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Italiano學者回應任志強空置房絕不可能超5000萬套言論:你錯了
自我們6月10日公布中國城鎮自有住房空置率以來，引起了社會各界的熱烈討論。其中，任志強先生按照1998年至今新增住房套數7000萬套以及新增7000萬家庭數，得出中國住房空置不可能超過5000萬套的的結論。我對此回復如下：
任志強先生推算1998年至2013年間城鎮地區新增住房面積106億平米，拆遷三十多億平米，住房凈增面積約為70億平米。這與各方統計數據不符。根據中國經濟信息網數據(db.cei.gov.cn)，1998年，中國城鎮地區人均建築面積18.7平方米，城鎮人口為4.2億;至2012年，城鎮人口為7.1億，中國城鎮地區人均建築面積已大幅增至32.9平米。住建部姜偉新部長在2010年12月表示城鎮家庭人均住宅建築面積在2009年底已經達到約30平米，與中經網數據一致。據此推算，1998年至2012年間，城鎮地區凈增住房面積為156億平米。也至少高出任志強先生的凈增住房面積80億平米。
那麼，到底這80億平米的差距在哪裡?
首先，任志強先生的新增住房面積僅包括國家統計局的城鎮住房竣工面積，總量為106億平米。國家統計局統計的竣工面積來源於轄區內房地產開發企業申報的竣工面積，不包括家庭自建房。城鎮地區的自建房一部分是該地區被划為城鎮地區之前就已建好的住房，另外，也存在違規修建的現象。我們的數據顯示城鎮地區1998年以後的自建房佔住房存量總量的10.2%，約為2240萬套，戶均建築面積為180平米，總面積約40億平米。
其次，非自建房中，也有一部分住房不在城鎮住房竣工面積的統計範圍之內，比如小產權房和農村集體土地使用權住房。根據我們的數據，除自建房外，98年之後購買的小產權房佔比1.83%，約400萬套;農村集體土地使用權住房佔比1.89%，約415萬套。兩者合計815萬套，總面積約8.3億平米。
第三，任志強先生高估了拆遷面積。他在計算98年至今的總拆遷面積時，直接按照98年舊房拆遷量2.4億平米(未能找到該數出處)乘以16年計算。根據我們的數據，98年至2013年經歷過拆遷的城鎮家庭比例為8.4%，戶均拆遷面積為125.5平米。共拆除面積23億平米，與任志強先生的估算存在顯著差異。另外，城鎮地區經歷過拆遷的家庭中，30%的家庭為農村家庭房屋的拆遷，這些住房的拆遷並不應納入城鎮地區住房凈增量的計算。即使以70%任志強先生的38億平米的總拆遷面積推算，他也高估了11.4億平米。
綜合以上三項因素，任志強先生僅用城鎮住房竣工面積及簡單估算的拆遷面積，低估了城鎮住房凈增面積60億平米。雖然這仍然低於前述計算中80億平米差距，也潛在反映了我們數據仍然有可能低估中國空置住房的總量(空置率應該沒有問題)，但是，至少我們可以得出，任志強先生關於我國絕不可能有5000萬套或更多的空置住房的結論是站不住腳的。
中國家庭住房數據極為缺乏，尤其是對存量房，國家也缺乏準確的估計。中國家庭金融調查數據為存量房提供一個驗證。我們界定空置房的標準簡單易懂，就是全國有代表性的28000受訪戶自述的城鎮地區無人居住的家庭自有住房，既包括商品房，也包括小產權、家庭自建房等可能沒有被列入城鎮住房竣工面積的住房。在空置率的計算上，我們填補了的空白。
中國住房市場的爭論激烈，持續久遠，但各方均以主觀感受為主，一方很難說服另一方。在我們公布空置率的數據以後，任志強先生以數據為基礎表達觀點，我認為這是住房市場討論的一個很大進步。希望更多的專家學者業界人士以數據為基礎參与討論，多辯則明。
來源：新浪財經
