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環北京房價下跌 樓市拐點已到來?

2017年05月28日 10:17 PDF版 分享轉發

燕郊的近期出現下跌,引發了人們的關注討論,大家討論的是,究竟這種房價下跌的現象是一個地方的個別案例,還是說在將來會逐漸蔓延,成為一種普遍現象。假如房價出現下跌的地方不止是燕郊,而是普遍出現在很多地區,那麼可不可以說,中國拐點已經來到了?

所謂的樓市拐點是個太大的概念,全國城市這麼多,市場情況複雜,並非三言兩語可有定論。不過,如果從燕郊以及其周邊的樓市情況來看,確實能夠窺見全國大城市周邊樓市普遍面臨的問題。

一、不斷限購的環京樓市

新聞報道,燕郊的房價在最近一個月內下跌了17%,一個月內成交均價下跌4100元。造成成交價下跌的主要原因在於,該地多套房產的持有者實際上並沒有充足的資金供樓,加上大幅提高的交易稅費,造成二手房實際成交價不升反降。

以一個典型的多套房持有者為例:之前,業主原本打算高價變賣持有的一套房產,用這筆錢來供另外兩套樓的按揭。但事與願違,他掛出的價格過高,導致拖了很久也遲遲沒有交易,最後迫於另幾套房的按揭壓力,只能降價售房。

很多人原本以為在實行限購以後,資金會紛紛進入燕郊這樣的周邊地區買房,於是不惜高槓桿在燕郊買了多處樓盤。但殘酷的現實卻是,只要當地政府將燕郊等地區的交易稅費提高,房屋交易的量價馬上齊跌。結果,這些投機者是自己把自己套進去了。

我們要追問,在燕郊以外的其他類似城市,是不是也有類似現象呢?

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5月中旬,河北省統一了限購政策,在環京地帶購買房屋,需要繳納三年所得稅或社保,非本地戶籍人士進一步限制購房,並且對於二手房同時上調了交易稅費。

這一政策的結果就是,環北京小城市的樓市量價齊跌。下跌的幅度比一二線城市要明顯得多。距離北京很近的廊坊,住宅交易量環比下跌40%,價格也下跌了3-8.5%不等。其餘的環京地帶,基本情況差不多,只是量價下跌幅度有所不同。

這些三線以下地區對於樓市調控的敏感度比一線高太多,只要政策稍微一縮緊,量價馬上應聲下跌。或許有人還會反駁說,現在環京地帶的某些地區新房銷售依然火熱,價格還在增高,似乎並沒有市場蕭條的跡象。

但這其實就是房價達到臨界值以前的瘋狂。只做一錘買賣的在為去掉庫存做最後的努力,不斷人為製造市場繁榮的景象,吸引人去買房。等你向開發商付了款,接了房,到時候看還有人管你不?

二、保房價政策保得住三四線樓市嗎

有人又會問了,國家現在不是要保房價,那麼在保房價的政策基調下,樓市即使有下跌,也僅僅是在做周期性調整,絕對不會出現所謂的樓市拐點。事實真是如此嗎?

中國樓市有兩大主題:一是保房價,主要針對一二線城市而言。二是去庫存,主要針對三四線而言。顯然,保房價這件事根本就和三四線城市沒有多少關係。

為何保房價的主戰場是在一二線?答案很簡單,因為一二線城市是中國房價最高的地方,這些地方的,是資產類別當中的優質資產。

大量持有這類優質人民幣資產的人是誰呢?持有者主要是中資和。這些企業大部分還是非房地產企業,但是其名下的優質房地產,在過去這些年成為了企業最保值的資產類別。

當我們說到一國的時候,有一個基本盤是:當一國的經濟向好,貨幣升值的時候,該國貨幣資產的價格也會大幅升值。這將會吸引更多的投資者持有該國貨幣資產。具體而言,過去十多二十年來最優質的人民幣資產就是中國一二線城市的樓盤。不管你愛不愛聽,這個事實是無法改變的。

反過來說,當一國經濟增速走低,貨幣出現貶值的時候,持有該國貨幣資產的人就要想辦法賣掉這些資產,換成更保值的國際貨幣。

中國的房價,從2008年時開始走向瘋狂,該年中國GDP增速為9.7%,此後逐漸降低,到去年,GDP增速降為6.7%。與此同時,人民幣的價值,在之前經歷了大幅的升值之後,迎來了多年的貶值。

2008年美元對人民為6.85,之後人民幣持續升值到2013年,來到6.05。這是近年來人民幣和人民幣資產最值錢的時候,之後人民幣持續下跌,越來越不值錢,到今天又跌回了6.85,回到2008年水平。接下來的走勢,根據很多機構的預測,依然是緩慢下跌。

這個趨勢說明什麼呢?對國內而言,經濟放緩意味著企業利潤減少,經營難度增大。但是企業持有的不動產價格則翻了好幾倍。那麼,賣掉持有的不動產,獲得外幣現金流便成為了中資和外資企業的共同選擇,並且,如果不及時賣,那麼未來如果人民幣對外繼續貶值,這些不動產將更不值錢。

真正的限賣並非最先發生在普通投資者層面,而是發生在企業層面。在今年初,我們不斷讀到新聞上出現了外資企業甩賣持有的不動產的新聞,據說有一家知名跨國企業想在要賣出在中國持有的不動產時,還被勒令不準賣,由此鬧出矛盾。

至於中資企業,據今年不完全統計,出售旗下不動產的知名上市企業就有十余家,更有一口氣賣五十套樓的極端案例。

三、無人接盤的小城市樓市

值得注意的是,這些企業甩賣的物業,80%以上分佈於一線和二線城市,基本就沒有三四線城市的物業。其物業集中於深圳、廣州、上海、北京、成都、武漢等等城市,有不少企業賣了不動產以後,馬上獲得資金血液,起死回生。

這說明一個基本事實:也就是說一二線的樓市之所以是“剛性泡沫”,原因在於其主力持有者是中資和外資企業,有不少還是上市的大公司。其資金實力雄厚,主導了許多大手筆交易,因此這個泡沫由於有充足的資本支持,沒那麼容易破滅。現在的“保房價”,其實本質上是要進一步限制企業賣樓。

為啥要這麼做呢?你看看中國儲備走勢就知道。去年,中國外匯儲備連跌8個月的事實歷歷在目,今年1月甚至跌破三萬億的關口。靠著這幾個月以來的嚴格外匯管制以及央行的一系列匯率措施,加上2017年一季度外貿順差的4500多億美元,中國的外儲才好不容易又回升到三萬億以上,人民幣價格也暫時企穩。

可見,一二線樓市之所以令國家緊張,令全民沸騰,其原因在於它集中了全國極大的資金量。這些天量資金如果不能穩住,而是到處亂竄,伺機離開,那麼對於經濟會有極負面影響。

相反,在小城市裡,當務之急卻是忽悠人來買房,去掉庫存,之後開發商拍屁股走人,根本沒人理你。請記住以下的事實:企業和機構不會來這些地方為你接盤,能為你接盤的肯定是比你還窮的人,試問比屌絲更屌絲的人能出得起高價嗎?

在三四線的樓市,尤其是環京地區以及東北、部分中西部地區等等,目前基本上是樓市散戶自己和自己玩,這就使得類似於燕郊、廊坊這類地區的樓市會出現一個資金後繼無力的問題。越往後買賣,你會發現接盤的人越窮,那麼就會出現越賣越賣不動,越賣價格越低的情況。

歸根結底,真正的大資本不會進入這些地區,也就意味著這些小城市的樓市泡沫不是剛性的,而是軟性易破的泡沫。筆者的意思不是說這些地方的二手房價會跌,但是很有可能未來會半死不活的漲價或者基本不漲價。你要知道,如果你按揭了一棟樓,結果未來它沒有漲價或者漲價很少,以現在這麼高的利率,那麼你的這筆投資肯定是虧錢的。

中國的樓市結構正在悄然發生調整,一二線的房價仍然在硬扛著,但在去庫存的重點城市,業主們正在為庫存買單。燕郊的房價下跌不會是個案,未來還將會有n個燕郊出現。

來源:百度百家

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