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RSS/FEED訂閱12月美國成屋銷售升溫
來源: 華爾街見聞 作者: 杜玉
儘管待售房屋供應量創史低，約佔美國住房銷售量九成的成屋銷售（即美國二手房市場）在2020年12月意外升溫，但相關數據統計機構都承認：美國樓市現在並不健康！
1月22日周五，據全美地產經紀商協會（NAR）統計，2020年12月美國成屋銷售季調後年化總數環比增長0.7%，至676萬戶，遠超市場預期的環比下降1.9%至656萬戶，同比漲22%。
11月前值的年化總數也從669萬戶上修為671萬戶，月度環比跌幅從2.5%收窄為跌2.2%。10月時，這一數據曾以686萬戶創2005年11月以來的十五年新高，11月則是2020年5月以來的首次環比下跌，一度結束了連續五個月環比上漲的趨勢。
值得注意的是，2020全年的成屋銷售年化總數為564萬戶，創2006年以來的年度新高，顯著高於2018和2019年每年的年化總數534萬戶。
分地區來看，房價相對較貴的美國東北部地區12月成屋銷售環比增長4.5%，至十四年來最高。
12月的成屋售價中位數同比增長12.9%，同比連漲106個月，至30.98萬美元。雖然從11月的31.08萬美元環比回落，但連續五個月錄得雙位數同比漲幅，也是有記錄以來的12月價格史高。
2020年6月至10月，美國二手房中位數售價曾連續五個月創1968年有數據統計以來的史高，6月時這一售價首次突破30萬美元整數關口，此後一直居高不下。
一方面，美國二手房價格飆升從2020年6月開始便主要因供應短缺所致。12月的待售庫存和售罄天數均刷新史低。
截至12月末，共有107萬戶成屋上市出售，打破11月128萬戶所創的1982年有數據記錄以來的史低，同比深跌23%，且同比連降了19個月。
按照當前銷售速度，12月的成屋庫存將在1.9個月內售罄，打破了9月至11月連續創下的1982年有數據以來史低。市場一般認為低於5個月的庫存售罄期屬於「供應端趨緊」，6-7個月為「供求健康平衡」。待售房屋平均在市場上停留21天，連續四個月保持史低水平。
NAR首席經濟學家Lawrence Yun認為「這是不尋常的現象」，因為在年末節假日期間，通常不是美國樓市銷售的旺季，通常二手房的上市待售天數會增加，「但2020年卻沒有」。他還認為，如果不是供應不足，2020年的整體成屋銷售年化總數本應達到800萬戶之多。
另一方面，中位數房價的急劇上漲，也說明在供應更多的高端市場銷量更強勁。12月售價不足10萬美元的成屋銷售同比下降15%，50萬至75萬美元的成屋銷售同比增長65%，百萬美元以上的成屋銷售量則同比飆升了94%。
Lawrence Yun警告稱，「當前的美國樓市並不健康」，供應不足和需求旺盛持續加劇房價的上漲壓力，激烈競爭也吸引更多人全現金買房，都會令首套房「剛需」買家感到沮喪，他們攢首付的速度可能趕不上房價漲幅，貸款買房者也很難搶到心儀的房子。
數據顯示，12月全現金出價的購房者佔總銷量的19%，投資客佔14%，而首套房買家僅佔比31%，遠低於歷史上通常的40%水平。Yun指出：「人們在匆忙做出買房決定，房價正以遠高於收入增長的速度上漲」，另有分析稱，供應創新低和售價創新高都將抑制潛在需求。
不過，在2021年可以預見的低息環境下，美國抵押貸款按揭利率將徘徊史低水平，將繼續支持樓市需求。民主黨把持美國聯邦政府和國會參眾兩院，也帶來更大規模財政刺激的希望，可能會提升美國人的家庭收入並促進房屋銷售，至少新年一季度的樓市動能會持續。
周四公布的美國商務部數據顯示，美國12月新屋開工環比增長5.8%，遠超預期的增幅0.8%和11月前值增幅1.2%，年化總數為166.9萬戶，升至2006年9月以來的逾十四年高點。
同時，經季調后，作為未來房屋建造風向標的住宅建築許可12月增長4.5%，摺合成年率為170.9萬戶，超過了經濟學家預期的環比下降1.8%至161萬戶，代表房屋供應正在追趕需求。
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周五美股盤初，在意外利好的成屋數據公布后，標普500指數大盤一度跌幅收窄，納指一度轉漲。SPDR標普住宅建築商ETF（交易代碼XHB）追隨大盤跌勢，早盤跌超0.2%，周五之前曾連漲三個交易日，周四還創下收盤歷史新高。
