買房必讀:《中國房地產之厄(港版)》 王煉利著

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買房必讀:《中國房地產之厄(港版)》 王煉利著

帖子老大爺爺 » 2013年5月23日

《中國房地產之厄(港版)》 王煉利著


當王煉利女士寫信告訴我,《中國房地產之厄》已於10月底在香港正式出版、發行后,我激動得難以自抑,甚至比自己的書出版時還激動。
因為,《中國房地產之厄》太難出版了。王煉利女士自己聯繫的出版社和我推薦的幾家出版社,都在看了她的書稿后搖頭嘆息——這樣的書不可能在中國當下的環境中出版。這本書深刻地揭露了中國房地產領域的種種不為人知的內幕。既得利益集團通過房地產欺騙和掠奪民眾、損公肥私、牟取暴利的種種做法,一一被呈現出來。而所有的這些內幕,都是通過官方公開的信息和公開的數據得出的。王煉利女士精通統計,精於對統計數據的分析、研究,其細緻入微而又嚴謹認真的態度,最終成就了這部數據全面、圖表齊全、論據充分、材料翔實的力作。
如果要深刻地了解中國的房地產根源,這部書一定要讀【這本書目前只能在香港購買,YesAsia.com網有購,商務印書館(香港)網上書店、香港聯合書刊物流有限公司、香港天地圖書公司有售。《中國房地產之厄》在香港書城的編號:247905】。
我強烈推薦此書,亦是向作者王煉利女士和許許多多為住房民生呼籲的良知學者致敬!無論現實多麼黑暗,無論掠奪者和腐敗者多麼囂張,良知者點燃自己的熱血,保護僅存的光明,捍衛正義!
正義不死,蒼天當歌!
暖之
2011年11月2日
圖片
原書內容簡介
在中國經濟高速增長的列車上,房地產業成為最賺錢的巨大的產業。五千多年的歷史長河中,從來沒有一個時期像當下的中國人那樣,要為房地產「狂」,要為買一間房愁,「蝸居」、「房奴」也成了年輕人和無數社會底層的人們的一個專用的名詞。
這本書是來自草根階層的一位知名女學者的專題之書。作為一名「非體制內」的民間獨立研究者,十多年來,她埋頭於浩瀚資料裏,奔走於城鄉之間,1998年5 月31日,她的第一篇「涉房」文章引起了時任國務院總理朱鎔基的注意及批示。此後,她在網路上發表許多專題文章,以大量數據及事實解碼在宏觀經濟領域稱霸的房地產資金量是如何成為中國的國家災難的,她的文章不僅引起有關方面的注目,更為經濟界、社會學界的學者所推崇。
閱讀這本特別之書,您就會明白,你為甚麼「被『房地產』」呢?!官商又如何勾結,攫取你手中可憐的錢?你的種種疑問將在這本書中一一找到答案。
作者簡介

王鍊利,女,1952年12月出生於上海,祖籍浙江寧波。「課堂學歷」為初中二年級(67屆)。1977年參加全國高考,高分通過錄取分數線卻未能被錄取。1985年通過高等教育自學考試,獲大專畢業文憑。長期在體制外從事房地產研究。1968年11月進工廠工作。2002年12月退休。工齡34年。

前 言
  王鍊利
  這是一本不會讓你失望的書!
  不讓讀者失望,這是作者對讀者應有的尊重。
  對每一個掀開本書書頁的人——無論年齡、無論職業、無論性別——先道聲感謝。再作一個小小的保證:我能向你們——無論年齡、無論職業、無論性別——提供你們各自想知道的一些東西。
  你衝著《中國房地產之厄》的書名打開了這本書。中國寫房地產的書鋪天蓋地,而你還想看「房地產」的書,這是作者的幸運。
  作者的回報——不讓你失望。
  此書中有大量的信息,其中必有你感興趣的。本書除了寫房地產,更多的是涉及到房地產以外的廣闊領域——《中國房地產之厄》談論的內容就是「中國的方方面面是怎樣『被』房地產的」,而中國「『被』房地產」的惡果,正由全民在承受——全國城鎮野蠻大拆遷、居民就業難、社會消費難以啟動。。。。。。種種社會動蕩因素,都可以從「中國『被』房地產」中找到答案!
  本書第十六章《 國家災難——在宏觀經濟稱霸的房地產資金量》三千字不到,卻是全書的「綱」,該章的兩圖一表涵括了本書中心內容——「被」房地產的中國!
  我不想「掠美」,告訴我中國「『被』房地產」信息的,是國家統計部門。本書中的四十九張表(其中四十七張數據表)、二十八張數據圖張張有來歷,絕大部分來自國家統計部門的公開數據,我做的,不過是將這些統計數據梳理了一下,讓大家看得容易、看得方便些。
  當然,要想將國家統計部門的數據準確無誤地轉達,光會寫阿拉伯數字是不夠的。引用國家統計部門的數據乃至引用聯合國、世界銀行的數據,必須懂得統計規則。本書作者懂統計規則。
  我是希望將統計數據梳理得能讓小學以上文化水平的人都能看懂——要知道,根據2009年全國人口變動情況的抽樣調查數據,中國大陸2009年時的小學和文盲人口還佔到全國六歲以上人口的37%。
  要想將統計數據梳理得能讓小學以上文化水平的人都能看懂,光具備文字能力也不夠,還需要懂點數學,懂點數理統計。本書作者從小就厭煩阿拉伯數字,然而四十年前的「批判四條漢子」運動將喜歡文學文藝的我網進了「修正主義文藝黑線典型」之列,接下來就是「批判」和人格侮辱。當時還未成年的本書作者不想自殺,就選擇自學,包括自學本不喜歡的數學。幾十年後,「用數字說話」成了本人的語言表達特色和思維表達特色。
  《中國房地產之厄》是房地產類書籍中的「另類」,從來沒有人這樣寫過房地產。
  書中涉及的問題,都是我這十幾年來思考的、研究的。我思考研究這些問題的初始目的很簡單:很多專家學者違背了常識在信口開河,還不僅是在房地產方面。這一是良心問題,二是研究能力問題,三是體制內學術環境出了大問題。我自認為自己良心在、研究能力在,本人又不屬於「體制內」,於是我來思考研究。
  1998年5月31日,我的第一篇「涉房」文章《對住房問題的幾點思考》擺上了共和國總理的桌案。2002年11月,《希望與危機並存的上海房地產業》一文得到香港大學中國金融研究中心主任宋敏博士這樣的評價「 I have read your paper on Shanghai real estate market with interest and enjoyed reading it very mach. You have indeed provided much data and insight into the important market. I hope you can publish it in influential papers in china. 」
  2011年,《中國房地產之厄》終於出版。
  從2002年12月8日滿五十歲起,我的身份是「退休女工」。但學術研究能力從來與身份沒有關係,知識面的深度和廣度也與學歷沒有必然聯繫,尤其是在當今中國大陸。
  《中國房地產之厄》是我寫的第一本書。是不是最後一本,我不知道。我不會「為出書而出書」。
  這是我的文字第一次成書,深深感謝香港「天地圖書」的知遇。祝願香港「天地圖書」長存於天地。
  這是我的文字第一次成書,深深感謝買這本書、讀這本書的讀者。作者是靠讀者來成全的。祝願你們希望總比失望多!祝願你們不斷實現新的希望!   
2011.3.8
中國房地產之厄
目錄
  
前言
第一部分:從「地產計劃市場」到「房產計劃市場」
  
導言:這個市場「被計劃」了…..29
第一章:土地出讓:掌心中的運作31
第一節 「出讓給己」的操作…31
  第二節 在「出讓給己」的土地上收益34
  第三節 「自控」的變幻戲法….41
  第四節 「計劃」失算后的錯、罪、樂…45
第五節 土地出讓金的「官價」和「市價」..50
第六節 《物權法》第一百四十三條之殤…59
第二章:「空置房」之霾 66
 第一節 房屋空置——土地被官員所控的必然結果66
第二節 「嘗甜頭的」笑了,「被陪拆的」泣了…67
第三節 空置房「不用於解困」之謎…..71
第四節 對「民心房改」政績「冷處理」的秘密73
第四節 「陪拆戶」是消化空置房的主力…76
第二部分:住房改革——各抱心思尋找「增長點」..81
第三章 南轅與北轍—— 「朱房改」精神與實際的房改82
第一節 無奈才找「新的經濟增長點」 82
第二節 「朱房改」精神:低工資制度下的住房商品化…83
第三節 尋找「增長點」,打開了潘多拉魔盒……93
第四章 「政」、「房」一體,「金魂」附體…..107
 第一節 二十年「不差錢」的房地產業…107
 第二節 房地產業「不差錢」的奧秘…113
——一塊「公費澆灌的自留地」
第三節 巨額負債——行業的「要挾資本」..121
第五章 動遷——-場反市場化的運動….126
第一節 無消費者的選擇就無消費者的需求..126
第二節 無視「民產」就無平等交易….134
第三節 法律的荒誕:一樣的土地使用權證,不一樣的權利…138
第四節 大動遷的雙重動力….142
第五節 50%的住房銷售在為「政府製造的供應」買單146
第三部分:住房商品化——體制內利益的再分配151
第六章 12.5%為什麼「等於」56.4%......152
第七章 「福利分房」的似是而非…..167
第八章 補充公積金——「體制內」的享受…171
第九章 驚詫——「人均住房面積」竟可以這樣算?!...178
  第一節 他們只作「加法」…178
  第二節 我怎樣做「減法」…183
第十章 揭穿「支柱產業」的謊言..190
第十一章 奇觀——政府為房地產業「減稅負」…196
第一節 汗顏的「稅收貢獻」..197
第二節 三萬多億的稅收「減負」…201
第四部分:是嘗罌粟果的時候了207
第十二章 苦惱的消費和消費的苦惱..208
第十三章 低工資高房價才出「房奴」…218
第一節 這才是真實的「2009年中國勞動者收入總數」218
  第二節 在GDP中找「窮」的原因…225
第三節 該怎樣與香港、美國比收入?..229
第四節 高房價的「不能承受之重」…237
第十四章 靈魂被拆棄了的「道具城」…242
     ——別了!老西門——西湖濱——前門大街
第十五章 「飯碗」是怎樣被「砼制GDP」壓扁的?253
第一節 砼製品堆出 「缺質量的GDP」…253
第二節 廣造地鐵——無望收回投資的「房地產配套項目」261
第三節 中國的政府投資為何不能有效帶動就業?..267
第四節 自由的市場才是提供就業崗位的保障…276
第五節 中國的「飯碗」必靠製造業擎起…280
第十六章 國家災難——在宏觀領域稱霸的房地產資金量287
第十七章 「救救幹部」!…293
第一節 0.417億條搜索信息——「土地腐敗」..293
第二節 法庭之上國徽底下發生的搶劫…298
第五部分:彼棄此祭與彼祭此棄…303
第十八章 彼處的癰疽是此地的寶貝?304
第一節 美國的「大動遷教訓」 ——「藥物比疾病更糟糕」和他們如何改良「藥方」..304
第二節 日、韓、英、德、法的土地政策教訓
——土地不能當普通商品看待..309
第三節 香港土地制度的要害…314
第十九章 「商用」、「宅用」不容「搗漿糊」——彼土地市場與此土地市場的分野..319
第二十章 「土地儲備」—— 彼市場與此市場的不同操作326
第一節 土地儲備:目的不同,結果不同…326
第二節 「土地儲備三原則」利了誰?….328
  第三節 土地儲備——醉翁之意不在酒…331
第二十一章 向三十年代的上海取什麼經?336
第一節 昔「平民村」與今 「經濟適用房」之比較336
第二節 「瞄準利潤造房」與「跟政府導向造房」之比較345
  第三節 七十多年前棚戶居民的「抗遷」啟示 ..350
第二十二章 「次貸」不是此地的墊背…354
第一節 鬧「次貸」期間的中國夢幻…354
第二節 都是難棄「槓桿」…356
第二十三章 彼岸70多年前的經驗教訓該怎樣記取 362
第六部分:衝破「計劃市場」的藩籬371
第二十四章 房地產問題的核心在於權利不平等372
  第一節 有幾份經濟實力,得幾份政治權利372
  第二節 特權始終籠罩中國…374
第二十五章 房地產業的「2011曙光」 380
第一節 越「調控」房價越上揚的奧秘…380
 第二節 讓房地產業停止瘋狂的是「征房必須補償」 383
 第三節 擎起「公民利益」的大旗 …386
第二十六章 「市場方法」解決房地產業累積的「計劃病」393

尾聲:迎接一個平平常常的房地產真市場!400

後記 403

附錄一、承包商對我說「根本用不了這麼多錢」
—— 我對「土地徵用費每畝50萬元」的疑問…408
附錄二、這份「實際情況」在誤導決策部門
——1998年8月給上海市前任市長徐匡迪信…413
  附錄三、建設部是搞工程的,應該講點實事求是
         ——1998年8月給建設部前部長俞正聲信…416
  附錄四、1998年10月給建設部前部長俞正聲信..418
  附錄五、我是為了上海房地產的健康發展,請您理解我
——2003年3月給上海市長韓正信-----420
附錄六、對住房問題的幾點思考(節選,1998年)423
圖表目錄:
表一、上海房地產企業土地購置及開發情況(1996~2009)..46
表二、2003年~2006年1至9月上海實收土地出讓金情況…. 51
表三、上海城鎮房地產業已被利用土地的土地受讓方式匯總(2004)…51
表四、上海城鎮房地產業已被利用土地的土地受讓方式匯總(2005)..52
表五、歷年全國土地出讓面積、出讓單價和出讓總價(2000~2009)..56
表六、全國房地產業土地轉讓收入與上海房地產業土地轉讓收入對比表..64
表七、上海及全國九十年代商品房空置面積與當年商品房竣工面積比較..66
表八、上海解決人均居住面積4平方米以下困難戶情況(1996年~1999年)..72
表九、香港歷年私人住宅單位樓面面積一覽…99
表十、香港居民車、房綜合持有情況一覽....99
表十一、全國房地產開發企業歷年資金來源表(1997~2009)…110
表十二、上海房地產開發企業歷年資金來源表(1996~2009)…111
表十三、上海房地產業「強企」與政府關係…….114
表十四、香港房屋協會財務報表與上海房地產企業財務報表對比…117
   表十五、全國工業企業主營業務收入與投資額對比(2000~2009)…118
   表十六、全國房地產開發企業經營總收入與投資額對比(2000~2009)…119
表十七、香港住宅銷售額 (1995~2009)….125
表十八、2000年上海城市家庭戶住房資料(按住房建築面積分)…153
表十九、2000年上海城市家庭戶住房資料(按住房間數分)…153
表二十、1982年上海市區住房調查匯總表(按住戶職業統計)..157
表二十一、2000年全國購房戶人均住房建築面積(按職業分)..159
表二十二、全國購房戶購房費用(按職業分)(2000年人口普查數據)..160
表二十三、購建房費用抽樣調查(上海,2000)…161
表二十四、根據購建房費用抽樣比例所作的總體推斷(上海,2000)..162
表二十五、至2000年上海市區居民家庭戶購房支出一覽表…163
表二十六、上海居民住房總面積的「搞笑計算式」…..181
  表二十七、上海城鎮人均住房建築面積官方計算式(2003~2005)…182
表二十八、上海商品住宅竣工面積與已拆遷住宅面積對照表(1995~2005)..183
表二十九、上海商品住宅空置面積(1995~2005)…184
表三十、上海住房水平指標計算表(1994~1999)…187
表三十一、房地產業繳稅佔比(2001~2008)…..202
表三十二、城鄉居民家庭「人均支出」項目組成表…209
表三十三、「住房商品化」十年間上海居民人均非消費性支出佔比變化..210
表三十四、全國房地產業住宅銷售額年增長與居民消費支出年增長比較..215
表三十五、 2009年中國城鎮從業人員就業方向….220
表三十六、2000年~2010年住宅銷售額與居民儲蓄存款增加額比較..225
表三十七、 上海居民與美國居民人均支出詳項對比……230
表三十八、香港居民家庭月開支數(1999.10~2000.9)…232
表三十九、上海、香港、美國人均消費性支出比較….234
表四十、全國城鎮中等收入戶人均可支配收入與新建商品住宅單位面積均價比較
       (1998~2009)…237
 表四十一、上海城市中等收入戶人均可支配收入與新建商品住宅單位面積均價比較(1998~2009)…238
表四十二、全國和直轄市家庭戶按住房來源分的戶數(城市)…240
表四十三、1998年7月國家發展計劃委員會對發展第三產業擴大就業的具體要求…271
表四十四、房地產業本年資金與同年度宏觀層面資金量比率(2000~2010)…288
表四十五、80年代末歐美亞城市土地價格….319
表四十六、上海金山亭林鎮2005年同一地塊兩次出讓的不同土地出讓價…324
表四十七、2005年全國按戶主的職業分的家庭戶住戶狀況(城市)….376
表四十八、2005年全國按戶主職業、住房面積分的家庭戶佔比(城市)..376
表四十九、商品住宅銷售面積年增長率(1999~2010)..382


圖一、1997~2010年全國房地產業購置土地和完成土地開發情況(按面積計)..50
圖二、房地產業利潤一覽(1994~2000) 94
圖三、上海房地產開發企業新建成套住房銷售套數(按住宅性質分,2005~2009)..36
圖四、 上海職工住房公積金繳存情況(1996~2010)…171(原是1996~2010,現改為1997~2010)
圖五、上海職工繳納補充公積金者與僅繳納常規公積金者人均繳集額比較(1997~2006)….175
圖六、全國房地產業稅收組成圖(2001~2008)…198
圖七、上海居民人均總支出構成(1998~2009)….210
圖八、上海城鎮居民人均收入支出情況(2000~2009)..211
圖九、全國城鎮居民人均總支出構成(2000~2009)…213
圖十、全國住宅銷售額與居民儲蓄存款年增加額對比(2000~2010)..224
圖十一、全國城鎮固定資產投資年增長情況(1998~2010 )…254
圖十二、全國城鎮分行業固定資產投資(1998~2010)…..255
圖十三、占城鎮第三產業投資前五位的行業(2004~2010)…256(原是2004~2009,現改為2004~2010)
圖十四、全國房地產業投資與製造業投資「平分秋色圖」(1998~2010)258
圖十五、全國城鎮新增固定資產(2003~2009)..259
圖十六、全國城鎮第三產業新增固定資產組成(2003~2009)…260
圖十七、上海每年新增固定資產及房地產業所佔比重(1995~2009)…260
圖十八、全國城市公共交通業固定資產投資(2004~2010)…265
圖十九、2008年全國城市軌道交通投資資金來源組成..266
圖二十、歷年城鎮固定資產投資(按房地產業和非房地產業分)…272
圖二十一、歷年城鎮固定資產投資(按三個產業分)….274
圖二十二、中國城鎮製造業「職工」與「從業人員」比較(2004~2008)284
圖二十三、主要金融機構新增中長期貸款投向(2006~2009)285
圖二十四、房地產業資金在宏觀領域的份量(2000~2010)..287
圖二十五、房地產業資金增幅與宏觀層面資金量增幅比較(2000~2010)288
圖二十六、全國房地產開發企業銷售住宅套數(2005~2009)..349
圖349二十七、歷年房地產開發企業竣工住宅套數(2000~2009)350
  圖二十八、歷年全國商品住宅銷售面積與銷售額(1999~2010) 382
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Re: 買房必讀:《中國房地產之厄(港版)》 王煉利著

帖子寶寶讀書 » 2019年3月27日

現在還能買房嗎!!!
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Re: 買房必讀:《中國房地產之厄(港版)》 王煉利著

帖子李達 » 2019年3月28日

看看看看看看看看看看看
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Re: 買房必讀:《中國房地產之厄(港版)》 王煉利著

帖子忻文 » 2019年3月28日

想下載此書閱讀。謝謝!
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Re: 買房必讀:《中國房地產之厄(港版)》 王煉利著

帖子哈哈哈好 » 2019年3月30日

事實上生生世世生生世世生生世世生生世世
哈哈哈好
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Re: 買房必讀:《中國房地產之厄(港版)》 王煉利著

帖子啄木鳥 » 2019年3月30日

好想下載這本書呀,文件
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Re: 買房必讀:《中國房地產之厄(港版)》 王煉利著

帖子是非自辯 » 2019年3月30日

看看看看看看看看看看
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Re: 買房必讀:《中國房地產之厄(港版)》 王煉利著

帖子山之封 » 2019年4月17日

地對地導彈地對地導彈低調低調
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Re: 買房必讀:《中國房地產之厄(港版)》 王煉利著

帖子我在水一方 » 2019年4月17日

薩的感覺還是孤獨的健康房號發
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Re: 買房必讀:《中國房地產之厄(港版)》 王煉利著

帖子趙兵河南 » 2019年4月17日

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