來源: 博客 作者: 易憲容

據北京日報，北京市住建委主任徐賤雲1月26日表示，從「3·17新政」到2017年年底，北京二手房房價已經下降13%。今年樓市將堅持調控不動搖，持續保持房地產市場調控定力。數據顯示，2017年12月，北京新建商品住房均價為3.78萬元/平方米，同比下降了0.9%；二手房均價回落至5.91萬元/平方米，比2016年12月同比下降了1.2%，比2017年3月的最高峰下降了13%。

從這些信息來看，北京市的房地產市場在調整，9個月房價下跌13%，應該是一個不錯的數字，但是這是與房價最高峰時候相比，實際的意義不會有想象的那樣大，更何況以同比來看，北京市的房價也只是下跌1.2%，與9個月房價下跌13%差距非常大，估計這是政府官員要顯示北京市房地產市場調整業績，刻意挖出來的一個數字。更何況當前北京市二手房均價仍然站在高高頂峰達每平方米近6萬元，而這個數字才是北京市真正的房價水平。如果以此房價水平來衡量，估計北京市的絕大多數市民是無購買能力進入這個市場的。更不要說首次購買住房消費的居民了。

現在北京房地產市場最為關注的應該是，房價9個月下跌了13%，房價上漲預期是不是逆轉或改變，如果房價上漲預期逆轉，那麼北京的房地產調整政策開始在起作用。不過，從北京市住房銷售面積同比下跌50%，房價同比下跌1.2%，環比僅下跌0.1或0.2的情況來看，北京房價上漲預期並沒有逆轉。因為，儘管住房銷售面積在急劇下降，房價並沒有隨著住房銷售面積急劇下降而下降，反之房價下降的幅度是十分有限的。也沒有因為房價下跌13%讓住房銷售量放大出來。這也意味著北京市房地產市場的性質基本上沒有改變，仍然是以投資投機為主導的市場。

不過，北京市的二手房價在9個月內下降了13%，這是政府向市場發出幾個明確的信號。一是北京市的房地產市場經過一系列的調控政策調整，已經開始下降。如果這些房地產調整政策繼續執行不改變（就如北京市的政府官員所強調的那樣），那麼這可能成為未來北京市房地產市場一種趨勢，投資者對此得當心。二是北京市的房價9個月下跌13%，下跌的幅度應該算是不小，其下跌的年化率達16%。房價下跌的幅度這樣大，但對市場的衝擊則很小。這也意味著化解了政府房地產市場調控的一塊心病，一直在擔心房價下跌幅度過對其他市場特別是金融市場的衝擊。有此經驗，如果未來北京市的房價再下跌，政府托市的機會肯定會降低。三更為重要的是，2016年930房地產市場調控以來，政府的政策目標一起建立在兩個較為相悖目標的基礎上，即既要遏制房價快速上漲，又得保證房價穩定。因為，政府一直擔心房價下跌對金融市場衝擊及影響，從而使得房地產調控效果並不是那樣理想。不過，有了北京市的這些經驗，這兩個完全衝突的調控目標放在一起今年會有所調整。如果這樣，國內多數城市的房地產政策調控的力度可能會加大。

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也就是說，儘管北京市9個月房價下跌13%，並沒有改變房價上漲預期，但其發出相應信號是非常有意義的，這可能成為未來國內房地產市場政策調整新起點。因為，對於從來沒有經歷過周期性調整的中國房地產市場來說，誰心中都沒有底，現在則是不同了。