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作者 何清漣

中國改革開放已經有幾十個年了，太平盛世的宣傳充斥著媒體。然而我們注意到這樣壹個非常奇怪的現象， 根據中國政府公布的統計數據，中國已連續好幾年年國民生產總值的增長都在百分之九以上，而人們的生活負擔卻越來越沈重。有這麼壹首民謠真實地反映中國民生的 現狀：〝住房把錢包掏空，教育把父母逼瘋，醫療把生命送終〞。住房、教育、醫療被稱為是壓在中國人民頭上的〝新〞的三座大山。生存，對於不少國人來說正變 得越來越昂貴。
住房是人們基本的生存需求和條件，而今面對高昂的房價，買房，已成為大多數國人可望而不可及的奢求。二零零六年在中國指數研究院對壹千 多位擬購房者的問卷調查顯示，百分之八十六點四的人認為當前房價太高，負擔不起。中國青年報的報導說，約有百分之三十壹點八通過貸款購房的房貸壹族
「住房改革正興隆，戶戶家家迎東風。遮風避雨誰不想，債台高築窮更窮」，這首打油詩真實反映了當今中國百姓的境況。那麼住房，這座民生—新三座大山中最沈重的壹座究竟是怎麼形成的？
壹、早期的住房改革
中國從九十年代中期就開始在全國各地搞住房制度改革，就是走住房商品化的道路。住房商品化之前中國是福利分房，在哪壹個單位工作，那個單位就造房子 分配給大家。企業改革以後，要為企業甩包袱，住房商品化就開始在全國各地實行，最開始實行的是深圳。深圳的住房改革從八十年代中後期就開始了，就是改革住房制度。它把住房分成三種，即福利房、微利房、商品房。
深圳市政府成立了壹個房地產管理局，它下面有壹個房地產開發公司，政府無償批地給它，由它集中蓋房。黨政事業機關的人，可以在那個系統裏面按照自己的工齡、 資歷、職稱打分，然後統壹購買福利房。對於企業就供應微利房，微利房就是比福利房的價格要高，比商品房的價格要低。那麼第三條路才是走市場商品房供給的路。深圳經過十多年的改革，福利房和商品房兩個市場逐步接軌，但沒有最後接軌。但是福利房已經比原來價格要貴得多了。
二、為什麼說中國的房地產政策是壓在中國人民身上的新的三座大山之壹呢？
就是說它遠遠地超過了老百姓的經濟收入水平和購買力。大家集畢生收入買壹套住房還很困難。全中國發生這個問題，儘管各地的情況有不同，但是過早地、沒有過渡時期地直接走住房商品化的路。很多單位取消福利分房以後，就讓職工去市場上購買房子。有的單位就給壹點住房補貼；有的單位沒給。每壹個家庭的壓力是不壹樣的。但是總的來說都是非常沈重的。因為中國房地產的價格不但遠遠超過了發展中國家，而且按照住房跟年收入的比例來看，它比美國要貴，比歐洲很多國家都要貴。在美國還只有壹個家庭的七年的年收入能夠購買壹套住房的時候，中國就早已經超過十二年以上了。中國老百姓壹個家庭不吃、不喝、不用，家庭年收入平均要十二年到十四年甚至二十年才能在差不多是郊區的位置購買壹套面積很小的住房。現在中國老百姓痛恨的，實際上就是商品房過高的價格，因此把住房當作是壓在身上的三座大山之壹。
三、中國房地產商的獲利方式
中國媒體上有壹個報導，從二零零零年開始壹直到二零零四年，房地產業成為十個暴利行業的頭名，即便到二零零五年也在十名之內。那中國的房地產它是怎麼贏得暴利的？
從二零零壹年開始，中國每年都要評壹個十大暴利行業的排行榜。房地產業和中小學教育都是排在暴利行業的第壹或第二。這個情況特殊在哪裡呢？全世界的房地產的平均利潤率只有百分之五，而中國房地產平均凈利潤居然高達百分之十五。有壹段時期，在九十年代初的〝圈地運動〞時，房地產的利潤率曾經高達百 分之三十五。因此它是壹個十足暴利行業。在〝福布斯中國富豪排行榜〞裏面，二零零二年中國排名在前壹百名的富豪中間，就有四十名是從事房地產開發的。二零三年雖然降了幾位，還是有三十五位。以後比這個比例更高。這就說明，中國的房地產業是個暴利行業；房地產的大亨是獲得暴利的受益者。
提到中國的〝福布斯富豪榜〞，在全球的富豪榜上的上榜的富豪們，他們中間靠房地產起家，靠房地產上榜的比例最高的時候曾經達到整個富豪比例的百分之五，平常年景還低於這個比例。較之中國的百分之四十、百分之三十五的比率就低多了。
中國房地產業的暴利是怎麼來的呢？
房地產業暴利的五個來源，其中最首要的壹個來源就是地權。《羅馬法》把財產權分割為所有權、使用權、收益權，而中國的土地制度是壹個非常特殊的制度。中國從壹九四九年以後土地全部收歸給國有，壹九七八年恢復了家庭承包責任制，但它只是把農民對土地的使用權規定好了，土地的所有權和處置權，也就是買賣權還都是歸政府。
行政劃撥土地是中國獲得土地的壹個主要來源。政府在給房地產商批地這個過程中間是極不透明的。地價如果不公開的話，這塊地是值多少，那塊地值多少，就全由政府的批地官員說了算，在這個情況下就產生了大量的〝尋租活動〞。正是這種土地制度，才導致後來地方政府得以干預整個農村的土地買賣和城市拆遷。
對於土地的使用權，在壹九九八年以前規定是五十年；壹九九八年以後大家說五十年太短了，然後政府就說再增加二十年。因此現在在中國所有的土地買賣，其實買的 都不是土地的所有權，而是使用權。所以這個土地制度在世界上都是非常特殊的壹個例子。政府審批土地大量使用行政劃撥手段，這是暴利的第壹個來源。
暴利產生的第二個來源就是大量掠奪農民的耕地，房地產商看中了哪壹塊土地，如果這是壹塊農田的話，那麼房地產商自己不會去和農民直接談判，因為對農民他不居於壹種權力上的優勢。房地產商壹般會跟國土局的官員談，國土局的官員知道他要這塊地以後，就會用政府的名義去征地，那麼村幹部也會從這個圈地中間得到好處，因為這是壹個科層機制。村幹部去和村民談，他們會對村民說：我跟妳們是壹伙的，我也有地在這裏邊，所以我會代表妳們的利益。然後用各種各樣的手段讓村民們委託他們，或者是相信他們的話，然後他們再去跟政府部門談。而在政府那裡，他也是政府部門的壹員，因為畢竟村、鄉是壹級基層組織。
北京有壹個叫做六泉村的地方，在四環路那裡。農民的土地被當地政府徵收上去的時候，才壹百壹十七塊錢壹方米，但是政府壹轉手賣給房地產開發商，地價就到了六千七百五十元錢。政府幾乎是零成本徵地，所以六泉村的村民不服氣。這就是為什麼很多村長什麼也不幹，賣壹次地就能得很多很多錢。有些發達地區的村幹部、鄉幹部，他們都已經跑到廣東沿海那些地方去買房子了，因為他們也知道老百姓怨恨他，當地又落後，因此他賺到錢了后，帶著全家去享受現代文明了。掠奪農民耕地，這是暴利產生暴利產生的第三個來源就是城市拆遷戶的原住房、宅基地。巴黎的壹個叫華新民的人，她因為關注北京拆遷四合院，進而關注整個拆遷的事。我們兩個在電話里交談， 談到拆遷帶來的問題的時候，我說，深圳的房地產開發幾乎每壹棟大樓都有壹個腐敗故事，只不過是沒有被揭穿罷了。她說，妳說的太客氣了，我看北京的每壹棟大 樓下面壓了無數老百姓的白骨。很多人因為拆遷付出了血的代價，這個情況講起來就非常痛心了。
我曾經說過壹段話，中國政府自從改革以來，幾乎是經歷了壹個從有信仰到無信仰；從無信仰到耍流氓的過程。現在就是在耍流氓，耍無賴。為什麼這麼說呢？因為政府要征地，那麼就動員老百姓搬遷。老百姓覺得妳補償不合理，不願意搬。這是我世世代代居住的地，我壹家人靠它為生，再怎麼說使用權在我這裏，我總得跟妳討價還價。那麼這個時候政府的無賴嘴臉就暴露出來了。他們就唆使跟他們有關係的房地產商去收買黑社會、勞改釋放分子，並運用行政手段壓制拆遷戶。壓制拆遷戶用的是什麼 辦法呢？最開始是斷水、斷電，斷水斷電不行的時候，就趁妳不在家的時候，把妳的門鎖撬開，進去把妳的東西全搬走，扔出去。有的人去上班的時候還好好的， 回來到家裡什麼東西都不見了。還有的就乾脆派流氓到家裡來扔石頭；最可惡的還往人家的床上扔大糞和各種各樣的穢物。這些事情都有媒體的報導。
人說拆遷戶是社會底層，其實不壹定是，在上海的拆遷戶中，有法院的退休院長；有大學的教授；還有好多有社會身份的人。在上海靜安區的壹塊地涉及到五千多戶， 大多數人雖然感到拆遷不合理，但最後忍氣吞聲地搬走了。但有五百戶不搬，就要抗爭，要打官司，但是沒有律師願意接這種案子。律師鄭恩寵後來實在是看不過去了，就接了這個案子，願意幫他們做壹個集體訴訟。結果後來上海市政府用壹種國家誣陷的方式，楞說人家是洩露國家機密，把他判了好幾年刑，最近才剛剛放出來，而且至今人身也不自由。 那麼暴利產生的第四個來源，就是房地產商普遍地偷漏稅。在二零零四年曾經查了八十八家大型房地產商，結果有八十七家都有嚴重的偷漏稅行為。這個偷漏稅使國家減少稅收，但是房地產商的腰包就鼓壹點。暴利產生的第五個來源就是榨取買房者。中國的買房者給自己取了壹個綽號叫做〝房奴〞，就是房子的奴隸。很多人借錢、湊錢最後買了壹套房子，從此他們就成了房 子的奴隸。兩口子辛辛苦苦工作，壹大半錢要用來供這個房子，而且要供很多年。他們沒有房子心＿憋得慌，覺得自己居無定所，而且房租在不斷地漲價心裏沒有底；買了房子又壓得慌。
去那個搜房的網站，在它的論壇，可以看到百分之九十幾的人感嘆自己買房子的痛苦；被房子、供房的貸款壓得喘不了氣。而且最痛苦的是如果他們家裡兩個人工作穩定還好，如果壹旦其中有壹方失去了工作，那麼他就馬上供不起房。供不上銀行就要沒收了，所以感到壓力很大。以上就是房地產的暴利產生的五個來源。
四、中國式的圈地運動
中國改革開放以來曾發生過兩次大規模的「圈地運動」，壹次是壹九九零年開始到壹九九三年，朱鎔基宏觀調控。第二次就是指從九十年代後期，即九八年九九年開始壹直延續到現在的房地產開發。但是兩次〝圈地運動〞圈地的對象很不壹樣。第壹次〝圈地〞主要是壹些荒地和壹些城市郊區農民的耕地，但是那個時候的補償還比較好壹點，至少深圳市的農民那時 候還都依靠土地發達了。
第二次就不壹樣了。第二次〝圈地〞，在城市裡是舊城改造，就是大量拆遷民宅；在農村裡呢就是掠奪農民的耕地。從壹九九六年到二零零六年這十年間，農民總共損失了壹點二億畝土地，其中很多都是農民用來耕作的土地。在農村我另外查到壹個數據，在農村大概四年以前就有六千萬的農民失去土地。那麼這些年還在不斷地增加，估計至少有八千萬農民失去了他的耕地。那麼在城市裡，有多少人失去住房呢？中國自己沒給出統計數據，但是在瑞士的壹個國際住房權中心，它給出來壹個數據，並於去年給了中國壹個〝剝奪老百姓住房權〞的〝獎〞，等於是把中國釘在恥辱柱上。根據它提供的數據，中國這些年來城市裡總共有八百萬的居民失去了住宅。
五、中國房地產商空手套白狼式的發展模式
要談到這些房地產開發商的錢的來源，其實只有壹個，就是銀行貸款。很多房地產商其實並沒有錢，但是他們用的是〝借雞生蛋〞的辦法，就是到銀行裏面去貸款。他們圈地的整個流程，我曾經劃過壹個圖，首先就是制定壹個圈地計劃；然後就再找國土局官員去批地。壹畝地如果別人要拿到的話市場價要六十萬，但是房地產商可 能二十萬就能拿到。那麼他再付十萬給這個官員作為賄賂。官員個人得到了十萬，而國家損失四十萬。房地產商低價拿到土地以後，再用土地作抵押到銀行里貸款； 當建築本體完成百分之多少的時候，又可以拿建築本體再去抵押。所以就是這麼樣不斷地反覆地去銀行貸款、抵押來得到錢。這中間的最重要的環節就是壹定要和銀行里主管貸款的官員相勾結好，達成某種交易。曾經有壹年政府公布說查了房地產的貸款，結果發現有百分之二十五左右是違規貸款。那麼後來這些貸款大多數都成了銀行的爛賬，收不回了。這些年銀行的爛賬大量的形成，其中很大壹部份是來自於房地產。有壹個統計數據，房地產貸款餘額在壹九九八年是兩千六百多億；那麼到了二零零二年的時候就變成了六千六百多億。中國人民銀行對廣東、海南還有江蘇等地方做過壹個調查，最後發現這些地方的貸款有百分之八十最後都轉到了房地產開發商手裡。總之近三十年來中國關於銀行對房地產貸款的政策不斷地改變，最近的壹次是二零零三年有壹個《關於信貸業務管理的通知》，其中說到收縮房地產貸款資金，但是根本就不靈。為什麼呢？我曾經在壹篇文章中講過，在銀行、政府和房地產開發商之間形成了壹個三角同盟，就是〝鐵三角同盟〞。為什麼銀行要貸給他們呢？從公的方面考慮，銀行要貸給〝優資資產〞企業，即資本增值快的企業，它才有利可圖。因此每壹個信貸員都喜歡選擇房地產商。
從私的方面來說，他們都有賄賂，即有回扣。這個在中國有壹個行話叫做〝融資成本〞。〝融資成本〞妳猜有多高？有百分之三左右的；後來據說漲到了百分之六。比如貸壹百萬元妳要至少給這個貸款者六萬，那麼就等於到手就是九十四萬。很多不良貸款就是這樣形成的。總之，整個流程是壹個非常專業化的操作過程，但是都需要銀行的配合。房地產開發商如果沒有銀行資金作後盾，沒有銀行的信貸官員的配合，他根本開發不成房地產。
六、畸形發展的中國房地產市場
這幾年確實為了給房地產業降溫，中國政府採取了不少措施，但是地方政府口頭上擁護中央決議，但是實際上則不然。曾有壹個江蘇北部壹個小縣城的官員在壹次公開講話中還非常驕傲地說，他們那個市增長，房地產業做出了不可磨滅的貢獻。他們把房地產業在四年內價格上漲三倍，當作當地政府的主要政績，那麼妳去想想地方政府是如何看待中央的宏觀調控政策的。而且那個地方官員還預言：我們還要繼續漲下去，還有上漲的空間，中央的宏觀調控政策只是針對大城市的，跟壹般老百姓不沾邊。報紙上曾報道說中國政府要控制別墅用地，好像以為這是中國政府第壹次出台這個政策，其實二零零三年就已經在限制了；二零零四年又限制過壹次。每壹次限制，房地產商說「海，以後不給地蓋別墅啦，別墅要漲價了，大家趕快買啊。」然後又趁機哄擡壹次價格。從二零零三年宏觀調控以來，政府壹直是把這個土地市場的整頓，當作宏觀調控的閘門，但是為什麼連關閘門都關不了呢？這中間就要考慮到地方政府這個角色。
中國的土地買賣市場和全世界的買賣市場都不同。全世界的土地買賣市場都只有兩個角色，壹個就是買方，壹個就是賣方，在中國，除了買方和賣方之外（賣方就是土地所有者，買方就是房地產開發商），還夾雜了壹個奇怪的角色，那就是地方政府。這裡有兩個原因。第壹個是地方政府的部門利益。近些年以來，各個地方的財政都出現了問題，那麼房地產、土地買賣的收益已經成為各個地方財政的主要來源，平均佔百分之四十五和百分之六十左右。在上海和北京土地買賣的收入和來自房地產的稅收，佔了地方財政的百分之六十以上。在壹些三線城市略為低壹點，也差不多到了百分之四十幾。就是說在壹買壹賣之間政府利用權力，強征農民的土地，奪取城市拆遷戶的宅基地，幾乎就是赤裸裸地掠奪民財。中國國家審計署近年來屢次提到壹條，中國的貪官百分之九十五以上都和土地買賣有瓜葛。這就說明，于公于私來說，政府都有干預土地買賣，介入土地市場的這種利益驅動力。也正因此，中國的老百姓面對這個政府和房地產商結成的利益同盟毫無抵抗之力。所以在很多地方，農民連告壹個村幹部貪污都告不倒。村幹部怎麼這麼厲害呀？為什麼農民想告他貪污腐敗都告不倒呢？其實不是村幹部厲害，而是中國政治官場中間這種特殊的政治保護關係。他們之間已經形成了壹種盤根錯節層層糾葛的利益關係，那麼妳要挖出這個村幹部，這個村幹部就會檢舉在他這裏得到好處的官員；這些得到好處的官員他又還要去往更高級送，所以就會拔起蘿蔔帶起泥，就會弄倒壹大串。所以呢，他們為了保護自己不受損害，就必須保護那個村長，這就是這些年來村民再怎麼〝鬧事〞，連告倒壹個村官的可能性都沒有的源頭所在。
七、中國的房地產市場與中國的貧富分化
它導致了貧富分化的進壹步加劇。對於富人來說他們住房早就已經不是壹個必需品，而是二次置業或三次置業，住房越住越好，最後住高級別墅。那麼窮人是遮蔽之所都沒有基本保障。很多城市中，窮人聚居過多的地方已經出現了貧民窟化現象。在這些窮人住的地方，它沒有投資，沒有維修費用；環境就越來越爛。而人區呢，綠樹成蔭，游泳池啦，高爾夫球場，還有各種休閑設施應有盡有。中國的房地產商可以公開地說：我們就是要造豪宅，要把這個富人區和窮人區分隔開來，這在美國是不可能的。在美國新澤西州，既有公寓房，中國稱為別墅。因為新澤西的法律規定壹個地方要建造高收入房，同時還要建立壹定比例的窮人房。因為美國的教育經費主要是來自於大家的房地產稅，因此壹個地方必須保證人口的窮富分佈合理，要不然就會形成壹種惡性循環。新澤西州這個政策是非常合理的，它至少沒有把窮人排擠在經濟發展和分享社會財富的過程之外。那麼在中國呢，現在可以公然地說出來要建立窮人區，把窮人和富人分開。而且這種事公然在媒體上講，這是壹個很不正常的現象。
兩個影響，它加大了老百姓對當權者的怨恨。因為被三座大山之壹的住房壓得已經喘不過氣來，住房又不可能不要，而且中國的租房市場又極不規範，房租要求也不合理，所以大家都情願住自己購買的房子，那麼買不起房就會把這些怨恨全轉移到政府頭上。但是我覺得針對政府是有道理的，因為政府本來在房地產市場和土地開發中間就起了非常不光彩的作用，應該說是充當了壹個壹身而二任的買賣角色，既滿足了政府官員中飽私囊的需要，也滿足了充實地方政府財政收入的需要。政府本身就是掠奪者，而不是壹個管理者。這些年來群體性抗爭事件逐年上升，二零零三年五萬八千起；二零零四年是七萬四千起；二零零五年是八萬幾千起。而且這些抗爭事件百分之九十以上都是和土地有關的 事情，所以這已經成了壹個底層「動亂」的源泉和導火線。像好幾年前的「汕尾事件」，政府居然還出動坦克，妳說壹個政府居然要出動坦克和全副武裝的武警，去對付手無寸鐵的農民，妳可以想像農民的反抗到了何等激烈的程度。可以說房地產開發既是推動中國經濟高速發展的龍頭老大，同時又給中國社會埋下了極大的不安和隱患。
八、面對畸形發展的中國房地產市場，中國老百姓應該怎樣保護他們自己？
中國老百姓現在真的是很可憐，他沒有保護自己權利的手段。就以白振俠，壹個北京市民的經歷為例。他實在是覺得拆遷太不公平了，他的房產大概值上百萬， 但最後只補償了二十來萬塊錢，就非得逼他搬走。他為了抗拒拆遷，在地上打幾個樁子，用鐵鏈把自己鎖在上面。因為黑社會暴力組織壹來把這些拆遷戶架走，為了不讓這些人架走，他用鐵鏈子把自己鎖在四個樁子上，又為了不讓這些人接近，他給自己打造了壹套盔甲，上面釘滿了鋼釘。最後他的屋子還是被推土機夷為平地。 他把自己的家產變賣以後，拿幾十萬塊錢來辦了壹個到美國的簽證，他說，〝我就不相信我告不倒妳，我要讓聯合國知道妳們有這樣的暴行〞。因為中國的老百姓有時候錯誤地以為聯合國有管理中國政府的權力，結果他在聯合國控訴了半個多月，坐在那兒絕食了半個多月，很多人同情他，但是最後這個事不了了之。類似於這樣的故事發生很多起，有很多市民啊，真的最後是活不下去。因為中國政府剝奪了中國老百姓壹切反抗的手段和權力。那麼他們最後就走上了用自焚這種手段抗爭的不歸路。從二零零三年開始到現在各地都時常有這種自焚的悲慘消息傳來。比如，南京鄧府巷拆遷的時候，壹個居民叫做翁彪，他是壹個工人，因為他實在是沒有辦法了，最後他就把汽油澆到自己身上自焚，那壹次是八個人壹起集體自焚。很多人是這樣想的，犧牲了他壹個人，但是如果他能夠用自焚給自己家裡增加點補償，他的妻子和兒女還能活。後來呢，政府為了平息事端給了壹 點補償，但是他們的家屬都非常傷心，因為這是她們的丈夫用生命換來的。從這些事情可以看出中國老百姓是如何缺乏維護自己權利，包括生存權利的基本手段的。 中國政府不是有壹個很典型的對人權的荒謬解釋嗎？它說在中國生存權就是人權。現在問題是這些人的生存權都被剝奪了。如果不是逼到那壹步，人都有求生的願望，不會走自焚這種絕路，用這種非常悲壯的反抗方式。
後來中國政府出台了壹個非常野蠻，非常不人道的法律，把這壹類的事件都認為是破壞社會治安，有人自焚救過來了后，不但沒有得到解決問題的承諾和幫助，政府反而把他抓到牢房裡去了。
九、中國老百姓只能坐以待斃？
目前看來中國的老百姓只有坐以待斃。但是也有少數不願意待斃的，那麼就起來反抗。這就是近些年來維權運動逐漸在中國大地開始興盛的原因。中國老百姓他可能覺得民主離他太遠，自由離他太遠，他這些都可以不要，但是生存權利還是要的。中國人也只有在被剝奪到連生存權都沒有的時候，他才會起來反抗，用他們的話來說是「兔子急了也要咬人」。妳把人逼到了沒有路走的時候，就是官逼民反，民就不得不反了。像這些農民抗爭實際上都是官逼民反的例子。不管中國政府能不能聽到，從群體性抗爭事件中有相當一部份與征地和拆遷有關這壹事實中，我已經聽到了中國農民和人民的怒吼聲，我覺得這種局面不會維持太久。