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RSS/FEED訂閱恆大地產收購萬科已發行股本約4.68％
2016-08-05 00:15 來源: 地產總裁內參 作者: 潘永堂 
中國房地產開發商恆大地產集團有限公司(Evergrande Real Estate Group Ltd. ，3333.HK，簡稱：恆大地產)周四盤后公布，截至2016年8月4日，透過其附屬公司在市場上收購萬科已發行股本總額約4.68%，總代價人民幣91.1億元，涉及5.17億股。
公告稱，收購的代價由公司的內部資源支付。
在進行收購的原因一欄，恆大稱，萬科為中國的最大房地產開發商之一，其財務表現強勁；收購項目為公司的投資。
恆大收購萬科股份，從午後傳出說法後幾經反覆，終於以公告落定。傳聞稱，中國恆大(3333.HK)買入萬科A股份，這也是萬科A股價近期逐步攀升的原因之一。
這一消息推升萬科A(000002.SZ)出現三波放量拉升，臨收盤前漲停報人民幣19.67元，全日成交額近70億元。而萬科A的暴漲也帶動地產股集體走高，並提振大盤尾盤翻紅。
截止8月4日收盤，中國恆大上漲5.3%，報5.15港元，總市值約705億港元。以此計，恆大買入萬科耗資接近恆大總市值的15%。
當焦慮的萬科碰上”正20歲”的恆大
恆萬爭霸，已經是行業眾所周知的雙雄賽！
但就在今天，讓地產人小心臟更受不了的是兩個重磅消息同時放出：
一則恆大下午在二級市場閃電收購萬科4.68%股票，這讓本就焦頭亂耳的寶萬之爭劇情更加複雜，有網友笑言，以前是萬科華潤寶能斗地主，現在是四家打麻將了；
二則國內權威地產研究機構克而瑞發布了一個重磅消息，在1~7月權益銷售額排行榜上，恆大超過萬科，成為中國地產一哥！
一、收購額度太小，但想象空間很大
收購萬科4.68%，逼近5%的公示額度，完全是閃電的速度，這唱得是哪齣戲？
但整體而言，不到5%的額度整體還小，恆大隨後發布的公告解釋原因是：「萬科為中國最大房地產發展商之一，其財務表現強勁，收購項目為本公司的投資。」這也就是說財務投資是恆大的第一訴求。
首先，一個看得見的事實是，萬科A股從7月4日復牌以來，股價最高累計跌幅達到31%，幾個跌停板調整后相對低位進入，無意是很好的時機！
其次，萬科本身長期擁有良好的財務狀況，分紅率高達5%，本身就具有良好的投資價值。
其三，行業龍頭之間投資，也是一種較多的投資策略。如果萬科業績不佳，那麼恆大肯定能夠贏得中國地產一哥的機會，如果萬科業績較好，帶動股價上揚，恆大也能分一杯羹，貌似這樣來看，恆大是雙贏的局面，這種投資手法其實其他行業也常用，比如2016年年初家電龍頭美的成為格力電器的第十大股東，如出一轍。
4.68%算是入場，未來如何有N種可能，包含曾經傳聞許家印曾與華潤傅育寧在20元收購華潤在萬科的股票份額，這樣的傳聞更打開了恆大與萬科的未來想象空間，這不是沒有可能。因為就在2015年底，恆大現金餘額達到1640.2億元，手握大量現金，擁有敏銳嗅覺的恆大在看好優質項目的情況下，也希望能夠有新的可能，比如在低位時候出手萬科。
今天華潤並沒有轉售給恆大，但看見的是恆大反向二級市場到是進門了，相對現任萬科第一大股東，寶能系地產本身並沒有太多起色，據說很多地塊都在三四線，銷售壓力很大，更不用說對萬科長遠發展帶來有力支持。
但反過來如果是恆大+萬科，雖然這個想法很大胆，但商業世界只要有雙贏多贏的格局，就一切皆有可能。
一則都是地產雙巨頭更深入的合作有太多想象空間，這個合作的一個被大家忽視的背景時候，目前中國的地產央企正在加速重組併購，后千億時代，未來更大的新聞是巨頭之間的聯合，這是地產下半場行業集中度加速集中的一種需要；
二則萬科與恆大的產業協同可能帶來1+1大於2的雙贏效應，當我們看到滴滴打車已經收購UBER之後，如果恆大與萬科有更多種可能。三四線城市的領導者恆大與核心一二線布局的萬科，能夠形成各自的區域互補，發揮整體規模效應。
二、冠軍移位，恆大權益銷售額超過萬科
好吧，索性來談談萬科與恆大的恩愛情仇吧。
多年以來，萬科一直不願交出頭把交椅的寶座！
這麼多年，歷經順馳、保利、中海、綠地、恆大多個對手的屢屢挑戰，萬科一直保持領軍者地位。但就在今天國內權威研究機構克而瑞發布最新市場研究簡報稱，恆大（HK.3333）在2016年1~7月權益銷售排行榜中超越萬科，以1775.5億元位列全國第一。
恆大的好消息還沒有停！
昨日恆大發布銷售簡報，7月實現銷售額430.1億，同比增205%，環比增37.2%，不僅刷新公司單月銷售新高，更創下全國房企單月銷售歷史最高紀錄。除了單月銷冠記錄之外，恆大7月完成銷售面積625.5萬平方米，也是全國銷冠，而縱觀1~7月恆大累計銷售面積2286萬平方米，繼續全國第一。
權益銷售額全球第一，銷售面積全球第一，單月銷售全球第一，恆大是冠軍三連冠！最值得一提的是，權益銷售額是房企銷售業績最真實的反映，恆大在這個指標上奪冠，是真實力的體現。
三、萬科業績排名：合作開發是雙刃劍
談權益銷售額，必須首先談談合作開發！
合作開發，實質是把雙刃劍！
從模式來講，合作開發，是地產下半場城市縱深擴張、高價合作拿地等很好的創新模式，這種模式，既是規模房企進入新城市首次開發的穩健策略，又是企業迅速擴大業績數字的重要手段，而且大規模合作開發還能彼此業務管理切磋，學習百家之長，雖然合作過程可能磕磕碰碰，但總體而言，合作開發，利大於弊。
從規模來講，萬科業績排名，成也合作開發，「敗」也合作開發，今天萬科很多合作開發，項目100%銷售額，都在期初被約定，全部計入實際控股可能只有50%甚至更低權益的萬科，從這個角度來講，合作開發，業績財務並表的這種演算法，並不能有效代表一個企業真實的銷售規模。行業普遍認為，權益銷售額是房企銷售業績最真實的反映，更客觀地顯示了房企真正的實力。也就在前2年老潘一篇文章中，就曾質疑，即萬科一直不願意談論自己的權益銷售額，也是這個道理。
四、冠軍移位：當煩躁的萬科碰上剛成年的恆大
今年的萬科與恆大，兩者的「氣場」完全不一樣，可謂一個天上，一個地下，冰火兩重天的節奏。
其一，短期交鋒的7月，萬科和恆大銷售額冰火兩重天。
一面是萬科7月銷售金環比下降35.3%，
一方面是恆大7月銷售環比增長37.2%。
分析原因，萬科7月業績下滑，當然不能與合作開發、股權之爭直接挂鉤，但股權之爭后，部分已經簽約的項目出現了解約和終止簽約，部分已經銷售未結算項目面臨退定，交付風險，銀行和平級機構對萬科信用平級慎重重新考慮。合作方對經營前進表示擔憂，甚至調整響應的商務條款，這無形中直接影響了萬科7月的銷售業績。
而另一種解釋是，萬科6月展開了衝量行動，提前放量，7月有一個自然縮減。而反過來恆大在6月加大了營銷力度，7月有一個放量，加上本來恆萬之爭兩者差距就不大，這一收一放，就自然出現了「恆大超萬科」的節奏。
一個月的變化不能說明什麼，也或者與推盤的貨值多少有關，但也不能否認它是一個信號，竟然萬科在權益銷售額淪為老二，竟然恆大單月銷售額430億……這些來自老二對老大的衝擊和挑戰，在本身差距就不太大的背景下，2016年恆大超越萬科，並不是沒有可能。
其二，從士氣來看，2016年對於萬科而言，是極為不平靜的一年，一面是防著被「野蠻人」入侵的「外患」，一面是面臨區域公司管理者頻繁出走的「內憂」。而對比挑戰者恆大而言，從剛過去大半年來看，恆大前7月銷售額1848億，已完成2000億銷售目標的92.4%，而一個內部消息稱，早在2016年年初許家印就發起衝刺3000億的要求，收割一二線高貨值，且閃電併購廊坊發展、嘉凱城，新世界……收購已經成為恆大銷售額飆升的利器，整體而言恆大發展士氣高漲。而萬科因為股權之爭高層士氣收到嚴重影響，部分中高管甚至拋售股權，郁亮也表示：有關股東的反對聲音及提出的罷免議案對萬科管理團隊，對萬科正常經營造成了非常大的困擾。「
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要關注恆大入股萬科，更要關注恆大2016年成為宇宙最大房企的可能，而更值得期盼的是」萬科+恆大」更多合作的可能。反過來說，如果僅僅是4.68%的機會性投資，戲份肯定輕了點，后千億時代，我們還是期望千億房企更多的可能！
