买房必读:《中国房地产之厄(港版)》 王炼利著

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买房必读:《中国房地产之厄(港版)》 王炼利著

帖子老大爷爷 » 2013-05-23 7:48

《中国房地产之厄(港版)》 王炼利著


当王炼利女士写信告诉我,《中国房地产之厄》已于10月底在香港正式出版、发行后,我激动得难以自抑,甚至比自己的书出版时还激动。
因为,《中国房地产之厄》太难出版了。王炼利女士自己联系的出版社和我推荐的几家出版社,都在看了她的书稿后摇头叹息——这样的书不可能在中国当下的环境中出版。这本书深刻地揭露了中国房地产领域的种种不为人知的内幕。既得利益集团通过房地产欺骗和掠夺民众、损公肥私、牟取暴利的种种做法,一一被呈现出来。而所有的这些内幕,都是通过官方公开的信息和公开的数据得出的。王炼利女士精通统计,精于对统计数据的分析、研究,其细致入微而又严谨认真的态度,最终成就了这部数据全面、图表齐全、论据充分、材料翔实的力作。
如果要深刻地了解中国的房地产根源,这部书一定要读【这本书目前只能在香港购买,YesAsia.com网有购,商务印书馆(香港)网上书店、香港联合书刊物流有限公司、香港天地图书公司有售。《中国房地产之厄》在香港书城的编号:247905】。
我强烈推荐此书,亦是向作者王炼利女士和许许多多为住房民生呼吁的良知学者致敬!无论现实多么黑暗,无论掠夺者和腐败者多么嚣张,良知者点燃自己的热血,保护仅存的光明,捍卫正义!
正义不死,苍天当歌!
暖之
2011年11月2日
图片
原书內容簡介
在中國經濟高速增長的列車上,房地產業成為最賺錢的巨大的產業。五千多年的歷史長河中,從來沒有一個時期像當下的中國人那樣,要為房地產「狂」,要為買一間房愁,「蝸居」、「房奴」也成了年輕人和無數社會底層的人們的一個專用的名詞。
這本書是來自草根階層的一位知名女學者的專題之書。作為一名「非體制內」的民間獨立研究者,十多年來,她埋頭於浩瀚資料裏,奔走於城鄉之間,1998年5 月31日,她的第一篇「涉房」文章引起了時任國務院總理朱鎔基的注意及批示。此後,她在網絡上發表許多專題文章,以大量數據及事實解碼在宏觀經濟領域稱霸的房地產資金量是如何成為中國的國家災難的,她的文章不僅引起有關方面的注目,更為經濟界、社會學界的學者所推崇。
閱讀這本特別之書,您就會明白,你為甚麼「被『房地產』」呢?!官商又如何勾結,攫取你手中可憐的錢?你的種種疑問將在這本書中一一找到答案。
作者簡介

王鍊利,女,1952年12月出生於上海,祖籍浙江寧波。「課堂學歷」為初中二年級(67屆)。1977年參加全國高考,高分通過錄取分數線卻未能被錄取。1985年通過高等教育自學考試,獲大專畢業文憑。長期在體制外從事房地產研究。1968年11月進工廠工作。2002年12月退休。工齡34年。

前 言
  王鍊利
  这是一本不会让你失望的书!
  不让读者失望,这是作者对读者应有的尊重。
  对每一个掀开本书书页的人——无论年龄、无论职业、无论性别——先道声感谢。再作一个小小的保证:我能向你们——无论年龄、无论职业、无论性别——提供你们各自想知道的一些东西。
  你冲着《中国房地产之厄》的书名打开了这本书。中国写房地产的书铺天盖地,而你还想看“房地产”的书,这是作者的幸运。
  作者的回报——不让你失望。
  此书中有大量的信息,其中必有你感兴趣的。本书除了写房地产,更多的是涉及到房地产以外的广阔领域——《中国房地产之厄》谈论的内容就是“中国的方方面面是怎样‘被’房地产的”,而中国“‘被’房地产”的恶果,正由全民在承受——全国城镇野蛮大拆迁、居民就业难、社会消费难以启动。。。。。。种种社会动荡因素,都可以从“中国‘被’房地产”中找到答案!
  本书第十六章《 国家灾难——在宏观经济称霸的房地产资金量》三千字不到,却是全书的“纲”,该章的两图一表涵括了本书中心内容——“被”房地产的中国!
  我不想“掠美”,告诉我中国“‘被’房地产”信息的,是国家统计部门。本书中的四十九张表(其中四十七张数据表)、二十八张数据图张张有来历,绝大部分来自国家统计部门的公开数据,我做的,不过是将这些统计数据梳理了一下,让大家看得容易、看得方便些。
  当然,要想将国家统计部门的数据准确无误地转达,光会写阿拉伯数字是不够的。引用国家统计部门的数据乃至引用联合国、世界银行的数据,必须懂得统计规则。本书作者懂统计规则。
  我是希望将统计数据梳理得能让小学以上文化水平的人都能看懂——要知道,根据2009年全国人口变动情况的抽样调查数据,中国大陆2009年时的小学和文盲人口还占到全国六岁以上人口的37%。
  要想将统计数据梳理得能让小学以上文化水平的人都能看懂,光具备文字能力也不够,还需要懂点数学,懂点数理统计。本书作者从小就厌烦阿拉伯数字,然而四十年前的“批判四条汉子”运动将喜欢文学文艺的我网进了“修正主义文艺黑线典型”之列,接下来就是“批判”和人格侮辱。当时还未成年的本书作者不想自杀,就选择自学,包括自学本不喜欢的数学。几十年后,“用数字说话”成了本人的语言表达特色和思维表达特色。
  《中国房地产之厄》是房地产类书籍中的“另类”,从来没有人这样写过房地产。
  书中涉及的问题,都是我这十几年来思考的、研究的。我思考研究这些问题的初始目的很简单:很多专家学者违背了常识在信口开河,还不仅是在房地产方面。这一是良心问题,二是研究能力问题,三是体制内学术环境出了大问题。我自认为自己良心在、研究能力在,本人又不属于“体制内”,于是我来思考研究。
  1998年5月31日,我的第一篇“涉房”文章《对住房问题的几点思考》摆上了共和国总理的桌案。2002年11月,《希望与危机并存的上海房地产业》一文得到香港大学中国金融研究中心主任宋敏博士这样的评价“ I have read your paper on Shanghai real estate market with interest and enjoyed reading it very mach. You have indeed provided much data and insight into the important market. I hope you can publish it in influential papers in china. ”
  2011年,《中国房地产之厄》终于出版。
  从2002年12月8日满五十岁起,我的身份是“退休女工”。但学术研究能力从来与身份没有关系,知识面的深度和广度也与学历没有必然联系,尤其是在当今中国大陆。
  《中国房地产之厄》是我写的第一本书。是不是最后一本,我不知道。我不会“为出书而出书”。
  这是我的文字第一次成书,深深感谢香港“天地图书”的知遇。祝愿香港“天地图书”长存于天地。
  这是我的文字第一次成书,深深感谢买这本书、读这本书的读者。作者是靠读者来成全的。祝愿你们希望总比失望多!祝愿你们不断实现新的希望!   
2011.3.8
中国房地产之厄
目录
  
前言
第一部分:从“地产计划市场”到“房产计划市场”
  
导言:这个市场“被计划”了…..29
第一章:土地出让:掌心中的运作31
第一节 “出让给己”的操作…31
  第二节 在“出让给己”的土地上收益34
  第三节 “自控”的变幻戏法….41
  第四节 “计划”失算后的错、罪、乐…45
第五节 土地出让金的“官价”和“市价”..50
第六节 《物权法》第一百四十三条之殇…59
第二章:“空置房”之霾 66
 第一节 房屋空置——土地被官员所控的必然结果66
第二节 “尝甜头的”笑了,“被陪拆的”泣了…67
第三节 空置房“不用于解困”之谜…..71
第四节 对“民心房改”政绩“冷处理”的秘密73
第四节 “陪拆户”是消化空置房的主力…76
第二部分:住房改革——各抱心思寻找“增长点”..81
第三章 南辕与北辙—— “朱房改”精神与实际的房改82
第一节 无奈才找“新的经济增长点” 82
第二节 “朱房改”精神:低工资制度下的住房商品化…83
第三节 寻找“增长点”,打开了潘多拉魔盒……93
第四章 “政”、“房”一体,“金魂”附体…..107
 第一节 二十年“不差钱”的房地产业…107
 第二节 房地产业“不差钱”的奥秘…113
——一块“公费浇灌的自留地”
第三节 巨额负债——行业的“要挟资本”..121
第五章 动迁——-场反市场化的运动….126
第一节 无消费者的选择就无消费者的需求..126
第二节 无视“民产”就无平等交易….134
第三节 法律的荒诞:一样的土地使用权证,不一样的权利…138
第四节 大动迁的双重动力….142
第五节 50%的住房销售在为“政府制造的供应”买单146
第三部分:住房商品化——体制内利益的再分配151
第六章 12.5%为什么“等于”56.4%......152
第七章 “福利分房”的似是而非…..167
第八章 补充公积金——“体制内”的享受…171
第九章 惊诧——“人均住房面积”竟可以这样算?!...178
  第一节 他们只作“加法”…178
  第二节 我怎样做“减法”…183
第十章 揭穿“支柱产业”的谎言..190
第十一章 奇观——政府为房地产业“减税负”…196
第一节 汗颜的“税收贡献”..197
第二节 三万多亿的税收“减负”…201
第四部分:是尝罂粟果的时候了207
第十二章 苦恼的消费和消费的苦恼..208
第十三章 低工资高房价才出“房奴”…218
第一节 这才是真实的“2009年中国劳动者收入总数”218
  第二节 在GDP中找“穷”的原因…225
第三节 该怎样与香港、美国比收入?..229
第四节 高房价的“不能承受之重”…237
第十四章 灵魂被拆弃了的“道具城”…242
     ——别了!老西门——西湖滨——前门大街
第十五章 “饭碗”是怎样被“砼制GDP”压扁的?253
第一节 砼制品堆出 “缺质量的GDP”…253
第二节 广造地铁——无望收回投资的“房地产配套项目”261
第三节 中国的政府投资为何不能有效带动就业?..267
第四节 自由的市场才是提供就业岗位的保障…276
第五节 中国的“饭碗”必靠制造业擎起…280
第十六章 国家灾难——在宏观领域称霸的房地产资金量287
第十七章 “救救干部”!…293
第一节 0.417亿条搜索信息——“土地腐败”..293
第二节 法庭之上国徽底下发生的抢劫…298
第五部分:彼弃此祭与彼祭此弃…303
第十八章 彼处的痈疽是此地的宝贝?304
第一节 美国的“大动迁教训” ——“药物比疾病更糟糕”和他们如何改良“药方”..304
第二节 日、韩、英、德、法的土地政策教训
——土地不能当普通商品看待..309
第三节 香港土地制度的要害…314
第十九章 “商用”、“宅用”不容“捣浆糊”——彼土地市场与此土地市场的分野..319
第二十章 “土地储备”—— 彼市场与此市场的不同操作326
第一节 土地储备:目的不同,结果不同…326
第二节 “土地储备三原则”利了谁?….328
  第三节 土地储备——醉翁之意不在酒…331
第二十一章 向三十年代的上海取什么经?336
第一节 昔“平民村”与今 “经济适用房”之比较336
第二节 “瞄准利润造房”与“跟政府导向造房”之比较345
  第三节 七十多年前棚户居民的“抗迁”启示 ..350
第二十二章 “次贷”不是此地的垫背…354
第一节 闹“次贷”期间的中国梦幻…354
第二节 都是难弃“杠杆”…356
第二十三章 彼岸70多年前的经验教训该怎样记取 362
第六部分:冲破“计划市场”的藩篱371
第二十四章 房地产问题的核心在于权利不平等372
  第一节 有几份经济实力,得几份政治权利372
  第二节 特权始终笼罩中国…374
第二十五章 房地产业的“2011曙光” 380
第一节 越“调控”房价越上扬的奥秘…380
 第二节 让房地产业停止疯狂的是“征房必须补偿” 383
 第三节 擎起“公民利益”的大旗 …386
第二十六章 “市场方法”解决房地产业累积的“计划病”393

尾声:迎接一个平平常常的房地产真市场!400

后记 403

附录一、承包商对我说“根本用不了这么多钱”
—— 我对“土地征用费每亩50万元”的疑问…408
附录二、这份“实际情况”在误导决策部门
——1998年8月给上海市前任市长徐匡迪信…413
  附录三、建设部是搞工程的,应该讲点实事求是
         ——1998年8月给建设部前部长俞正声信…416
  附录四、1998年10月给建设部前部长俞正声信..418
  附录五、我是为了上海房地产的健康发展,请您理解我
——2003年3月给上海市长韩正信-----420
附录六、对住房问题的几点思考(节选,1998年)423
图表目录:
表一、上海房地产企业土地购置及开发情况(1996~2009)..46
表二、2003年~2006年1至9月上海实收土地出让金情况…. 51
表三、上海城镇房地产业已被利用土地的土地受让方式汇总(2004)…51
表四、上海城镇房地产业已被利用土地的土地受让方式汇总(2005)..52
表五、历年全国土地出让面积、出让单价和出让总价(2000~2009)..56
表六、全国房地产业土地转让收入与上海房地产业土地转让收入对比表..64
表七、上海及全国九十年代商品房空置面积与当年商品房竣工面积比较..66
表八、上海解决人均居住面积4平方米以下困难户情况(1996年~1999年)..72
表九、香港历年私人住宅单位楼面面积一览…99
表十、香港居民车、房综合持有情况一览....99
表十一、全国房地产开发企业历年资金来源表(1997~2009)…110
表十二、上海房地产开发企业历年资金来源表(1996~2009)…111
表十三、上海房地产业“强企”与政府关系…….114
表十四、香港房屋协会财务报表与上海房地产企业财务报表对比…117
   表十五、全国工业企业主营业务收入与投资额对比(2000~2009)…118
   表十六、全国房地产开发企业经营总收入与投资额对比(2000~2009)…119
表十七、香港住宅销售额 (1995~2009)….125
表十八、2000年上海城市家庭户住房资料(按住房建筑面积分)…153
表十九、2000年上海城市家庭户住房资料(按住房间数分)…153
表二十、1982年上海市区住房调查汇总表(按住户职业统计)..157
表二十一、2000年全国购房户人均住房建筑面积(按职业分)..159
表二十二、全国购房户购房费用(按职业分)(2000年人口普查数据)..160
表二十三、购建房费用抽样调查(上海,2000)…161
表二十四、根据购建房费用抽样比例所作的总体推断(上海,2000)..162
表二十五、至2000年上海市区居民家庭户购房支出一览表…163
表二十六、上海居民住房总面积的“搞笑计算式”…..181
  表二十七、上海城镇人均住房建筑面积官方计算式(2003~2005)…182
表二十八、上海商品住宅竣工面积与已拆迁住宅面积对照表(1995~2005)..183
表二十九、上海商品住宅空置面积(1995~2005)…184
表三十、上海住房水平指标计算表(1994~1999)…187
表三十一、房地产业缴税占比(2001~2008)…..202
表三十二、城乡居民家庭“人均支出”项目组成表…209
表三十三、“住房商品化”十年间上海居民人均非消费性支出占比变化..210
表三十四、全国房地产业住宅销售额年增长与居民消费支出年增长比较..215
表三十五、 2009年中国城镇从业人员就业方向….220
表三十六、2000年~2010年住宅销售额与居民储蓄存款增加额比较..225
表三十七、 上海居民与美国居民人均支出详项对比……230
表三十八、香港居民家庭月开支数(1999.10~2000.9)…232
表三十九、上海、香港、美国人均消费性支出比较….234
表四十、全国城镇中等收入户人均可支配收入与新建商品住宅单位面积均价比较
       (1998~2009)…237
 表四十一、上海城市中等收入户人均可支配收入与新建商品住宅单位面积均价比较(1998~2009)…238
表四十二、全国和直辖市家庭户按住房来源分的户数(城市)…240
表四十三、1998年7月国家发展计划委员会对发展第三产业扩大就业的具体要求…271
表四十四、房地产业本年资金与同年度宏观层面资金量比率(2000~2010)…288
表四十五、80年代末欧美亚城市土地价格….319
表四十六、上海金山亭林镇2005年同一地块两次出让的不同土地出让价…324
表四十七、2005年全国按户主的职业分的家庭户住户状况(城市)….376
表四十八、2005年全国按户主职业、住房面积分的家庭户占比(城市)..376
表四十九、商品住宅销售面积年增长率(1999~2010)..382


图一、1997~2010年全国房地产业购置土地和完成土地开发情况(按面积计)..50
图二、房地产业利润一览(1994~2000) 94
图三、上海房地产开发企业新建成套住房销售套数(按住宅性质分,2005~2009)..36
图四、 上海职工住房公积金缴存情况(1996~2010)…171(原是1996~2010,现改为1997~2010)
图五、上海职工缴纳补充公积金者与仅缴纳常规公积金者人均缴集额比较(1997~2006)….175
图六、全国房地产业税收组成图(2001~2008)…198
图七、上海居民人均总支出构成(1998~2009)….210
图八、上海城镇居民人均收入支出情况(2000~2009)..211
图九、全国城镇居民人均总支出构成(2000~2009)…213
图十、全国住宅销售额与居民储蓄存款年增加额对比(2000~2010)..224
图十一、全国城镇固定资产投资年增长情况(1998~2010 )…254
图十二、全国城镇分行业固定资产投资(1998~2010)…..255
图十三、占城镇第三产业投资前五位的行业(2004~2010)…256(原是2004~2009,现改为2004~2010)
图十四、全国房地产业投资与制造业投资“平分秋色图”(1998~2010)258
图十五、全国城镇新增固定资产(2003~2009)..259
图十六、全国城镇第三产业新增固定资产组成(2003~2009)…260
图十七、上海每年新增固定资产及房地产业所占比重(1995~2009)…260
图十八、全国城市公共交通业固定资产投资(2004~2010)…265
图十九、2008年全国城市轨道交通投资资金来源组成..266
图二十、历年城镇固定资产投资(按房地产业和非房地产业分)…272
图二十一、历年城镇固定资产投资(按三个产业分)….274
图二十二、中国城镇制造业“职工”与“从业人员”比较(2004~2008)284
图二十三、主要金融机构新增中长期贷款投向(2006~2009)285
图二十四、房地产业资金在宏观领域的份量(2000~2010)..287
图二十五、房地产业资金增幅与宏观层面资金量增幅比较(2000~2010)288
图二十六、全国房地产开发企业销售住宅套数(2005~2009)..349
图349二十七、历年房地产开发企业竣工住宅套数(2000~2009)350
  图二十八、历年全国商品住宅销售面积与销售额(1999~2010) 382    
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