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Italiano【財經拆局】「保命保本」地產商負債惡化 料爆擘價潮
2024.03.04
財政預算案今年焦點是全面「撤辣」All In 樓市，陳茂波是將所有希望放到撤銷辣稅及取消銀行壓力測試，「能夠停止悲觀情緒放大」，令樓市止跌回升，目的是增加賣地收入之餘，亦可以推動經濟回復增長，改善所有政府收入。不過這個如意算盤未必能夠打得響，一來「辣稅」只是其中一個交易成本，樓市關鍵因素仍是利息水平以及供求關係，而由大發展商近日公布業績，可見負債比率不單未有改善，反而全面惡化，要「保命保本」恐會陸續爆發擘價潮，拖累整體樓市。
今年初我統計了一次本地大型發展商的負債比率，事隔個多月又到了業績發表時間，我更新了已公布財務報表的發展商負債比率，值得一提是今年業績的焦點很多都已經放到上市公司財務水平，很多時候管理層都會主動回應或由記者提問，我不再需要像上次一樣要從每間公司的財務報表中尋找相關數據，節省了不少時間。
從圖表可見，上次整合資料的十二家本地發展商之中，有六家在過去一個月已經公布財務報表，結果一如所料，縱使發展商在過去一年不斷強調要減債，但當中大部分的資產負債比率均未見改善反而日益惡化，唯一例外只有之前的贏家信和置業，凈現金水平按年增加百分之三，達到430億元，剛好證明長實名譽主席李嘉誠之前的說法，做好延長備用資金真的可以救自己一命。
作為之前負債比率最高的九建及遠展尚未公布業績，之後負債比率最差就要數到新世界，未計永續債，債務比率49.9%，較去年6月底升2.2個百分點（經重列）；若計及發行的永續債，即包括在2019至2022年間以約4.8厘至6.3厘的高息，先後5次發行永續資本證券涉資約370億元，則負債比率仍高企逾80%以上。
值得留意是新世界去年已通過出售新創建，獲217億元現金收益，不過同時又要向股東分派約40億元特別股息，所獲資金未足以應付龐大的債券贖回需求及利息開支，因此截至去年底，新世界計息借貸達1579億元，平均融資成本在過去一年更由3.8厘急漲至5.1厘。更可怕的是未來一年內到期負債達619億元，較去年6月底多25.9%，撇除循環貸款后的短期負債為507億元，已經高於手持現金近378億元水平，即使計及可動用銀行貸款130億元，亦只是勉強應付到償還短債。
同樣作為華資地產商，新地負債比率比新世界好，負債比率由2023年6月底的18.2%上升至21.2%，相對來說未算偏高，但已是多年來首次突破兩成水平，而且與新世界面對同樣的問題，新地要支付的利息水平由一年前的2.2厘倍升至4.5厘，換言之亦要面對沉重利息壓力。
同樣面對經營壓力的還有銅鑼灣大地主希慎，已經連續兩年因為投資物業減值而出現巨額虧損，財務狀況方面負債比率去年急升至27.2%，按年升3.8個百分點，為眾多地產商之中升幅最顯著，平均融資成本亦升至4.2厘，可見過去兩年因為樓市下行周期對商業物業的打擊比住宅情況更差，好像早前高盛退租銅鑼灣利園三期寫字樓，希慎就要隨即發盈警。
至於日前公布表明要「保命保本」的恆隆集團，將會退位比兒子的董事長陳啟宗，稱近年環境變化大，不是大發展的時候，強調現為保本、保命及非大發展的時候。翻查恆隆集團及地產的負債水平，均升穿三成的警戒線，難怪陳啟宗會有「保命」的說法。
綜合上述的資料，大概可以了解香港的發展商目前面對的嚴峻形勢，而基於負債水平及融資成本持續攀升，發展商可以選擇的選項亦為數不多：1. 削減派息；2. 出售非核心資產；3. 加快出售發展中項目。
派息水平：
希慎⭣25%
新地⭣24%
新世界⭣56%
信和：不變
恆隆地產：不變
過去地產商為吸引投資者，一般都會盡量維持派息水平，但過去一年面對整體樓價累跌近四分之一，「大孖沙」亦不得不面對現實，新地及希慎均減少了近兩成半派息，新世界更誇張地削減了56%，比前一年約18%減幅更顯著，只有信和及恆隆可以維持不變。
但減少派息顯然不是理想方案，由新地及新世界減少派息后股價大跌，可見股東及投資者並不領情，誰叫現今投資者均是「好息一族」？因此出售非核心資產減債及加快賣樓套現是唯一可行方法，其中新世界就表明將出售非核心資產的目標由60億元提升至80億元，相當於減少凈負債3.4%，而且在公布業績后已經公布，與華懋集團簽訂買賣協議，新世界將向華懋出售荃灣愉景新城商場及停車場全部權益，總現金代價為40.2億元，作價雖稱不上理想，但就可以達成出售資產的一半目標。
但真正令市場關注，是今年發展商賣樓部署。土地註冊處數據顯示，去年一手樓成交宗數是10,700宗，與2022年基本相若，但較2021年大幅減少近四成，反映的是發展商面對樓價下跌，基本上都盡量「惜售」希望等樓價回升才加快推盤。
不過面對美國利率持續高企及減息時間一再押后，發展商要應令沉重利息開支，今年不得不重整策略，需要加快在市場推盤，由近日公布業績后的售樓部署， 新世界已表明未來6個月會推出北角皇都戲院及啟德項目等，涉及2,500伙，信和亦計劃推出二千個單位。至於土地儲備最多的新地，已預告未來十個月，會推售元朗 The YOHO Hub II、屯門NOVO LAND三期等項目，涉及單位已近六千伙，還有新地最重頭的項目，馬鞍山西沙大型項目更有9700伙，即使分期推售亦勢將重挫樓市。
連同恆地及會德豐今年亦計劃分別推出三千伙單位，今年大發展商將會推出二萬八千伙新盤，計及其他小型發展商供應將達三萬伙，供應量是去年的三倍，加上政府數據顯示未來三、四年一手私樓潛在供應量多達10.9萬伙創新高，在面對龐大供應來臨，目前政府撤辣恐怕只是「杯水車薪」，樓市在短期出現小陽春后，估計發展商為求去貨減債，相信擘價潮會持續，令樓市再度面對寒冬。
有說今次財政預算案全面撤辣，是政府走「回頭路」，重新向地產霸權傾斜。我對此說法只是認同一半，原因是陳茂波目前已經無路可揀，唯有將庫房及香港前途全部依賴地產市場復甦。但發展商是否可以重奪過去的「地產霸權」，我有一定保留，特別是港澳辦主任夏寶龍近日訪港七天，但與去年一樣未有特別安排接見地產建設商會代表，部分大發展商如新地及恆地亦只是與其他商界代表同場會面，長實及新世界甚至未有機會獲夏寶龍會面，似乎亦是在姿態上表明，地產商今天在香港的地位，而非像昔日般受到重視，甚至可能只像內房發展商一樣，只是用作支持政府的「韮菜」。
– 顏寶剛
（以上評論純屬作者個人觀點，並不代表本台立場。）
來源:RFA, 文章內容並不代表本網立場和觀點。
