臉書專頁
翻牆交流電報群
RSS/FEED訂閱
簡體
正體
English
日語
한국어
Deutsch
Français
Русский
Español
Italiano推高洛杉磯房價的六大因素 與華人有關
洛杉磯加大安德森經濟預測中心（UCLA Anderson）13日公布2017年第三季度經濟預測。華裔經濟學家俞偉雄（William Yu）撰寫洛杉磯房地產市場報告，指出華人居民比例是推高房價的六大因素之一。
數據顯示，全美房價最高的七大城市中，除紐約外，全部集中在加州，包括排名前四的洛杉磯、聖荷西、舊金山和聖地牙哥。經濟學中衡量房價可負擔標準的比率是用該地區居民年收入中位數除以房價中位數，數值越高代表越難買房。美國平均比率不到3.5，但洛杉磯、聖荷西和舊金山都在九左右，聖地牙哥接近八，河濱和沙加緬度也都超過五。
若只看租房，洛杉磯居民平均要拿收入的一半以上交房租，舊金山、聖地牙哥的房租也超過月收入的四成以上。而全國平均來看，美國人只需要用不到收入三成的錢交房租。
俞偉雄表示，造成大洛杉磯地區房價高的主要原因仍是供需關係，房地產市場有限的供應滿足不了大量需求。洛杉磯、橙縣、聖荷西、舊金山等地每年提供4萬至10萬個新工作，但每年發放的新建房屋許可證卻只有1萬至2萬個單位，導致供小於求，房價居高不下。
房價高低究竟由什麼因素造成？以大洛杉磯地區（包含橙縣）共340個郵編涵蓋的區域，2017年4月房價中位數來看，有些區的房價中位數只要20萬元，但有些區卻高達480萬元。俞偉雄從六大方面解釋洛杉磯房價的巨大差異。
第一點即是房租，最常見解釋房價高低理論是該房產在未來能產生的租金收益的凈現值（net present value）。此外，還有幾個因素也相當重要，例如人力資源指數（human capital index），即年收入高和受教育程度高的居民更容易創造好學校和低犯罪率，從而給房價帶來正面影響。離海灘距離越近，房價也會越高，當然也不排除少數例外，如緊靠海邊的長堤市雖就在海邊，但房價其實很低；而離海很遠的Bradbury房價卻奇高，210北邊的克萊蒙房價也偏高。同時新房數量也會影響房價，新房供應越少房價越高。另外，25至34歲的年輕人比率越高，該地區房價也會被拉高。
研究報告指出，還有一大因素是亞裔人口，尤其是華人人口在當地居民中佔有的比率。華人越集中的地區越會吸引海外華人投資者來此置產，導致房價升高。典型城市包括房價中位數超過200萬的聖瑪利諾和超過100萬的亞凱迪亞和爾灣，前兩個城市華人人口比例都在40%至50%之間，爾灣亞裔人口則超過三分之一。不過數據也指出，華人人口很集中的蒙特利公園市和羅斯密市，雖然房價中位數也超過50萬，但都還沒有達到應有高度。
還有一個現象，若用余偉雄的2017年房價數學模型來預測許多昂貴地區（中位數超過200萬），會發現預測值通常會大於實際值。他解釋，昂貴的房子在真實市場中漲幅會比便宜的房子小，"因為它們實在太貴了，即使對富人而言，也望塵莫及"。換言之，高房價地區增幅較小，"可能因為越來越少的美國人和外國人能買得起這麼貴的房子"。
余偉雄表示，由於供應無法滿足需求，洛杉磯地區的高房價還會持續下去。從宏觀經濟和經濟週期的角度來看，尤其現在利率依然處於歷史低點，房價還會持續增長，直到下一個經濟衰退來襲。
來源：世界日報
