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Italiano房地產總市值65萬億美元的意義
來源: 博客
作者: 易憲容
據報道，中國房地產總市值達65萬億美元，美國、歐盟和日本房地產總市值只有60萬億美元。不過，這個數據的準確度如何，市場還在質疑中，但是有一點是毫無疑問的。即中國從1998年以來到2018年，已經經歷一個人類歷史上前所未有的造房運動。這場造房運動時間持續之長20年之久，規模之大，價格上漲之快是也前所未有的。
只要看兩個簡單的數據，就知道國內房地產市場是如何增長的。比如中國的商品房銷售面積1998年1.22億平方米，到了2017年為16.9億平方米；2017年中國商品銷售面積是1998年的14倍。商品房銷售總金額1998年是2513億元，到了2017年為13.4萬億元，2017年是1998年的53倍以上。而且這種情況在2018年還在進行，中國的房地產市場還在創歷史記錄。這幾個數據說明什麼，中國的房地產市場是以價格推動持續了20年的增長和繁榮。其房子的總市值達到65萬億美元或450萬億人民幣並非多少奇怪的事情。
不過，不同的人對這個信息的理解是不一樣的。證券報紙記者看到這個數據所獲得的信息是，第一，中國房產總市值65萬億美元，已超過美國+歐盟+日本總和，後者只有60萬億美元；第二，中國股票市值6萬億美元，只有美國+歐盟+日本總和的十分之一左右；第三，中國房產總市值是股票市值的十倍多，遠超美國、歐盟的1倍。其得出的結論是中國的房價貴，股價便易。但實際上，如果從經濟上的邏輯及市場的邏輯來說，中國住房的總市值達65萬億美元，高於美國、歐盟及日本的住房總市值之和，而中國股市的總市值不到住房總市值的十分之一，是根本上推導不出這樣的結論。這有點張冠李戴之嫌。
因為，儘管一般來說股市是實體經濟的晴雨表，這主要是指成熟的股市而言，如果一個國家股市的不成熟，股市的總價值根本就沒有反映實體經濟的基本面，更何況一個國家上市公司占整個國家公司的比例會有很大不同。有些國家上市公司所佔的比重會高一些，另一國家上市公司所佔的比重會小一些。當然更為重要的是，股票市場的價格機制、運行方式及價格基礎與房地產市場的價格機制、運行的機制及價格基礎有非常大的不同，及住房是兩棲產品（即住房可是投資品也可是消費品）和住房是不可貿易產品。兩者相比較意義不是太大。
所以，住房市場總價值很高本來是一個中性的概念，它根本就不存在多少好和壞的問題。中國住房總市值如此之高，是好是壞，是財富還是泡沫，是社會財富的增長還是社會財富的毀滅，就得看住房是投資品還是消費品，就得看是什麼因素把住房的總市值推高的。
我們先來看一下匯率問題。也正是這個期間，2005年7月人民幣匯率制度改革，到2015年8月又一次人民幣匯率制度改革。在此10年時間里，人民幣對美元的匯率升值了35%以上，人民幣對全球其他貨幣的加權匯率或實質性匯率升值了52%以上，所以在此期間，人民幣轉換成美元，中國的GDP總量及住房的總市值也能夠輕易地上升，而且不用多增加一個單元的產品及付出多一份的勞動，完全是匯率變化的結果。
再來看一下，新中國成立以來廣義貨幣M2的增長情況。1949-2008年廣義貨幣增量為47.5萬億元，2009-2012年達50萬億，2013-2017年5年達到70萬億元。中國銀行信貸增長，1978年總額為191億元，1998年為11490億，到2017年為13.84萬億元。1998年是1978年的60倍，2017年是1978年和1998年的725倍和12倍。2018年1-9月增加13.3萬億，同樣多增2萬億。住房按揭貸款從1998年開始進入居民的視野，房地產銷售及GDP也隨之出現快速增長，特別是在2003年之後，更加十分明顯。社會融資規模餘額2002年底14.9萬億元，2017年底達到了174.64萬億元，增幅為11.7倍。2018年8月底居民消費貸款餘額達36萬億。也就是說，這20年中國的住房價格上漲及住房總市值推高，基本上是銀行信貸推動的結果。當大量的銀行信貸湧入房地產市場，而住房又是不動產或不可貿易產品，那麼購買住房先入者及房地產開發商要推升各個城市的房價是輕而易舉的事情。再加上各地方政府也有推升房價的強烈慾望。當全國各地的房價都由銀行信貸全面推升時，那麼中國住房的總市值自然全面上升了。
由於中國的住房價格完全是由銀行信貸推升，由於房價上升完全是銀行信貸加槓桿的結果，由於近20年的時間里中國住房投資者能夠通過銀行信貸購買住房無風險套利，及在中國居民以上中購買住房賺利早就成了一種信仰或宗教，那麼中國的房地產市場早就成了一個投資炒作為主導的市場，早就成了一個完全的投資品市場。
在這樣的一個市場，再來討論房價收入比、房價租金比及房價高低已經意義不大了。因為，炒作住房能夠賺錢早就是成了國人一種信仰，也成了國人的一種行動指南，成為一種普遍社會文化。在這種情況下，想讓國人不炒作住房是根本不可能的事情。這也就是為何許多大貪污手中也持有大量的住房把它作財富的象徵的現象十分普遍。這時整個國家的住房價格一定會衝到天上去，而且事實上早就衝到天上去了，房地產泡沫有多大根本上就不用多說了。正是這個意義上，中國65萬億美元的住房總市值，並非代表社會財富增長多快，而是意味著中國經濟、中國金融市場、中國銀行的風險有多高，當前中國經濟中的許多問題，根源就在於這裏。這就是65萬億美元住房總市值的重大意義。
