來源: 博客

作者: 易憲容

當前關於房地產市場信息，真是霧裡看花，誰都看不懂。媒體對一些信息的解讀真是很怪。比如說，有人根據兩會報告，說什麼2019年地方政府賣地收入預計6.71萬億元，增長3%，佔地方政府性基金收入比重為91%。賣地收入預計微增長3%，這比2018年25%的增速、2017年40%的增速要低得多，預示著連續火熱了兩年的土地市場可能會有所降溫。真的是很好玩，早幾年地方政府的土地財政都是快速的增長，哪一年土地財政的收入會與年初預算相一致的呢？以年初的預算來確定2019年土地財政會降溫，以此來確定今年土地市場會降溫，不知道這是什麼邏輯？

其實土地市場的情況，土地市場是否降溫並非年初的預算來決定的，而是由房地產市場實際走勢來決定。如果當前的房地產市場價格還在上漲，房地產開發商預期未來的房價還會上漲，房地產開發商就有動力進入市場購買更多的土地，土地市場拍賣就會火起來，土地市場價格就上漲。當土地價格上漲，地方政府就有動力拍賣出更多的土地，由此獲得更多的土地收入。這就是早幾年土地財政或土地收入快速增長的根源所在。

就目前的情況來看，兩會政府工作報告對今年房地產市場基調是，通過一城一策來更好的解決居民基本居住條件問題，。問題的基點是放在居住問題解決上，是堅決反對把房地產市場搞成一個投機炒作的市場。這個政策目標當然好，但是，如果這些政策不能夠在稅收政策（在事前、事中及事後）來真正界定住房投資與住房消費，把住房的投資與住房的消費嚴格區分開，而僅是目前這些無所不用其極的行政性政策，那麼要真正落實住房來滿足居民的基本居住需求是不可能的事情。特別是到了三四線城市的地方政府手上，他們更是表面上的文章可說得天花亂墜（如所謂的三穩），實際的情況則使這些政策全部變樣，讓土地財政最大化。

從最近報道來看，北京周邊的房地產市場又開始活躍起來，房價開始反彈；深圳有高端樓盤開盤，因操作人數過多，看房預約軟體失靈；杭州再現萬人搖號，中籤率僅1.5%；蘇州及北京土地拍賣被搶拍；無錫、南京、蚌埠等地，也相繼傳出在售樓盤漲價的消息。也就是說，早幾年房地產市場火爆的趨勢並沒有改觀，而是在持續。

還有，從當前的房價情況來看，國家統計局公布的1月份70個大中城市的房價全面在上漲。中國指數研究數據也顯示，2月份，國內100個受監測城市房價基本上平穩，新建住宅平均價格為每平方米14724元，環比上漲0.10%，儘管房價的漲幅比上月回落，但是整個房價還是在上漲。只要房價上漲，國內的房地產市場繁榮就不會停下來。住房投資炒者就會衝破當前種種政府行政性的限制進入房地產市場。而房地產市場的繁榮自然會造就土地市場的繁榮，全面推高土地的拍賣價格，讓地方政府的土地財政大增。

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所以，2019年國內土地市場是否會降溫不是來自政府的工作報告規劃，而是指實際市場所發生的情況。如果全國的房價還在上漲，或政府所說要穩房價，那麼國內各城市的房價上漲還會持續。只要房價在上漲，房地產市場的繁榮還在持續，要讓國內土地市場降溫幾乎是不可能的事情。估計2019年國內土地市場的態勢基本上是這樣。