,因为承认错误就要有人负责。但也十分清楚,这个事不能再搞了,已经严重的跑偏了,本来是好意,让老百姓住更好的,也能解决三四线的去库存问题,但带来的严重后果就是,居民杠杆率大幅上涨,房价再度被大幅推升.

棚改大幅缩减的后果可能会很快显现,半年之后,一些地方会发现,房也不拆了,楼也不盖了,城市重新回到平静状态,由于前两年的棚改跃进,已经完全透支了购买力需求,家家户户都已经多套房,有些地方房子根本连租都租不出去,人口也是负增长,很多大城市的年轻人,都回老家买了房,但根本不会回来住,所以结果会很惨淡,这些房子再也找不到接盘侠。彻底凉在手里了。等你急用钱想卖出去的时候,发现根本没法变现。就好比买了个假古董,不卖的时候,你总以为他值好几个亿,感觉自己已经到达了巅峰。等要卖的时候,才发现根本找不到买主。三四线以下的楼市,半年以后,最多一年以后就会出现这种情况。

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有人说,我不卖不租,就放在那,等有机会再说,老齐可以负责任的告诉你,你将有这几大损失,第一房子物业供暖水电,你每年都要掏钱去维护。第二,房子是要算折旧的,有人按照70年折旧,其实是不对的,中国的房子建设质量只有40年,40年之后房子不倒就算是合格产品,你往前想想看,1979年的盖的房子,是不是都已经成了危房,那会的建筑质量要比现在良心的多。所以如果按40年折旧,相当于每年损失掉房屋总价的2.5%。第三,未来房产税的风险,房子放在那连租都租不出去,以后你根本没有转嫁税费的能力。第四,人口老龄化和年轻人口外流,三四线甚至县城的房子已经严重过剩,而且以后会越来越过剩。货币化安置以后不会再有了,可能连棚改也会逐渐缩减,随着时间的推移你的房子会越来越难卖,过不了多久,你会发现,没人租房,没人买卖,你可能连个中介都找不到了。所以这两年,趁着最后这波疯狂,在三四线城市置业的人,极有可能会成为中国楼市最后的买单者。所以我们的建议是,一切不住的投资类住房,能卖赶紧卖,在三四线城市,即使放开人口政策,也不会有人口涌入,所以尽早变现,未来会越来越难。

来源:齐俊杰

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