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作者 何清涟

中国改革开放已经有几十个年了，太平盛世的宣传充斥着媒体。然而我们注意到这样壹个非常奇怪的现象， 根据中国政府公布的统计数据，中国已连续好几年年国民生产总值的增长都在百分之九以上，而人们的生活负担却越来越沈重。有这么壹首民谣真实地反映中国民生的 现状：〝住房把钱包掏空，教育把父母逼疯，医疗把生命送终〞。住房、教育、医疗被称为是压在中国人民头上的〝新〞的三座大山。生存，对于不少国人来说正变 得越来越昂贵。
住房是人们基本的生存需求和条件，而今面对高昂的房价，买房，已成为大多数国人可望而不可及的奢求。二零零六年在中国指数研究院对壹千 多位拟购房者的问卷调查显示，百分之八十六点四的人认为当前房价太高，负担不起。中国青年报的报导说，约有百分之三十壹点八通过贷款购房的房贷壹族
“住房改革正兴隆，户户家家迎东风。遮风避雨谁不想，债台高筑穷更穷”，这首打油诗真实反映了当今中国百姓的境况。那么住房，这座民生—新三座大山中最沈重的壹座究竟是怎么形成的？
壹、早期的住房改革
中国从九十年代中期就开始在全国各地搞住房制度改革，就是走住房商品化的道路。住房商品化之前中国是福利分房，在哪壹个单位工作，那个单位就造房子 分配给大家。企业改革以后，要为企业甩包袱，住房商品化就开始在全国各地实行，最开始实行的是深圳。深圳的住房改革从八十年代中后期就开始了，就是改革住房制度。它把住房分成三种，即福利房、微利房、商品房。
深圳市政府成立了壹个房地产管理局，它下面有壹个房地产开发公司，政府无偿批地给它，由它集中盖房。党政事业机关的人，可以在那个系统里面按照自己的工龄、 资历、职称打分，然后统壹购买福利房。对于企业就供应微利房，微利房就是比福利房的价格要高，比商品房的价格要低。那么第三条路才是走市场商品房供给的路。深圳经过十多年的改革，福利房和商品房两个市场逐步接轨，但没有最后接轨。但是福利房已经比原来价格要贵得多了。
二、为什么说中国的房地产政策是压在中国人民身上的新的三座大山之壹呢？
就是说它远远地超过了老百姓的经济收入水平和购买力。大家集毕生收入买壹套住房还很困难。全中国发生这个问题，尽管各地的情况有不同，但是过早地、没有过渡时期地直接走住房商品化的路。很多单位取消福利分房以后，就让职工去市场上购买房子。有的单位就给壹点住房补贴；有的单位没给。每壹个家庭的压力是不壹样的。但是总的来说都是非常沈重的。因为中国房地产的价格不但远远超过了发展中国家，而且按照住房跟年收入的比例来看，它比美国要贵，比欧洲很多国家都要贵。在美国还只有壹个家庭的七年的年收入能够购买壹套住房的时候，中国就早已经超过十二年以上了。中国老百姓壹个家庭不吃、不喝、不用，家庭年收入平均要十二年到十四年甚至二十年才能在差不多是郊区的位置购买壹套面积很小的住房。现在中国老百姓痛恨的，实际上就是商品房过高的价格，因此把住房当作是压在身上的三座大山之壹。
三、中国房地产商的获利方式
中国媒体上有壹个报导，从二零零零年开始壹直到二零零四年，房地产业成为十个暴利行业的头名，即便到二零零五年也在十名之内。那中国的房地产它是怎么赢得暴利的？
从二零零壹年开始，中国每年都要评壹个十大暴利行业的排行榜。房地产业和中小学教育都是排在暴利行业的第壹或第二。这个情况特殊在哪里呢？全世界的房地产的平均利润率只有百分之五，而中国房地产平均净利润居然高达百分之十五。有壹段时期，在九十年代初的〝圈地运动〞时，房地产的利润率曾经高达百 分之三十五。因此它是壹个十足暴利行业。在〝福布斯中国富豪排行榜〞里面，二零零二年中国排名在前壹百名的富豪中间，就有四十名是从事房地产开发的。二零三年虽然降了几位，还是有三十五位。以后比这个比例更高。这就说明，中国的房地产业是个暴利行业；房地产的大亨是获得暴利的受益者。
提到中国的〝福布斯富豪榜〞，在全球的富豪榜上的上榜的富豪们，他们中间靠房地产起家，靠房地产上榜的比例最高的时候曾经达到整个富豪比例的百分之五，平常年景还低于这个比例。较之中国的百分之四十、百分之三十五的比率就低多了。
中国房地产业的暴利是怎么来的呢？
房地产业暴利的五个来源，其中最首要的壹个来源就是地权。《罗马法》把财产权分割为所有权、使用权、收益权，而中国的土地制度是壹个非常特殊的制度。中国从壹九四九年以后土地全部收归给国有，壹九七八年恢复了家庭承包责任制，但它只是把农民对土地的使用权规定好了，土地的所有权和处置权，也就是买卖权还都是归政府。
行政划拨土地是中国获得土地的壹个主要来源。政府在给房地产商批地这个过程中间是极不透明的。地价如果不公开的话，这块地是值多少，那块地值多少，就全由政府的批地官员说了算，在这个情况下就产生了大量的〝寻租活动〞。正是这种土地制度，才导致后来地方政府得以干预整个农村的土地买卖和城市拆迁。
对于土地的使用权，在壹九九八年以前规定是五十年；壹九九八年以后大家说五十年太短了，然后政府就说再增加二十年。因此现在在中国所有的土地买卖，其实买的 都不是土地的所有权，而是使用权。所以这个土地制度在世界上都是非常特殊的壹个例子。政府审批土地大量使用行政划拨手段，这是暴利的第壹个来源。
暴利产生的第二个来源就是大量掠夺农民的耕地，房地产商看中了哪壹块土地，如果这是壹块农田的话，那么房地产商自己不会去和农民直接谈判，因为对农民他不居于壹种权力上的优势。房地产商壹般会跟国土局的官员谈，国土局的官员知道他要这块地以后，就会用政府的名义去征地，那么村干部也会从这个圈地中间得到好处，因为这是壹个科层机制。村干部去和村民谈，他们会对村民说：我跟妳们是壹伙的，我也有地在这里边，所以我会代表妳们的利益。然后用各种各样的手段让村民们委托他们，或者是相信他们的话，然后他们再去跟政府部门谈。而在政府那里，他也是政府部门的壹员，因为毕竟村、乡是壹级基层组织。
北京有壹个叫做六泉村的地方，在四环路那里。农民的土地被当地政府征收上去的时候，才壹百壹十七块钱壹方米，但是政府壹转手卖给房地产开发商，地价就到了六千七百五十元钱。政府几乎是零成本征地，所以六泉村的村民不服气。这就是为什么很多村长什么也不干，卖壹次地就能得很多很多钱。有些发达地区的村干部、乡干部，他们都已经跑到广东沿海那些地方去买房子了，因为他们也知道老百姓怨恨他，当地又落后，因此他赚到钱了后，带着全家去享受现代文明了。掠夺农民耕地，这是暴利产生暴利产生的第三个来源就是城市拆迁户的原住房、宅基地。巴黎的壹个叫华新民的人，她因为关注北京拆迁四合院，進而关注整个拆迁的事。我们两个在电话里交谈， 谈到拆迁带来的问题的时候，我说，深圳的房地产开发几乎每壹栋大楼都有壹个腐败故事，只不过是没有被揭穿罢了。她说，妳说的太客气了，我看北京的每壹栋大 楼下面压了无数老百姓的白骨。很多人因为拆迁付出了血的代价，这个情况讲起来就非常痛心了。
我曾经说过壹段话，中国政府自从改革以来，几乎是经历了壹个从有信仰到无信仰；从无信仰到耍流氓的过程。现在就是在耍流氓，耍无赖。为什么这么说呢？因为政府要征地，那么就动员老百姓搬迁。老百姓觉得妳补偿不合理，不愿意搬。这是我世世代代居住的地，我壹家人靠它为生，再怎么说使用权在我这里，我总得跟妳讨价还价。那么这个时候政府的无赖嘴脸就暴露出来了。他们就唆使跟他们有关系的房地产商去收买黑社会、劳改释放分子，并运用行政手段压制拆迁户。压制拆迁户用的是什么 办法呢？最开始是断水、断电，断水断电不行的时候，就趁妳不在家的时候，把妳的门锁撬开，進去把妳的东西全搬走，扔出去。有的人去上班的时候还好好的， 回来到家里什么东西都不见了。还有的就干脆派流氓到家里来扔石头；最可恶的还往人家的床上扔大粪和各种各样的秽物。这些事情都有媒体的报导。
人说拆迁户是社会底层，其实不壹定是，在上海的拆迁户中，有法院的退休院长；有大学的教授；还有好多有社会身份的人。在上海静安区的壹块地涉及到五千多户， 大多数人虽然感到拆迁不合理，但最后忍气吞声地搬走了。但有五百户不搬，就要抗争，要打官司，但是没有律师愿意接这种案子。律师郑恩宠后来实在是看不过去了，就接了这个案子，愿意帮他们做壹个集体诉讼。结果后来上海市政府用壹种国家诬陷的方式，楞说人家是洩露国家机密，把他判了好几年刑，最近才刚刚放出来，而且至今人身也不自由。 那么暴利产生的第四个来源，就是房地产商普遍地偷漏税。在二零零四年曾经查了八十八家大型房地产商，结果有八十七家都有严重的偷漏税行为。这个偷漏税使国家减少税收，但是房地产商的腰包就鼓壹点。暴利产生的第五个来源就是榨取买房者。中国的买房者给自己取了壹个绰号叫做〝房奴〞，就是房子的奴隶。很多人借钱、凑钱最后买了壹套房子，从此他们就成了房 子的奴隶。两口子辛辛苦苦工作，壹大半钱要用来供这个房子，而且要供很多年。他们没有房子心＿憋得慌，觉得自己居无定所，而且房租在不断地涨价心里没有底；买了房子又压得慌。
去那个搜房的网站，在它的论坛，可以看到百分之九十几的人感叹自己买房子的痛苦；被房子、供房的贷款压得喘不了气。而且最痛苦的是如果他们家里两个人工作稳定还好，如果壹旦其中有壹方失去了工作，那么他就马上供不起房。供不上银行就要没收了，所以感到压力很大。以上就是房地产的暴利产生的五个来源。
四、中国式的圈地运动
中国改革开放以来曾发生过两次大规模的“圈地运动”，壹次是壹九九零年开始到壹九九三年，朱镕基宏观调控。第二次就是指从九十年代后期，即九八年九九年开始壹直延续到现在的房地产开发。但是两次〝圈地运动〞圈地的对象很不壹样。第壹次〝圈地〞主要是壹些荒地和壹些城市郊区农民的耕地，但是那个时候的补偿还比较好壹点，至少深圳市的农民那时 候还都依靠土地发达了。
第二次就不壹样了。第二次〝圈地〞，在城市里是旧城改造，就是大量拆迁民宅；在农村里呢就是掠夺农民的耕地。从壹九九六年到二零零六年这十年间，农民总共损失了壹点二亿亩土地，其中很多都是农民用来耕作的土地。在农村我另外查到壹个数据，在农村大概四年以前就有六千万的农民失去土地。那么这些年还在不断地增加，估计至少有八千万农民失去了他的耕地。那么在城市里，有多少人失去住房呢？中国自己没给出统计数据，但是在瑞士的壹个国际住房权中心，它给出来壹个数据，并于去年给了中国壹个〝剥夺老百姓住房权〞的〝奖〞，等于是把中国钉在耻辱柱上。根据它提供的数据，中国这些年来城市里总共有八百万的居民失去了住宅。
五、中国房地产商空手套白狼式的发展模式
要谈到这些房地产开发商的钱的来源，其实只有壹个，就是银行贷款。很多房地产商其实并没有钱，但是他们用的是〝借鸡生蛋〞的办法，就是到银行里面去贷款。他们圈地的整个流程，我曾经划过壹个图，首先就是制定壹个圈地计划；然后就再找国土局官员去批地。壹亩地如果别人要拿到的话市场价要六十万，但是房地产商可 能二十万就能拿到。那么他再付十万给这个官员作为贿赂。官员个人得到了十万，而国家损失四十万。房地产商低价拿到土地以后，再用土地作抵押到银行里贷款； 当建筑本体完成百分之多少的时候，又可以拿建筑本体再去抵押。所以就是这么样不断地反复地去银行贷款、抵押来得到钱。这中间的最重要的环节就是壹定要和银行里主管贷款的官员相勾结好，达成某种交易。曾经有壹年政府公布说查了房地产的贷款，结果发现有百分之二十五左右是违规贷款。那么后来这些贷款大多数都成了银行的烂账，收不回了。这些年银行的烂账大量的形成，其中很大壹部份是来自于房地产。有壹个统计数据，房地产贷款余额在壹九九八年是两千六百多亿；那么到了二零零二年的时候就变成了六千六百多亿。中国人民银行对广东、海南还有江苏等地方做过壹个调查，最后发现这些地方的贷款有百分之八十最后都转到了房地产开发商手里。总之近三十年来中国关于银行对房地产贷款的政策不断地改变，最近的壹次是二零零三年有壹个《关于信贷业务管理的通知》，其中说到收缩房地产贷款资金，但是根本就不灵。为什么呢？我曾经在壹篇文章中讲过，在银行、政府和房地产开发商之间形成了壹个三角同盟，就是〝铁三角同盟〞。为什么银行要贷给他们呢？从公的方面考虑，银行要贷给〝优资资产〞企业，即资本增值快的企业，它才有利可图。因此每壹个信贷员都喜欢选择房地产商。
从私的方面来说，他们都有贿赂，即有回扣。这个在中国有壹个行话叫做〝融资成本〞。〝融资成本〞妳猜有多高？有百分之三左右的；后来据说涨到了百分之六。比如贷壹百万元妳要至少给这个贷款者六万，那么就等于到手就是九十四万。很多不良贷款就是这样形成的。总之，整个流程是壹个非常专业化的操作过程，但是都需要银行的配合。房地产开发商如果没有银行资金作后盾，没有银行的信贷官员的配合，他根本开发不成房地产。
六、畸形发展的中国房地产市场
这几年确实为了给房地产业降温，中国政府采取了不少措施，但是地方政府口头上拥护中央决议，但是实际上则不然。曾有壹个江苏北部壹个小县城的官员在壹次公开讲话中还非常骄傲地说，他们那个市增长，房地产业做出了不可磨灭的贡献。他们把房地产业在四年内价格上涨三倍，当作当地政府的主要政绩，那么妳去想想地方政府是如何看待中央的宏观调控政策的。而且那个地方官员还预言：我们还要继续涨下去，还有上涨的空间，中央的宏观调控政策只是针对大城市的，跟壹般老百姓不沾边。报纸上曾报道说中国政府要控制别墅用地，好像以为这是中国政府第壹次出台这个政策，其实二零零三年就已经在限制了；二零零四年又限制过壹次。每壹次限制，房地产商说“海，以后不给地盖别墅啦，别墅要涨价了，大家赶快买啊。”然后又趁机哄擡壹次价格。从二零零三年宏观调控以来，政府壹直是把这个土地市场的整顿，当作宏观调控的闸门，但是为什么连关闸门都关不了呢？这中间就要考虑到地方政府这个角色。
中国的土地买卖市场和全世界的买卖市场都不同。全世界的土地买卖市场都只有两个角色，壹个就是买方，壹个就是卖方，在中国，除了买方和卖方之外（卖方就是土地所有者，买方就是房地产开发商），还夹杂了壹个奇怪的角色，那就是地方政府。这里有两个原因。第壹个是地方政府的部门利益。近些年以来，各个地方的财政都出现了问题，那么房地产、土地买卖的收益已经成为各个地方财政的主要来源，平均占百分之四十五和百分之六十左右。在上海和北京土地买卖的收入和来自房地产的税收，占了地方财政的百分之六十以上。在壹些三线城市略为低壹点，也差不多到了百分之四十几。就是说在壹买壹卖之间政府利用权力，强征农民的土地，夺取城市拆迁户的宅基地，几乎就是赤裸裸地掠夺民财。中国国家审计署近年来屡次提到壹条，中国的贪官百分之九十五以上都和土地买卖有瓜葛。这就说明，于公于私来说，政府都有干预土地买卖，介入土地市场的这种利益驱动力。也正因此，中国的老百姓面对这个政府和房地产商结成的利益同盟毫无抵抗之力。所以在很多地方，农民连告壹个村干部贪污都告不倒。村干部怎么这么厉害呀？为什么农民想告他贪污腐败都告不倒呢？其实不是村干部厉害，而是中国政治官场中间这种特殊的政治保护关系。他们之间已经形成了壹种盘根错节层层纠葛的利益关系，那么妳要挖出这个村干部，这个村干部就会检举在他这里得到好处的官员；这些得到好处的官员他又还要去往更高级送，所以就会拔起萝卜带起泥，就会弄倒壹大串。所以呢，他们为了保护自己不受损害，就必须保护那个村长，这就是这些年来村民再怎么〝闹事〞，连告倒壹个村官的可能性都没有的源头所在。
七、中国的房地产市场与中国的贫富分化
它导致了贫富分化的進壹步加剧。对于富人来说他们住房早就已经不是壹个必需品，而是二次置业或三次置业，住房越住越好，最后住高级别墅。那么穷人是遮蔽之所都没有基本保障。很多城市中，穷人聚居过多的地方已经出现了贫民窟化现象。在这些穷人住的地方，它没有投资，没有维修费用；环境就越来越烂。而人区呢，绿树成荫，游泳池啦，高尔夫球场，还有各种休闲设施应有尽有。中国的房地产商可以公开地说：我们就是要造豪宅，要把这个富人区和穷人区分隔开来，这在美国是不可能的。在美国新泽西州，既有公寓房，中国称为别墅。因为新泽西的法律规定壹个地方要建造高收入房，同时还要建立壹定比例的穷人房。因为美国的教育经费主要是来自于大家的房地产税，因此壹个地方必须保证人口的穷富分布合理，要不然就会形成壹种恶性循环。新泽西州这个政策是非常合理的，它至少没有把穷人排挤在经济发展和分享社会财富的过程之外。那么在中国呢，现在可以公然地说出来要建立穷人区，把穷人和富人分开。而且这种事公然在媒体上讲，这是壹个很不正常的现象。
两个影响，它加大了老百姓对当权者的怨恨。因为被三座大山之壹的住房压得已经喘不过气来，住房又不可能不要，而且中国的租房市场又极不规范，房租要求也不合理，所以大家都情愿住自己购买的房子，那么买不起房就会把这些怨恨全转移到政府头上。但是我觉得针对政府是有道理的，因为政府本来在房地产市场和土地开发中间就起了非常不光彩的作用，应该说是充当了壹个壹身而二任的买卖角色，既满足了政府官员中饱私囊的需要，也满足了充实地方政府财政收入的需要。政府本身就是掠夺者，而不是壹个管理者。这些年来群体性抗争事件逐年上升，二零零三年五万八千起；二零零四年是七万四千起；二零零五年是八万几千起。而且这些抗争事件百分之九十以上都是和土地有关的 事情，所以这已经成了壹个底层“动乱”的源泉和导火线。像好几年前的“汕尾事件”，政府居然还出动坦克，妳说壹个政府居然要出动坦克和全副武装的武警，去对付手无寸铁的农民，妳可以想像农民的反抗到了何等激烈的程度。可以说房地产开发既是推动中国经济高速发展的龙头老大，同时又给中国社会埋下了极大的不安和隐患。
八、面对畸形发展的中国房地产市场，中国老百姓应该怎样保护他们自己？
中国老百姓现在真的是很可怜，他没有保护自己权利的手段。就以白振侠，壹个北京市民的经历为例。他实在是觉得拆迁太不公平了，他的房产大概值上百万， 但最后只补偿了二十来万块钱，就非得逼他搬走。他为了抗拒拆迁，在地上打几个桩子，用铁链把自己锁在上面。因为黑社会暴力组织壹来把这些拆迁户架走，为了不让这些人架走，他用铁链子把自己锁在四个桩子上，又为了不让这些人接近，他给自己打造了壹套盔甲，上面钉满了钢钉。最后他的屋子还是被推土机夷为平地。 他把自己的家产变卖以后，拿几十万块钱来办了壹个到美国的签证，他说，〝我就不相信我告不倒妳，我要让联合国知道妳们有这样的暴行〞。因为中国的老百姓有时候错误地以为联合国有管理中国政府的权力，结果他在联合国控诉了半个多月，坐在那儿绝食了半个多月，很多人同情他，但是最后这个事不了了之。类似于这样的故事发生很多起，有很多市民啊，真的最后是活不下去。因为中国政府剥夺了中国老百姓壹切反抗的手段和权力。那么他们最后就走上了用自焚这种手段抗争的不归路。从二零零三年开始到现在各地都时常有这种自焚的悲惨消息传来。比如，南京邓府巷拆迁的时候，壹个居民叫做翁彪，他是壹个工人，因为他实在是没有办法了，最后他就把汽油浇到自己身上自焚，那壹次是八个人壹起集体自焚。很多人是这样想的，牺牲了他壹个人，但是如果他能够用自焚给自己家里增加点补偿，他的妻子和儿女还能活。后来呢，政府为了平息事端给了壹 点补偿，但是他们的家属都非常伤心，因为这是她们的丈夫用生命换来的。从这些事情可以看出中国老百姓是如何缺乏维护自己权利，包括生存权利的基本手段的。 中国政府不是有壹个很典型的对人权的荒谬解释吗？它说在中国生存权就是人权。现在问题是这些人的生存权都被剥夺了。如果不是逼到那壹步，人都有求生的愿望，不会走自焚这种绝路，用这种非常悲壮的反抗方式。
后来中国政府出台了壹个非常野蛮，非常不人道的法律，把这壹类的事件都认为是破坏社会治安，有人自焚救过来了后，不但没有得到解决问题的承诺和帮助，政府反而把他抓到牢房里去了。
九、中国老百姓只能坐以待毙？
目前看来中国的老百姓只有坐以待毙。但是也有少数不愿意待毙的，那么就起来反抗。这就是近些年来维权运动逐渐在中国大地开始兴盛的原因。中国老百姓他可能觉得民主离他太远，自由离他太远，他这些都可以不要，但是生存权利还是要的。中国人也只有在被剥夺到连生存权都没有的时候，他才会起来反抗，用他们的话来说是“兔子急了也要咬人”。妳把人逼到了没有路走的时候，就是官逼民反，民就不得不反了。像这些农民抗争实际上都是官逼民反的例子。不管中国政府能不能听到，从群体性抗争事件中有相当一部份与征地和拆迁有关这壹事实中，我已经听到了中国农民和人民的怒吼声，我觉得这种局面不会维持太久。