來源: 博客 作者: 易憲容
這兩天，國內房地產市場炒得最為熱鬧的概念就是廣州日前提出的「租售同權」，及國內8個部委聯合發文發展中國的住房租賃市場。但是，其消息在國內媒體炒得火熱，國外的中文媒體則很少報道，更不用其他語言的新聞媒體了。
有人認為，廣州市提出住房「租售同權」的概念對房地產市場具有顛覆性影響，它將意味著中國房地產市場將發生重大轉型，由居民更注重住房的購買持有轉型為更注重租賃居住。但是，對於這樣一個「租售同權」概念，在發達的市場體系下，完全是一種常識，沒有人會關注購買住房及租賃住房的權利有多少問題。
比如，在加拿大，沒有戶口制度，一般性社會醫療教育各種福利，有房者或沒有住房者，住房持有者及住房租賃者，只要是加拿大居民（持有楓葉卡就算加拿大居民），其享受的福利根本上沒有一點差異，按照相關條例規定，每一個人享受的都是一樣。小孩在哪個學校上學，完全是由居住的片區來劃定，住房的持有者及住房租賃者都是一樣。沒有什麼「租售同權」之說。在國內，這個「租售同權」概念為何會炒作得這樣火熱？為何會讓許多居民認為是如此重要？其實最大的問題就在於以往的制度安排，特別相關的房地產市場政策把居民所具有的居住權天賦性剝奪了而心安理得。現在來一個「租售同權」的概念，把本來居民所具有的天賦居住權象是誰的恩賜獲得了似的。所以市場上炒作住房租賃市場這個「租售同權」的概念實際上意義不是太大。
現在再回到國家要發展住房租賃市場上來。近日住建部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等8個部門，聯合印發通知，要求人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場，並選擇廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市，作為首批開展住房租賃試點的城市。
通知明確要求，這些大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，以穩定租金和租期、盤活存量房屋用於租賃及增加租賃住房有效供給。通知提到，要搭建政府住房租賃交易服務平台，解決虛假房源、信息不透明等問題。土地政策方面，鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房等，增加租賃住房供應。在金融政策方面，要求各地加大對住房租賃企業的金融支持，鼓勵開發性金融等銀行業金融機構加大對租賃住房項目的信貸支持，以及通過稅收優惠政策鼓勵個人及企業出租住房等。
其實，住房的居住功能是一個多元化的概念，它可以通過住房持有來滿足，也可以通過住房租賃方式來達到。現在的問題是，為何中國的住房租賃市場不發達或嚴重滯后？為何政府現在要大張旗鼓地來推動中國的住房租賃市場發展？政府這樣做能夠促進中國的住房租賃市場發展嗎？其核心的問題還是在於以往中國的房地產市場政策對市場定位不清，忽視了居民天賦居住權，最後讓中國的住房市場發展成了一個以投機炒作為主導的市場或賺錢的市場所導致的結果。如果購買住房可以獲取暴利，那麼住房租賃市場根本就無法發展起來。
所以要發展中國的住房租賃市場必須建立在兩個前提條件下，一是通過各項優惠條件鼓勵國內企業生產租賃性住房，目的就是為了保證居民的天賦居住權，而不是賺取暴利，或企業的利潤規定在居民租賃成本最小化上。二是嚴格限制住房的投機炒作或謀利功能。如果不這樣做，不僅存量住房無法轉化為租賃性住房，而且通過各種優惠政策建造的租賃性住房也可能成為這些企業謀利的工具。如果這兩個前提條件不能夠法律安排來保證，那麼中國的住房租賃市場要發展起來並非易事。
比如說，在德國及歐洲一些國家，其住房租賃市場之所以會那樣發達，這些國家居民更願意租賃住房來解決基本居住問題而不願意持有住房，就是與這些國家的法律制度安排有關。在德國，其對住房居住功能的定位是絕對優先，居民住房租賃為居住功能最為主要形式。按照德國的《憲法》和《住宅建設法》的規定，保障居民基本的居住條件是聯邦政府首要的政策目標之一。德國房地產市場的宗旨就是要建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房，生產的住房就是用來居住的而不是可用來賺錢的。所以這些法律明確規定德國的房地產業不是推動經濟增長的工具，而是保障居民居住福利水平不斷提升的行業。
也就是說，在德國，房地產市場對住房投機炒作功能是完全拒絕的，之所以有住房市場投資一切都圍繞著居住功能來發揮。比如政府可以通過補貼的方式鼓勵建造住房，但這些住房是用來保證市場租賃，並讓企業的利潤限制在一定的範圍內。為了做到這點，德國住房租賃市場相當發達及所佔的比重較高，1999年德國居民住房的租賃率達57%。因為，德國政府的房地產政策實行了對社會租賃住房進行全方位的補貼，同時建立起了對住房租賃者強勢保護的法律制度安排，以此來保證居民更有意願租賃住房而不是持有住房。
同時，德國也先後出台了多項嚴厲遏制住房投資投機性需求和開發商獲取暴利行為的政策，從而讓德國住房投機炒作者無利可圖，讓德國的房地產市場完全回到居民消費的居住功能上。由於德國政府對住房的居住功能明確定位，這就使得德國房地產市場的價格在近20年的時間里保持絕對穩定。1997-2015年近20年間德國房價累計上漲大約在10%，遠低於居民可支配收入增長及物價累計上漲水平。而居民居住的穩定和居住支出的消費成本低，這也成了德國經濟持續穩定增長的最大動力。
所以，要發展中國的住房租賃市場，必須建立在兩個基本前提之下，一是把居民天賦居住權放在絕對優先位置或住房市場宗旨，二是對住房投機炒作堅決拒絕。並通過法律制度把這兩個前提制度化或固定下來，然後所以的房地產政策都必須圍繞這兩個前提條件來制定。否則，中國的住房租賃市場要健康發展起來並非易事。