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RSS/FEED訂閱深圳炒房者完全擊碎了房地產限購政策
來源: 博客 作者: 易憲容 
深圳2016年930之後出台了一系列的房地產宏觀調控，在今年1月中旬深圳又出台房地產的限價政策，終於把瘋狂上漲持續了一年多的深圳樓市有所收斂。今年2月份，深圳新房成交跌破千套，僅804套，創近九年新低，而且一些區域房價也開始下跌，下跌的幅度在10%至15%不等。對於深圳今年房地產的形勢，有房地產經紀認為，隨著住房銷售急劇下降，有可能會嚴重摧毀深圳住房投資者的信心，深圳樓市更有可能進一步下跌，他預計今年深圳樓市價格全年最多下跌15%，個別地區更可能下跌20%。
面對深圳樓市價格下跌，有些投資者開始承受不住樓市價格下跌的調整壓力，擔心所持有的住房價值縮水開始紛紛拋售。據報道，有個叫胡先生的住房投資者，2009年前以公司名義，以每平米1.5萬元的價格從開發商手上在福田中心區皇都廣場購買了40套，用於投資，面積大多在68平米，每套價格約為100萬元，耗資約4000萬元。2016年930房地產調控政策出台之後，他擔憂資產出現大縮水，開始退租，並將住房裝修出售。
2016年底，胡先生銷售了30多套，當時68平米的價格至少在450萬元以上，單價為6.6萬元，現在為了加快拋售，將剩下7套進行精裝修，包括傢具和家電等在內，450萬元的價格可以降價40萬元，加上每套房裝修費用約13萬元，共計優惠了50多萬元，相對於去年底價格已大幅下降了超過10%。其套現總價達1.6億元。目前該投資者還計劃拋售手中持有的華強北60多套小戶型，其百套房產估計可以套現約3億元。
從這個案例來討論中國的房地產市場及房地產政策，就能夠看到十幾年來中國房地產政策荒謬性。沒有這種荒謬的房地產政策，中國的房地產市場不會走到今天這個樣子。一是從2003年關於房地產的18號文件出台以來，中國的房地產市場儘管國家統計局一直在強調住房是投資品，但更為重要的政府這些房地產政策卻是把住房的投資與消費混為一談，從而使得政府各個部門可以根據自己需要來認定住房的性質，並根據自己的需要來出台房地產的政策（這些房地產政策或是把住房認為是消費品，這樣對住房投資者可以享受各種信貸及稅收優惠）。在這種把住房投資與消費混為一談的情況下，房地產市場基本上會成了以投資以為主導的市場。這既不在於生產的住房面積大小，也不在於購買者購買多少住房。最小的面積，購買一套住房都可用於投資。胡先生購買的住房的面積都是68平方米，就是2006年90/70政策的結果，那麼以為這種類型只會用於自住，但這隻當時房地產政策出台者的囈想。胡先生的把這些房地產政策意圖擊得粉碎。
二是中國的炒作住房比販毒和走私軍火還要暴利。胡先生40套住房購入成本為4000萬，最後套利一點六億元，不到7年的時間，凈利潤是當年投入的3倍以上。這樣的投資收益率是任何一個行業無法找到。正因為房地產炒作是如此暴利，這自然會吸引越來越多的住房投資者進入市場。特別是2015年930住房信貸政策讓購買住房的槓桿率全面提高、購買住房融資成本降低到歷史最低水平，更是加上各種名目的首付出現后，各種投資者更是會湧入市場，把住房價格全面推高。在這種情況下，必然會導致一個又一個城市房價的瘋狂。儘管有2016年的930房地產宏觀調控政策，但是房地產的暴利及這種調控政策所涉及的城市有限，所以這種房價的瘋狂或許也正在國內三四線城市上演。
三是房地產炒作的暴利不僅在於國內銀行信貸政策過度的激勵，也在於住房稅收政策過度激勵。還是以胡先生這個案例，假定其住房購買時每套的成本為100萬元，賣出為400萬，那麼其凈利潤為300萬。如果按照現有的住房所得稅政策，其交稅是60萬（20%，及假定沒有扣除裝修成本），那麼胡先生的住房交易利潤也下降240萬。但是現有的地方政府的住房交易所得稅的政策，連這60萬的住房交易稅也減少到4萬（按照交易金額1%徵收，這裏還不包括住房交易所簽訂購買住房的陰陽合同）。所以，在當前的房地產稅收政策下，更是把住房炒作的暴利推到極致。
四是如果住房的投機炒作者購買住房是用企業的資金購買，那麼就可能把當前的住房限購限貸政策排除在實際住房交易之外，所謂的住房限購限貸的行政調控也就自廢武功。所以，只要房地產市場的價格在上升，特別是瘋狂暴漲時，住房投資者都能夠有方式來破除這些行政性房地產調控政策，也會讓越是房地產的行政性調控，讓房價上漲得越快。
五是當前有不少媒體在說，一線城市的房價開始收斂了，銀行的信貸對購買住房限制更嚴了。但是一線城市的房價瘋狂有所收斂是自然，否則這些城市的房價還在漲到天上去，但住房按揭貸款收緊則僅是限制在少數城市，而不是面對全國。因為，從今年前兩個月住戶長期貸款的發放情況看，住房按揭貸款仍然在創歷史最高水平。1月份住戶部門貸款增加7521億元，其中房貸佔6293億元，比上月增加2076億元，比去年同期增加1510億元，刷新了歷史紀錄。2月份，住戶部門貸款增加3002億元，其中，短期貸款減少802億元，中長期貸款增加3804億元。這也意味著2016年瘋狂上漲的房價開始向非熱點城市，甚至是三四線城市轉移。這不僅在於2016年一線城市的示範作用，更在於從胡先生的案例來看，只要房價在上漲，投資者也可以不在乎限貸政策進入市場。
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總之，胡先生炒作住房的案例是中國房地產市場的一個縮影。它不僅是中國房地產政策所導致的結果，也意味著十幾年來中國房地產政策完全失敗。如果政府不從中吸取教訓，那麼未來中國房地產市場所面臨的問題會更大及更嚴重。
