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Italiano十九大後房地產政策將發生重大變化
來源: 博客 作者: 易憲容 
十九大即將召開。對於5年一次中國共產黨代表大會，會議不僅會有重大的人事變動，而且也是重大的經濟政策出台及調整的節點。對於國內房地產市場，在十八大召開時，中央也希望有重大的調整，所以2013-2014年度，政府對房地產市場在政策上關注得不多，也就是希望以此讓國內房地產市場政策有所調整，但是由於後來經濟增長之壓力，不得不對當時的房地產政策鬆綁，不得不出台刺激房地產市場的政策，結果是事情走到另一面。刺激后的房地產市場是推動了GDP的增長，減弱了經濟增長的壓力，但把一些城市的房地產市場泡沫吹得更大。
所以，從2016年930開始，地方政府出台了一系列的房地產市場調控政策，希望以此來遏制房地產價格再次瘋狂上漲，擠出房地產市場泡沫。但是，歷史上最為嚴厲的房地產調控的「5限」政策已經出台了一年，而且出台房地產市場「5限」調控政策的城市也越來越多，越來越廣泛，但是所取得的效果是十分有限的。除了一些城市的住房銷售下降較多外，多數城市的房地產市場價格不僅沒有下降，反而還出現了同比雙位數的上漲。可以說，只要房價還在上漲，房價上漲的預期不改變，那麼房地產市場要擠出泡沫，房地產市場要回到「房子是住的、不是炒作的」這個市場定位上，幾乎不可能。在這種情況下，房地產調控政策當然沒有什麼效果了。
因對於一線城市及部分二線熱點城市來說，不僅在這些城市的房價水平高，而且在這個價位能夠進入市場者基本上是有房者，市場基本上以投機炒作為主導的市場。對於這樣的一個市場，只要房價上漲預期不改變，投機炒作者就會千方百計地突破現有的各種行政性的購買住房限制政策而進入房地產市場。比如，按揭貸款首付的提高、利率的上調，購買者就通過消費貸款進入房地產市場，甚至於有些購買住房者不利用金融槓桿，全款進入房地產。因為，購買住房者總是認為進行房地產市場投資，其收益高、風險低。對於那些沒有採取限購的三四線城市，住房投機炒作者更是如魚得水。
由於房地產市場價格上漲預期沒有轉變，2016年以來的房地產市場繁榮並沒有因為調控政策而停止反之還在繼續，所以房地產市場開發商對購買土地熱情大增。這不僅在於房地產開發商看好國內未來的房地產市場，而且在於房地產市場經過近兩年的繁榮，房地產開發商的購地實力大增，在於國內許多城市進入了不是住房去庫存、而且住房補庫存的階段。即使由於政策的變化，政府拍賣出來的土地會附加上不少條件，比如購買到的土地所建的住房不一定能夠百分之百出售，要有一部分住房保持出租，但這些都無法阻礙房地產開發商購買土地的熱情。今年上半年無論是土地出讓金總額，還是一些城市拍賣土地的地價都在創歷史記錄。
對於一線城市及部分二線熱點城市來說，政府的房地產市場調控政策已經把注意力轉向了住房租賃市場、公租房市場，北京則正在推出共有產權住房等政策。這些房地產政策的一個核心就是希望增加住房的供給來遏制房價上漲，以此來部分緩解居民居住問題。可以說，這種政策思路看上去美好，也確實能夠讓部分居民獲得住房實惠，同時也保證了GDP增長及地方土地財政增長，但是不採取嚴厲的經濟槓桿來遏制住房投機炒作，真正地讓住房投機炒作退出房地產市場，住房租賃市場要得以健康持續發展是不可能的。
正反兩個地方的例子就是最好的明證。香港的公租屋佔比也有50%，租賃市場也十分發達，但是香港的房地產市場價格為何越演越烈，最大的問題就在於沒有用有效的稅收政策遏制房地產投機炒作，從而使得香港的房地產市場問題重重。嚴重的房地產投機炒作盛行，房地產市場想好起來是不可能的。而從德國的情況來看，德國的住房租賃市場之所以發達，並能夠讓房地產市場持續穩定健康發展，最根本的問題就在於嚴厲打擊住房投機炒作，即使是房地產市場企業，其利潤過高也可能承擔刑事責任。在這種情況下，居民及企業誰還敢去炒作住房。所以，中國的住房租賃市場及共有產權住房市場的發展，同樣要建立在嚴厲遏制住房投機炒作上。對此，中國房地產市場僅是簡單模仿實際效果並不一定能好。
正是針對這種情況，估計在十九大上或十九大后，中國的房地產市場可能會出現重大的調整。因為，從去年開始，政府對房地產市場的定位十分明確，即「房子是住的，不是炒作的」，即強調住房的消費性而不投機炒作性，同時也要求中國的房地產市場的基礎制度進行重大改革，以此來建立中國房地產市場的長效機制。而要做到這一點，中國的房地產市場政策就得走向德國及新加坡的房地產市場發展模式上，而是再堅持目前香港發展模式上。
事實上，香港的房地產市場發展模式是失敗的，而德國及新加坡的房地產市場發展模式則較為成功的。而德國的房地產市場發展最為重要的就是完全遏制房地產市場的投機炒作及高利潤，並在此基礎上發展出一個發達的房地產租賃市場。這使得這幾十年德國的房價漲幅遠低於通貨膨脹率，居民更願意租賃而不是購買住房持有。新加坡房地產市場模式的核心就是把滿足絕大多數人住房需求的共有產權的住房市場與商品房市場完全隔離開，讓不同的收入水平的居民在住房條件上各得其所。
也就是說，由於當前中國房地產市場的不可持續性，及所蘊藏的風險巨大，國內房地產市場的政策出現重大調整是一種趨勢，其政策的核心在2016年以來的各種文件已經清楚表明。如果十九大后，中國的房地產市場發展轉向德國及新加坡發展模式上，那麼中國房地產市場的長效機制就能夠逐漸建立起來，由此中國房地產市場政策將會發生巨大變化。當然，就當前中國的房地產市場利益關係而言，中國房地產市場政策要出現重大調整估計是一個漸進過程。只不過，十九大會將對中國房地產市場政策給出更清楚定位及原則。投資者對此不得不密切關注。
