臉書專頁
翻牆交流電報群
RSS/FEED訂閱
簡體
正體
English
日語
한국어
Deutsch
Français
Русский
Español
Italiano馬光遠：房價與供地數量沒有必然關係？你可真敢胡說
中國房價上漲的原因比作“東方列車謀殺案”，每個人都是高房價慘案的製造者，但又無法證實是誰導致了最終的結果。
不是投資性需求引發了短缺，而是土地供應的短缺導致房子供應的短缺，進而引發了大量的投資性需求。
解決住房短缺，要從改革土地制度入手。短期解決房價過快上漲，要從增加住宅用地開始。
針對當前一二線熱點城市地價、房價過熱的現象，國土資源部規劃司司長庄少勤指出，供地數量與住房價格並沒有必然的關係。他說，房價上漲緣于多個環節的綜合因素，其中一個重要原因是住房供應體系。“房價過熱的城市，往往是大量投資性需求尚未得到合理抑制，干擾了市場。”
一句正確卻邏輯模糊的話
國土資源部規劃司司長庄少勤先生的這句話，昨天被很多媒體轉載。看到這句話，我第一時間是震驚。因為這話如果是一個普通人說出來的，我會一笑了之，但以庄少勤先生的身份，說房價上漲和土地供應數量沒有關係，這個判斷結果如果他自己信以為真，並且體現在政策上，則中國治理高房價的努力很可能功虧一簣。特別是，庄少勤先生的話，模糊邏輯，先說了一句正確的話，房價上漲緣于多個環節的綜合因素。然後由這句正確的話得出了一個荒唐的結論：供地數量與住房價格沒有必然的關係。考慮到中國並沒有多少人認真學過邏輯，所以這個結論還是會迷惑很多人。如果對此不認真討論，以正視聽，中國的房地產調控，在土地供應環節又會走上歧途。
應該承認，作為一種糾葛了很多情感因素在內的、最為複雜的經濟現象，中國房價上漲的原因的確很複雜。房地產政策的搖擺、貨幣放水、土地財政、城鎮化以及動物精神都是原因，但又很難講誰是主犯，誰是從犯。我曾經將中國房價上漲的原因比作“東方列車謀殺案”，每個人都是高房價慘案的製造者，但又無法證實是誰導致了最終的結果。但是，如果分析1998年以來中國房價上漲周期中各個因素的作用，最起碼，在導致高房價的原因中，房地產政策的搖擺和土地供應是兩個最重要的原因，貨幣超發印發的投機炒作不過是最後的誘發因素而已。
庄少勤先生說，“房價上漲過快的城市，往往是大量投資性需求尚未得到合理抑制，干擾了市場。”這話純粹顛倒了因果關係。為什麼在房地產市場會有大量的投資性需求，因為房子短缺！任何投資品，只有短缺，才會有價格上漲的預期，而不是相反！房子為什麼短缺，根本原因在於我們的土地供應制度導致土地人為的短缺。繼而引發房價上漲的預期和恐慌性的購買，以及大量的投資投機性需求。因此，不是投資性需求引發了短缺，而是土地供應的短缺導致房子供應的短缺，進而引發了大量的投資性需求。這才是正確的邏輯。如果土地大量供應，住房供應不短缺，當然沒有人去投資沒有上漲預期的房子。
一句似是而非卻大錯特錯的話
但是，緊接著，庄少勤先生又說了一句似是而非其實又大錯特錯的話：“據我們了解，全國範圍內的土地和住房供應基本能夠滿足人們對居住空間的需求。”其一，土地供應是否足夠滿足住房需求，不能看全國，只能就一個城市說一個城市。東北土地供應再多，也無法解決北京土地供應不足的問題；其二，土地供應也好，住房供應也好，癥結不在總量如何，而是資源嚴重錯配。北京需要土地，供應不夠，一些三線城市不需求太多土地和房子，但供應量很大。因此，我一直強調，去庫存政策是嚴重錯誤的，中國房地產的根本問題是解決資源錯配的問題，而不是還在強調去庫存。堅持去庫存的結果，是在錯誤的道路上越走越遠，導致本來房子已經嚴重過剩的三線城市房價開始暴漲，甚至出現了搶房。搶房的結果是繼續蓋大量的多餘的房子，到最後又得推動新一輪的去庫存，把沒有任何用途的房子賣給接盤人。
論述至此，結論已經很簡單。但是，還是有必要重複一下我之前關於土地問題與房價問題的觀點。熟悉我觀點的都知道，在房價的問題上，我批評最多、呼籲最多的是兩個問題：一是改變完全壟斷的土地供應制度，二是房地產調控政策儘快退出，加快制度建設。特別是解決土地制度，改革土地出讓方式，引入競爭性的機制，是解決當下人為製造的土地短缺問題的關鍵，也是解決房價過快上漲的關鍵。房價暴漲，說穿了，根子在土地。
土地短缺的致命原因
中國土地短缺的根子在制度的不合理。一切短缺的問題，放在經濟制度層面觀察，都會得出正確的結論。以色列的國土狀況極其惡劣，大部分的土地都被沙漠覆蓋，但從沒聽說這個國家缺少蓋房子的地。更令人驚嘆的是，在以色列的不毛之地上，卻成長出全球最發達的農產品(8.86+0.80%,買入)和先進的農業體系。與之相反，俄羅斯公認的土地廣闊而肥沃，但相對於土地貧瘠的以色列，俄羅斯的農業非常落後。里根曾經調侃前蘇聯的農業只有四天是不正常的：春天、夏天、秋天、冬天。
按照中國每個城市的基本面，如果制度設計合理，根本不缺住房供應的土地。以土地價格驚人的北京為例，北京是公認的土地稀缺的地方，北京目前總人口為2170萬，土地面積1.64萬平方公里，按每戶三口、每套房子面積100平方米、容積率2.5計算，解決全部北京常住人口的住房，所需土地面積不到北京的2%。既然如此，為什麼各大城市土地顯得如此昂貴和短缺?原因很簡單，這和土地面積大小無關，而是土地制度造成的。在當前的土地制度下，造成土地稀缺的原因主要有兩點：一是完全壟斷的土地供應；二是嚴重不合理的土地結構，在土地供應計劃中，壓縮居住用地的比例，為了GDP的需要，大量的土地用於開發區，商業用地等。從歷史上看，凡是一個國家對土地實行很多管制和規劃，最終不是節約和保護了土地，而是導致了短缺。這種情況，在美國歷史上也出現過。基於此，我一直呼籲，解決住房短缺，要從改革土地制度入手。短期解決房價過快上漲，要從增加住宅用地開始。
其實，庄少勤先生的邏輯和觀點，也是和當下國土部等部門的房地產調控政策相矛盾的。如果真的如庄先生所言，房價上漲和土地供應沒有必然聯繫，那為什麼要增加熱點城市的土地供應呢？我在之前的文章中對於增加熱點城市的土地供應的舉措非常認同。以北京為例，在大量增加土地供應之後，北京的房地產市場降溫明顯，預期明顯改變，這是事實。我擔心的不是庄先生的觀點是否符合邏輯，我擔心的是，他這麼一個特殊身份，如果按照他自己的觀點出台政策，不在土地供應上下功夫，這輪調控又該以失敗收場了。
來源：功夫財經
