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Italiano樓市實施全麵價格管制適得其反
來源: 博客
作者: 易憲容
國內房地產市場調控政策越出越多，越來越離譜。因為，十九大報告給房地產定位十分清楚，「只住不炒」，即房地產市場要回歸它的本源，回歸到它的居住功能，去除房地產賺錢效應，而達其目標最為核心的就是用經濟槓桿來遏制房地產市場炒作，去除房地產市場投機炒作賺錢功能。但是，就目前出台的房地產調控政策及這些政策的效果來說，與目標則是越來越遠，現行的房地產市場調控政策基本上是用行政性的方式來對抗市場，甚至於正在對樓市實施全面的價格管制，讓房地產市場價格機制廢除武功。
在一般的商品交易中，如果對其交易價格實施全面管制，不僅不能夠控制住商品交易的價格，反之還會讓其價格全面上漲。對於當前各地的住房市場來說，基本上是以投機炒作為主導的市場，那麼對這個市場實施全面的價格管制，只能讓這個市場價格上漲得更快。實施全面的價格管製表面上是管住了交易價格，但不能夠管制住房價格上漲的預期。在價格上漲預期的推動下，房價只能是一直上漲。所以，對住房實施全麵價格管制只能是適得其反。在這種情況下，要讓住房市場回歸到居住功能只能是天方夜譚了。
可以說，按照住房「只住不炒」的原則，2016年以來，國內各城市出台一系列的房地產調控政策，如限購、限售、限貸、限價、搖號等，各種針對樓市調控的政策真是五花八門，政府的行政性手段無所不用其極。但是這些房地產市場調控政策不僅讓多數城市的房價越是調控，上漲越快，而且使得國內多數房地產市場亂象叢生。這種現象完全表明當前的許多房地產調控政策根本上就沒有多少效果，是失效的，甚至於適得其反，讓不少城市的房地產市場與十九大報告所要求的市場越來越遠。其問題的根源當然是沒有遵循以市場機制對資源配置起決定性作用的這個根本，而是用各種行政性的方式來對抗市場。在這種情況下，國內的房地產市場豈能走上正軌？
面對國內房地產市場的亂象，最近中央幾個職能部門又出台政策要求整頓房地產市場之亂象，要求各地方出台更為嚴厲的房地產調控政策。所以，最近福建省寧德市今天出台了《關於進一步加強中心城區房地產市場精準調控的實施意見》。這次寧德房地產調控政策除了對商品住房實施了限購、限售、限價和搖號之外，還要求對房地產市場實行全面的價格管制。該文件規定，「在對外銷售時，申報價格3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%。下一批次備案預售價格不宜高於上一批次同類型房屋成交均價的6%。」也就是說，開發商在一年之內樓盤的漲幅最多只能漲12%。有人認為這是政府對新房價設定「漲停板」，但並非如此，沒有可比性。
這種對房價實施全面管制，表面上是控制房價上漲過快，遏制房地產的投機炒作，但實際上是在製造一種房地產市場供求關係嚴重失衡的氛圍，強化當地的房價還會持續上漲的預期。對於當前各地的房地產市場基本上都是以投機炒作為主導的市場來說，在這樣的氛圍下，只是會鼓勵更多的投資者湧入市場，從而讓當地的房地產市場炒得更是熾烈。
從這個文件的規定來看，其所設定的房價上漲幅度，即6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%，是以房地產開發商的申報價格為基準。所以，這種對房價全面管制政策肯定會慫恿房地產開發商推高房價。因為，一是房地產開發商在申報新盤預售價時可儘管拔高價格，讓這些新樓盤的價格還沒有銷售就上升到一個更高的水平；二是會慫恿房地產開發商在新房銷售採取陰陽合同銷售，以此來規避這種對房價的全面管制。三是住房產品與其他投資產品很大不同，都是個體性而不是標準化的產品。而這個方面同樣是房地產開發商規避房價全面管制的重要方面。
在這種情況下，實施房價全面管制的房地產市場不僅會讓整個房價水平全面提升，並由此吸引更多的投資者進入市場，而且由於賣者買者都會採取各種規避房價管制的辦法，那麼這個房地產市場亂象更是會多起來。
市場經濟是資源配置效率較高的一種方式，而價格機制是市場經濟的核心，如果我們的房地產市場調控越來越偏離市場，對房地產市場實施全面的價格管制，這不僅無法「只住不炒」，讓房地產市場回歸本源，回歸到居住，反之會適得其反，破壞已有的市場機制，讓房地產市場炒作得更為嚴重。
