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土地市場再現流拍 到底發生了什麼?

2018年09月12日 14:05 PDF版 分享轉發

9月11日,再現流拍現象!

武漢官方9月11日披露了兩宗掛牌出讓土地的交易情況,結果兩塊地中有一塊因為沒有人出價而流拍,據悉,這是武漢今年第三宗流拍的地塊!

有意思的是,之前流拍的土地主要是在一些偏遠、冷清的地段,而這次流拍的是在樓盤較為成熟的區域,顯然拿地的熱情確實發生了變化。

今年以來,全國房市場已超800宗,土地流拍宗數呈現逐月增多的態勢。根據中原地產提供的數據,今年1-8月,一線城市土地流拍宗是13宗,而去年也才4宗;二線城市是238宗,去年是106宗,流拍土地數量大幅增加。

在土地流拍的同時,部分地方的地價也在下降,9月7日,南京在土地拍賣當中,有兩個地塊成交地價大幅低於同一區域的30%,甚至40%!易居研究院9月3日發布的報告顯示:8月,40個典型城市當中,土地成交價已經連續5個月出現同比下降。

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眾所周知,高地價是高的主因,拿地成本加稅收在房價佔比當中起碼6成以上,現在大家都想知道的是,在“地冷價跌”的情況下,對意味著什麼?

一、我的看法是今年發生的一連串土地流拍事件,確實反應了一部分房企對樓市的態度發生變化,不過仍然很難反映樓市當前的整體情況。根據國家統計局公布的數據:1-7月份,房地產開發企業土地購置面積是13818萬平方米,同比增長11.3%,土地購置面積增速大幅高於1-6月的7.2%;同時土地成交價款6619億元,增長21.9%,說明了什麼?說明了全國範圍內房企拿地數量還是比較活躍的,地價也還是在上升的,只是價格上漲的速度較以往慢一點而已。

通過上圖我們可以發現,土地購置面積增速是從今年4月份開始反彈,而對應的房企到位資金增速也是剛好在4月份開始反彈。

這也很好解釋,房地產本來就是資金密集型行業,有錢了什麼都好辦,沒錢什麼做不了。今年以來央行的3次降准,以及國內市場利率的降低都給開發商增加了底氣。

據民生地產金融組的數據顯示,2018年1-7月,地產集合信託放量同比增長80%。據用益信託網的數據統計顯示,截至8月14日,信託資金投向房地產領域的信託產品共計2179個,規模總計5186.84億元,佔比逼近一半。

可見,在今年4月份開始國內流動性較為充裕的情況下,雖然國家在嚴控房企融資,但房企還是能夠從不同渠道獲得資金。

二、部分城市的土地流拍以及地價下降其實也是對目前新房和格倒掛的正常反映。現在不少城市對新房開盤都有限價,價格太高你可能就拿不到預售證,但是並沒有限價,結果就是一手房和二手房價格倒掛,以這次土地流拍的武漢為例,有記者去採訪了解:武漢位於天地一套142平方米的一套二手房價格是6萬元/平方米,而附近華髮外灘首府的新盤售價也才4萬元/平方米。

也就是說在新房賣不出好價錢,而地價還在走高的情況下,部分開發商拿地的熱情下降是肯定的,對這些開發商來說,在房價限價的情況下,一做的可能是捂盤,二可能是不輕易拿地。但是反過來,開發商不管是捂盤還是不拿地,又會抑制市場房子供應,也不利於降房價。

三、事實上,雖然我並不認為目前開發商拿地熱情出現下降,可即便是這樣,也不應該過度解讀,開發商不是萬能的,他們對樓市的預判也未必就是真實。

下面是2016年房地產開發企業土地購置面積情況,我們可以看到當年土地購置面積增速是負的,你要知道,2016年是樓市開始反彈並逐漸火爆的時候。

而房企拿地真正快速增加的是在2017年,當年恰好是在樓市調整最嚴的時候,除了三四線城市房價外,樓市正在降溫。

為什麼會出現這樣的情況呢?

我的解釋有兩點:一是資金;二是跟風。當樓市火爆的時候,房價回款時間短,資金壓力不大,有充裕的資金在市場上拿地、搶地。同時房價一天一天的上漲也刺激了房企進一步拿地的慾望。所以房企未必就是先知先覺。

微信公眾號(小白讀財經)認為:近期被媒體不斷爆出的土地流拍事件也可能是官方穩定房地產預期的一種方式,我們都知道,六七月份以來貨幣和財政兩大政策均出現微調,貨幣是“合理穩定”變為“合理充裕”,財政是由“積極”變為“更加積極”,結果就是國內市場利率見頂,各地基建項目又開始上馬。這種情況下,如果不對房地產進行預期引導,樓市很容易出現2016年那樣的走勢,所以在這種金融政策趨松,但房地產政策趨緊的情況下,在這時候投資性購房可能不是特別好的時機。

來源:小白讀財經

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