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日期：2015-06-03 20:13:41
作者：中國經濟文化研究所
王聞道
如果翻閱中共的歷史，就會發現那是一部不斷自我否定的歷史。從經濟層面看，從計劃經濟到改革開放，從深化市場改革的論調到後來國進民退主張，都可以清晰印證這一點。
當前被中國社會廣為熱議的房地產新政同樣如此，為挽救瀕臨崩潰的房地產，這次中共政府可謂花招頻出，上演一番令人眼花繚亂的組合拳，試圖在不大水漫灌的貨幣大規模超發前提下，通過刺激市場內需的方式為房地產托底。至於成效如何成為社會各方關注的焦點。
首先，中共政府為什麼要救市？這是一個常識的問題，雖然當前中國經濟進入官方所稱的新常態，即進入“前所未有”關鍵的結構調整時期，但社會信心和預期是支撐一切的關鍵前提。房地產對中國經濟重要性無需多說，在一個“全民炒房全民說房”的特殊國度里，房地產不僅是個人財富和地位的代名詞，從某種意義上來說，也是維持社會信心穩定的最後一道防線，倘若房地產市場出現斷崖式崩塌，將直接引發中國經濟劇烈地震，導致社會整體預期逆轉產生“非理性”行為，形成對實體經濟和人民幣匯率的雙重衝擊，從而導致極為嚴重的後果。
供求機制是市場經濟維持運轉的核心。但是長期以來，中國房地產在各級地方土地財政、廉價貨幣堆積、以及市場投機炒作等因素共振效應下，遠遠脫離實際需求形成一場“金融遊戲”，如果失去廉價貨幣流動性支撐立時遭遇卡阻，進而引發資金鏈斷裂最終導致崩盤的情形。客觀看，中國房地產市場正在經歷這一過程。
今年中共兩會召開前夕，中國統計局公布的數據引發社會廣泛關注：今年2月，中國70個大中城市新建住宅銷售價格同比下跌5.7%。這是現行《住宅銷售價格統計調查方案》自2011年1月開始實施以來的最大跌幅，從環比看，下降城市66個，較上月跌0.4%，為連續第十個月下滑。二手房方面，70個城市中有26個城市的二手房價已跌回到五年前。
對此，安信證券首席經濟學家高善文認為：“2009年在4萬億的財政刺激和10萬億的貨幣刺激下，中國的房地產價格創出歷史新高，無論是一線城市還是二線城市，甚至包括縣一級的地方都創了歷史新高。而在當前，中國房地產市場總體上正處於去泡沫和去存貨的進程中。在此背景下，市場正在消化過去幾年形成的大量過剩的供應。這種供應過剩主要出現在二三線城市。”中國房地產庫存到達何種程度？下面再引申中國官方的統計數據：
根據國家統計局數據，去年全國在建、竣工和新開工的商品房合計有101.2億平方米，其中商品住宅72.1億平方米。而去年商品房銷售面積為12.1億平方米，其中住宅銷售10.5億平方米。慘淡的市場銷售狀況，以至於中國官方“權威媒體”均不得不承認，中國房地產庫存的消化，將是長周期且充滿痛苦的過程。
正是迫於空前嚴峻形勢，中國房地產從2010年“史上最嚴樓市調控”，迎來五年之後“史上最有誠意的救市。”3月30日，中國央行、住建部、銀監會聯合通知：調整個人住房貸款政策，二套房貸款最低首付比例降至四成。財政部、國稅總局發文：二手房轉讓營業稅免征期限由5年改成2年。而就在上周五2015年3月27日，國土部、住建部要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模。“貨幣、財稅、土地”政策三箭齊發，且一箭猛過一箭，足見房地產政策的基調已經從原來的壓制轉為全面放鬆。
中共政府遠超預期的救市政策，彷彿讓地方政府和開發商抓住了“救命稻草”，短時間內，中國樓市價格即將迎來全面上漲的消息，再度在各大媒體上傳開。在所謂利好消息鼓噪下，一些投資者甚至持巨額資本湧入樓市，試圖“奮力一搏”。但是，和2008年救市政策所引發的瘋狂效應相比，中共政府此輪救市政策出爐之後，中國市場各方相對理性起來，紛紛抱有遲疑態度：中共此舉能成功嗎？
不得不承認，中共此輪救市政策從“術”的層面的確考慮得當，多年來，中國房地產結構層次可謂極為紊亂，由於中共政府和開發商逐利慾望使然，並未將保障性住房、消費性住房（即中共當下所稱的改善性住房）和投資性住房，進行界限清晰的區分，並且一直以來將消費性住房和投資性住房兩者概念混為一談，因此，當房地產投資（投機）過熱之時，往往針對兩者進行貨幣斷血，採取“一刀切”的抑制，而此次中共政府彷彿“清醒”了過來，從刺激市場需求角度出來，將三者進行“界限合理”的差別化區分，試圖滿足市場不同的需求等級，從而最大限度化解國內房地產市場天量庫存，達到維持樓市價格穩定市場資本情緒目的。
針對保障性住房和改善性住房環節，中共政府此次調整戰略，通過降低首次申請住房公積金貸款首付比例，降低二套房住房首付比例，特別針對二三線城市，以取消限購、限貸、限外的方式擴大覆蓋範圍，力圖將所有市場需求群體“納入囊中”，使之成為此輪救市政策中“接盤”主力。投資性住房環節，中共政府此輪政策，將營業稅全額徵收的免征期由過去的5年轉變為2年，這樣一來，降低了二手房剛需購房者的購房成本，最重要的是，試圖以此來穩定市場投機者心理預期，防止市場恐慌效應進一步蔓延所導致的拋盤行為，緩解樓市劇烈下行壓力。
可以看出，刺激改善性需求、穩定投機性群體心理預期，是中共此輪救市政策考慮的重點，然而，改善性需求更多分佈在一二線城市，另外，二手房市場也主要集中在發達城市。相關數據顯示，二手房成交額前18個城市，佔全國二手房成交總額的60%，越是發達城市，二手房占當地市場的比重越高。例如，北上廣深二手房成交量已超過新房，而武漢、青島這些二線城市，二手房交易量僅佔新房的20%出頭，其餘三四線城市二手房成交比重微乎其微。然而，二三四線城市是住房庫存積壓最為嚴重的地區，這些地方人口，收入增長遠遠不如一線城市。
另外，根據瑞銀髮布的《地產泡沫之憂》報告稱，中國居民的自住房比例已達88%，在城鎮地區約為75—78%。通過這一數據可以看出，中國城市具有購買能力的剛需群體在很大程度上已經“被滿足”，至於改善性需求，作為大多數群體缺乏購置意願。據中青輿情檢測室抽樣統計分析，中國25%的網民認為此輪樓市新政策是為房地產商解套，為出台新政策點贊較好的網民只有7.3%。
“降首付真能救樓市？自娛吧！鼓舞一批低收入群體或者沒有買房的群體去接樓市高價格的盤子，以消化房地產市場嚴重過剩的庫存，避免經濟急速下滑導致“硬著落”。這個政策，獲利最大的是開發商，幫他們清庫存與解套。”
針對中共此輪救市，一部分房奴群體也反應出心聲：“樓市新政策首付可以少付一成，貸款就得多貸一二十萬元，10年至20年貸款期限連本帶息又要多還多少錢？該買的早就買了，買不起的降首付刺激也是沒有多大用處，因為他們的工資收入水平不足以支撐高房價，有些人連月供還貸都還不起。”
如果說中國網友和一部分房奴情緒很消極，對此次中共救市政策抱有悲觀預期，那麼中國很多專家所持有觀點也同樣不很樂觀。中國民建中央經濟委員會主任，中央電視台財經頻道評論員馬光遠認為：
“今天中國的房地產市場，面臨三個和過去完全不同的變化：其一，過去買房炒房者，都變成了賣房者，這是房地產市場最大的變化，看不到這個變化的，都沒意識到死亡的逼近而仍然做著狂歡之夢；其二，80%以上的城市住房供應已經嚴重過剩。除了幾個一線城市、熱點城市、部分省會城市，住房庫存的消化周期已經到了紅色警報線，一些地方的庫存甚至需要消化至少10年，房子比人多，房子的價值就和大白菜一樣；其三，社會資金正在撤離房地產市場，2013年房地產火爆的時候，房地產行業的到位資金高達12.2萬億，佔全社會融資額的比重超過70%，增速高達26%，而在2014年，房地產到位資金的增速是負增長，這是中國房地產市場化以來前所未有的。這三大變化是當地產當前的基本面，這個基本面和08年完全不同。”
甚至，作為中國房地產龍頭企業之一的萬科總裁郁亮也表示，中國房地產的黃金時代已經過去，中國政府政策無法改變這個趨勢，萬科的目標是在樓市拐點到來之前完成轉型，確定新的商業模式。
其實，繁榮和蕭條是經濟運行規律的內在特徵。任何刻意抗拒經濟周期的外在行為，最終只能招致市場規律的無情懲罰和報復。2008年一場國際金融危機，對於體積臃腫、運轉僵化的中國經濟來說，本來是極為有利的調整契機，但是由於中共政府體制利益和慾望主導驅使，讓中國經濟喪失這次機遇，從而被基建投資和房地產所捆綁，在烈火燃燒的戰車上疾馳狂奔，愈行愈遠。
任何國家經濟穩健發展的關鍵，在於社會整體性心理預期。如果市場資本和和社會民眾，對該國社會經濟未來發展持有不確定性的悲觀心理，作為政府任何政策舉措的出台，其效果也將大打折扣甚至朝相反方向逆轉。中共此輪樓市新政也是如此，中國房地產市場維穩，關鍵取決於三大預期：市場需求預期、體制內部預期、市場投機預期。
從市場需求預期看，作為城市中產階層和中低收入階層，對自身職業前景和經濟未來發展的判斷，以及支付能力和居住狀況，構成此輪中共救市能否成功的重要因素。然而綜上所述，無論作為已購房的剛需群體，還是由於缺乏購房能力的潛在需求群體，基本都已看清中國房地產的回落頹勢，另外在中國實體經濟劇烈滑坡背景下，考慮到自身職業前景的不確定性，因此普遍缺乏購房意願，從這一點上來說，中共政府“請君入甕”的策略恐怕很難成功。即使中共此舉在某種程度上能夠奏效，充其量也只能緩解一線城市房地產的庫存壓力，至於二三四線城市將成效甚微，無法扭轉中國樓市整體回落局面。
市場需求預期配合上宏觀經濟環境，也直接左右著市場投機預期。眾多市場投機者其實並不愚蠢，2008年中共政府救市之所以成功，關鍵取決於當時人口紅利下血汗工廠所創造的財富效應，另外結合上人民幣升值預期和中共政府大規模廉價貨幣刺激下的基建工程的拉動，同時，當時美國經濟由於金融危機爆發被打入谷底，大量國際資本出於避險和套利因素湧入中國，在幾大合力助推下，中國樓市由此展開“逆勢狂奔”。如今，支撐中國樓市輝煌的外部因素已經消失，市場投資（投機）預期完全逆轉。相比處境艱難的中國經濟和的房地產市場，作為復甦的美國經濟以及美元資產，對於中國市場投機資本來說更具誘惑力。
更重要的是，中國市場投機資本中也摻雜著大量體制腐敗資本，與純粹的市場投機者相比，這些體制腐敗資本的嗅覺更具敏感性，當前習近平的反腐風潮愈演愈烈，以周永康、徐才厚為代表的眾多大老虎接連下馬，中共體制內部官員可謂兔死狐悲、人人自危，另外，中國30多年的改革紅利已消耗殆盡，中共體制內部預期已經悄然逆轉，多年來，中國腐敗資本持續外流，中共官員及家屬集體移民海外，就可以清晰說明一切。
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可以預計，隨著中國接下來經濟形勢持續惡化、中共政局進一步動蕩，更大規模腐敗資本外逃的情形不可避免，那樣一來，將對中國瀕臨崩塌的房地產和極端脆弱的實體經濟，產生更為深遠的嚴重影響。
