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RSS/FEED訂閱美國稅改竟然這樣影響全球七大豪宅市場
隨著倫敦和悉尼等地相繼出台懲罰性印花稅政策，加之美國近幾十年來最大規模的稅改法案將於2018年正式生效，稅收改革和政府調控引發的擔憂將持續衝擊全球豪宅市場。
對於外國投資者、二套房買家和彈性工作制僱員而言，他們需要盡一切可能規避日益增加的稅收負擔。在美國，由於國會限制物業稅減免額度和抵押貸款利息扣除優惠，擁有數百萬美元房產的業主將倍感壓力。專家表示，減少州和地方所得稅的抵扣可能引發一場"輕微的市場洗牌"，因為富裕的個體經營者、空巢老人和其他群體將遠離紐約州和康涅狄格州等高稅收地區，轉而到免征州所得稅的地方如佛羅里達州安家落戶。
放眼美國以外的地區，悉尼和倫敦等地出台的兩位數印花稅或房地產交易稅將導致當地豪宅市場持續降溫，尤其是對外國投資者和二套房買家產生影響。
佳士得國際地產(Christie’s International Real Estate)駐悉尼豪宅經紀人肯·雅各布斯(Ken Jacobs)稱，澳大利亞從7月起向外國買家徵收雙倍印花稅以來，他了解到有多筆高達八位數的房屋交易最終落空。
與此同時，英國已實施18個月的印花稅新政將繼續干擾豪宅市場，明年的房價預計將與今年持平。
紐約
2017年，"大蘋果"的豪宅銷售實現增長，原因在於賣家大幅下調售價以吸引買家關注，這一趨勢或將持續到2018年。
房地產評估公司Miller Samuel的最新報告顯示，賣家折扣推動去年的豪宅銷售增長7%，但截至第三季度末平均銷售價格有所下跌。第三季度，紐約的銷售價格中值下跌6%至642萬美元。該公司將豪宅定義為售價排在市場前10%的物業。
根據房地產經紀公司Olshan Realty的數據，2018年銷售增長和折扣力度有望進一步擴大。從該公司每周發布的待售豪宅銷售數據可以看出，在經歷低迷的夏季之後，今年秋季銷售活動開始反彈，降價依然是整體市場的"主旋律"，特別是在超高端市場。
儘管面臨價格回落和供應過剩風險加劇的不利局面，房地產開發商仍抓緊建造超豪華塔樓，從而最大限度地攫取土地價值。中央公園周圍湧現出一批正在建造中的超高端住宅項目，但均面向日漸縮小的億萬富豪買家群體。
這些新樓盤包括位於中央公園南220號(220 Central Park South)的中央公園大廈(Central Park Tower)，其每平方呎均價估計超過7000美元，而一套四層複式公寓甚至報出2.5億美元的天價；附近的西57街111號(West57th Street)也不甘示弱，每平方呎單價預計達到5700美元左右。
房地產服務平台StreetEasy高級經濟師格蘭特·朗(Grant Long)說："明年的建設熱潮將導致超高端市場的困境進一步惡化。2018年，價值數百萬美元的豪華住宅將面臨價格增長緩慢的局面，意味著高端物業買家有望在談判議價中佔據上風。"
迪拜打破了房地產市場將觸底反彈的預期，2017年住宅價格繼續下跌。
房地產諮詢公司Cluttons研究部主管費薩爾·杜拉尼(Faisal Durrani)稱，2017年前九個月，迪拜房價再度下跌5.6%，雖然好於近年來兩位數的跌幅，但與專家們的預期相距甚遠。
杜拉尼說："總體上，迪拜房地產市場仍處於不穩定的狀態，但跌幅正在趨緩。"
Cluttons特別指出，7月到9月，別墅價格回落2.8%，創下近兩年來的最差季度表現。
中東的地緣政治事件阻礙了這個酋長國的強勁復甦之路。與其鄰國相比，迪拜如同一個"穩定的堡壘"。目前，卡達正遭遇外交危機；伊朗的緊張局勢不斷加劇；而沙烏地阿拉伯掀起的反腐風暴導致11位王子被捕。
作為世界第一高樓，地標建築哈利法塔(Burj Khalifa)的價格尤為低迷。根據Cluttons今年早些時候發布的一份報告，樓內公寓的價格較10年前的高峰時期暴跌71.2%。豪華高爾夫球場阿拉伯牧場(Arabian Ranches)的住宅價格與高峰時期相比也有近36%的跌幅。
迪拜房地產市場面臨的最大挑戰之一就是豪華物業與普通平價住宅之間的供應失衡。在未來三年內，預計將有約8萬個新建單元交付，而全市的需求超過10萬5000個。杜拉尼表示，對於房價走勢而言，這似乎是個好兆頭，但過多的新開發項目瞄準本就供應過剩的豪宅市場。另一方面，迪拜絕大多數的新居民卻屬於中低收入群體。
Cluttons估計，2018年迪拜房價還將下跌3%至5%，並有可能在年底迎來轉機。
倫敦
專家表示，英國首都倫敦的高端住宅市場已經見底，房價也將開始回升，但沉重的印花稅負擔將繼續抑制超級豪宅市場的復甦。
2016年中旬的印花稅上調、出乎意料的脫歐公投結果、英鎊的持續貶值和由此帶來的經濟衰退等不利因素導致這個全球最大豪宅市場之一嚴重放緩。房地產經紀公司萊坊國際的最新數據顯示，截至10月底的一年內，倫敦中心區高端物業的價格回落3.6%，而外倫敦的豪宅價格同比下跌1.4%。
但萊坊國際估計，2018年底前房價將再度上漲，儘管倫敦中心區豪華物業的價格可能僅微漲0.5%，外倫敦的高檔社區也不會有太大起色。
萊坊國際倫敦住宅研究部主管湯姆·比爾(Tom Bill)在該公司的2018年市場前景報告中寫道，"交易成本上漲和政治不確定性帶來價格調整，倫敦中心區高端住宅市場將繼續邁向復甦。"
印花稅上調之後，500萬英鎊（摺合670萬美元）及以上的豪宅銷售倍受打擊，但目前正在迅速恢復，萊坊國際預計這一趨勢將持續下去。
供應緊縮是其中最大的驅動力之一，因為業主不願意在高端市場蕭條時期出售他們的房屋。房地產代理公司Beauchamp Estates創始人兼董事總經理蓋瑞·赫杉(Gary Hersham)稱，黃金地段大戶型住宅的嚴重短缺促使部分買家轉向薩里郡等其他地區。
儘管如此，赫杉表示，高端市場發展的最大阻礙仍是印花稅。
他說："印花稅不僅削弱了人們換房的意願和能力，而且限制了普通的物業產權變更。此外，高昂的交易成本迫使許多人重新考慮他們的下一步行動，無論是置換大屋，還是購買小房。"
就超高端市場而言，洛杉磯可能釋放一些有趣但異乎尋常的信息。當地的房地產開發商正競相推出第一處突破5億美元大關的天價豪宅。
2017年，一系列售價高達九位數的超級豪宅接連上市，但它們是否能以超過1億美元的價格成交尚不得而知。根據Miller Samuel的最新市場報告，"愛樂之城"的大多數豪宅買家開始面對現實，不少定價過高的房屋被撤出市場或者平均降價8.4%。該公司將豪宅定義為售價排在市場前10%的物業。
即便如此，洛杉磯高端市場的表現在全美也是名列前茅。相比之下，紐約和邁阿密等地的豪宅市場持續疲軟。
據太平洋聯合地產(Pacific Union)經濟師塞爾瑪·海普(Selma Hepp)和置業顧問約翰·伯恩斯(John Burns)，一些高檔社區的房價在2016年實現兩位數上漲之後，馬裡布、聖莫尼卡和西好萊塢等地也取得了略低於10%的年增長率。
太平洋聯合地產的經濟師本月早些時候在洛杉磯舉行的會議上表示，房價漲幅超出正常水平的部分原因在於，矽谷海灘(Silicon Beach)——眾多科技公司在威尼斯(Venice)、瑪維斯塔(Mar Vista)和瑪麗安德爾灣(Marina del Rey)社區落戶——等地的住房供應吃緊，這一強勁的增長勢頭預計將持續到明年，然後逐漸放緩。他們估計，2020年以前洛杉磯房價將繼續攀升13%，而絕大部分漲幅將於明年兌現。
據該公司經濟師分析，美國稅改法案將利息扣除優惠對應的房貸額度上限降至75萬美元，這將導致洛杉磯本就緊缺的平價豪宅市場雪上加霜，因為人們不願意在沒有稅收優惠的情況下換房或建房。一些最受影響的社區可能集中在矽谷海灘，而供應短缺使得當地房價一路飆升。
舊金山
灣區豪宅市場——尤其是共管公寓市場——在歷經去年的價格調整之後，2017年強勢反彈。
萊坊國際全球城市豪宅指數(Knight Frank Prime Global Cities Index)顯示，豪華獨戶住宅和共管公寓的銷售創下新高，高端住宅價格同比上漲5.5%。
房地產公司Paragon Real Estate Group研究部主管帕特里克·卡里瑟(Patrick Carlisle)稱，隨著科技股的飆升，明年房價還將繼續上漲，尤其是在上半年。
卡里瑟說："2018年似乎會有非常強勁的表現，至少在年初是這樣。我猜測，股票市場將因所謂的‘稅收改革’陷入狂熱狀態。"
最近，如日中天的科技股幫助灣區迅速積累財富。包含Google(Alphabet)、Apple和Facebook等業界巨頭的標普信息科技指數(S&P Information Technology Index)較去年同期大漲40%。
卡里瑟說："許多人變得非常富有。"
與此同時，驚人的股市漲勢也令AirBnB、Uber、Palantir和Pinterest等IPO板塊的舊金山初創公司受益匪淺。他表示，如果其中任何一家公司公開上市，灣區將出現更多尋找住房的百萬富翁。
卡里瑟說："當某人成為百萬富翁時，他要做的第一件事就是尋找新房或公寓。舊金山豪宅市場每年僅有約600個單元轉手，這意味著如果一家當地科技公司突發橫財，將會對住房市場產生重大影響。"
在美國以外的地區，隨著中國政府收緊對資本外流的管制，本國投資者已經撤出舊金山市場，儘管這對當地豪宅市場的影響微不足道。
邁阿密
曾經瞄準邁阿密市場的豪宅買家正在轉向北面的勞德代爾堡，該地區的豪華公寓建設如火如荼。
以地處邁阿密和勞德代爾堡之間的哈倫代爾(Hallandale)為例，房地產開發商Shahab Karmely正在建造64單元的豪華海濱公寓項目2000 Ocean。樓內包含全層和半層公寓，起價為250萬美元。
過去一年邁阿密沿海地區的豪宅價格和銷售雙雙下跌，但勞德代爾堡的高端住宅市場卻加速增長，原因在於當地吸引了大批來自美國東北部、加拿大和巴西的"候鳥一族"。在普華永道會計師事務所發布的《2018年房地產新趨勢》報告中，勞德代爾堡憑藉大規模的房地產投資排名第六，同時漲幅領先於排行榜上的其他城市。
邁阿密及其次級市場勞德代爾堡成功躋身普華永道排行榜的前列，紐約和洛杉磯等主要豪宅市場的價格則居高不下。
Karmely稱，南佛羅里達州已經從那些逃離紐約州、康涅狄格州和伊利諾伊州等高稅收地區的買家身上獲益，而且新一輪的稅收改革有望為該地區帶來更多的關注。特朗普稅改法案規定，州和地方所得稅及物業稅最多可抵扣1萬美元的聯邦所得稅，這將促使更多買家到稅收優惠的地方置業，如免征州所得稅的佛羅里達州和德克薩斯州。
他說："我看好邁阿密作為城市和國際中心的長期可持續的增長潛力。"
房地產開發公司ROVR Development總裁Oscar Rodriguez稱，"搶人大戰"激勵南佛羅里達州的開發商為業主提供更多、更好的配套設施和生活方式選擇。目前，ROVR正在綠樹成蔭的椰子林社區(Coconut Grove)建造一棟精品公寓樓，該項目預計於2019年夏季迎來首批住戶。
Rodriguez說："豪宅買家可不想和其他400人擠在同一棟樓生活。"他補充道，從櫥櫃到設施區域，邁阿密的豪宅買家比以往任何時候更加註重裝潢和配套。這就要求開發行業提供更為優質的產品。
悉尼
和全球越來越多的城市一樣，今年悉尼開始上調適用於外國買家和臨時住所買家的稅率，並對其加強監管，從而遏制迅速上漲的房價。經紀人表示，此舉已經導致豪宅市場降溫。
8月1日，新南威爾士州政府宣布將外國買家的印花稅率翻倍至8%，年度土地稅從原來的0.75%上調至2%，並向每年空置時間超過一半的物業徵收所謂的"空置稅"。需要注意的是，此前購置300萬美元及以上的豪華物業已需繳納5%到7%的稅款。
2017年售出的最貴物業是派珀角(Point Piper)的一座莊園。該物業被澳大利亞軟體公司Atlassian創始人斯科特·法誇爾(Scott Farquhar)以7100萬澳元（摺合5360萬美元）收入囊中。雅各布斯稱，幸虧法誇爾是本國公民，如果買家是外國人，按照上調后的印花稅率，他/她將被迫支付超過1000萬澳元（摺合752萬美元）的稅款，以及每年約190萬澳元的土地稅。
無論在悉尼、多倫多，還是香港，增加外國買家和投資者的稅賦一直是政府的快速響應策略之一，以便緩解本地購房者對供應吃緊、難以負擔的住房市場的失望情緒。在悉尼，這些措施有效打壓了引人關注的房地產市場。萊坊國際全球城市豪宅指數顯示，今年以來該市的房價漲幅已突破11%。
悉尼曾是一個不太昂貴的豪宅市場，但近年來房價已經迎頭趕上，過去三年均取得兩位數的增長。但新規實施之後，此番瘋狂的漲勢有望減速並停止。據萊坊國際，第三季度悉尼房價僅小幅上漲0.7%。
雅各布斯說："我們正在回歸所謂的正常市場狀態，而這將一直持續到明年。"
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來源：華爾街日報
