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RSS/FEED订阅刘琨：中共五花大绑能否控住高房价？
【希望之声2021年8月16日】最近，房地产调控政策像雨点般密集。
8月6日，深圳突然暂停了今年第二批集中供地，随后天津、青岛也紧急叫停，业界消息称，国土自然资源保护局发文要求地方政府卖地溢价不得高于15%，而在前一轮土拍中溢价达到30%。
8月5日，北京宣布夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房，为以假离婚方式购房的政策漏洞打上了补丁。
同日，杭州发布了更严苛的规定，落户杭州未满5年的户籍家庭，连续缴纳社保满2年，方可买一套房。非杭州户籍家庭，在购房之日前4年起连续缴纳城镇社保或个人所得税满4年，可买一套房。
同日，成都要求严格认定赠与住房行为的限购标准，进一步优化购房资格复核顺位。
受波及的不仅是大城市，7月29日，住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责人，要求加大调控和监管力度。
今年前7个月全国房地产调控高达352次，仅7月份调控就达66次，提高首付、限制二手房交易、稳地价、限房价、落户政策、缴纳社保、政府约谈等各种手段多管齐下，深圳还出台扩大片区招生的政策来打击学区房，但是效果如何呢？比较明显的变化是深圳、杭州等城市二手房成交量大幅下降，但房价降幅约10%，大部分二手房房主处于观望状态，而买家则因为政府指导价出台导致首付比例提高，而加剧了买房的难度。也就是说，调控作用有限，但却让正常的交易变得更难，武汉甚至出现了凭票购房，这在一定程度上打击的并非投机，而是抑制了刚需。
事实上，中国老百姓已经对房地产调控颇为麻木，去年同期调控也曾高达336次，结果是越调越高。今年一季度，全国平均房价逾万元，中国房价已经进入“万元时代”。中共号称无所不能，但是靠着计划经济手段，从来没有控制住高房价。
地方政府不想降地价
今年6月，中共当局出台政策，土地出让金不再由地方政府征收，而是由税务部门统一征收，进入预算内管理。有人认为，这是当局管住了第四个水龙头。之前，用“三道红线”管住了地产商和银行，又严查经营贷管住了个人融资炒房，现在再管住地方政府的卖地冲动，把这四方参与者都管住了，房价就能管住。
但现实并非如此，地方政府的卖地冲动仍然十分强烈。为了限制地价，今年当局改变了供地方式，一年分三次集中供地，希望通过大量集中供地，让更多开发商有参与机会，能通过竞争降低土地拍卖价格，但结果却完全相反。
首先，地方政府并不想降低地价，供地的起拍价就比去年更高，比如，2020年北京供地的起拍楼面价为2.8万元/平米，今年则达到3万元/平米。
其次，因为集中供地需要的资金量大，华润、保利等国企更有资金优势，他们反而拿到更多的土地，中小开发商几乎彻底出局，房地产国有化更明显。
最后，从结果来看，重庆、杭州等城市创出了超乎想象的高价，重庆一半土地的溢价率超过50%。首轮集中供地，反而导致今年4月全国300个城市的经营性用地的平均溢价率创出近三年新高，从3月的17%增至25%。
2020年土地出让金超过千亿的城市包括：上海2952亿，杭州2574亿，广州2564亿，南京2094亿，北京1957亿，成都1311亿，重庆1255亿，苏州1183亿，西安1058亿，天津1017亿。而今年前7个月，杭州的土地出让金收入就高达2016亿，上海为2001亿，重庆782亿，有望大大突破去年的数字。
虽然各地政府玩出很多花活儿，比如摇号、比价比方案等各种噱头，但都是给上面做样子看的，本质上并不想降低地价，因为土地财政是他们的命根子。尤其是今年对城投债发行控制之后日子更加难过，今年5月，城投债发行规模同比减少了三分之二。去年，辽宁、内蒙古、黑龙江、青海、海南等省份的资金是净流出；今年，山西、天津、河北也是资金净流出省份。
可见，第一轮集中供地降低地价的预期彻底失败了，首先是中央政府限制地方政府的政策就失败了，所以第二轮土拍才强行规定土地溢价不超过15%，但是15%的地价上涨不是一样会推动房价上涨吗？中共的政策是管不住上涨，只是希望能慢点涨而已。
地价上涨高于房价上涨
老百姓通常关注房价上涨，对地价上涨没有概念，其实纵向来看，地价涨幅高于房价涨幅，也就是说在房价上涨过程中，地方政府比开发商获得了更大的利益。
统计数据显示，开发商拿地价格从2000年的28.96万元/亩到2020年的1277.9万元/亩，20年间拿地地价复合增长率是20.85%。
这些成本无疑会转移到消费者，推高房价与楼层高度。2000年住宅价格为1948元/平米，2020年是10100元/平米，20年间的复合增长率为8.58%——还不到地价涨幅的一半！
由于地价上涨更快，房价上涨还不能消化地价上涨，所以开发商就用加高楼层的方式来摊销成本，全国住宅楼层从2000年时的4.5层到现在的30多层。如此高的房价，如此高而密的楼层，在全世界都很少见。即使在人口密度很大的韩国，也是以低层为主。韩国5000万人口，10平方公里的国土，人口密度比中国还大，但住房普遍是一户建、两三层联排、双拼等，高层和超高层很少见。
为什么呢？就是因为中共为了财政收入而高价出让土地，1992年的土地出让金收入只有34.83亿元，占全部财政收入的0.45%，而2020年则达到84142亿元，占财政收入的25%。
从根本上讲，是因为中共在上世纪50年代的土改中从地主手中掠夺了土地，抢来了土地资源，现在又垄断性地分配土地资源，而国外的土地大部分是私有的，政府不是靠着土地出让金，而是房地产交易税作为收入，如果房价过高会影响成交量，所以不希望房价过高，但是中共却要靠卖地养肥自己，它才是推动高房价的根本。
货币超发 管不住的资金端
集中供地政策下，资金实力强的房企无疑获取优质土地的概率更高，今年西安一宗封顶20亿的土地，华润与中海两大央企就集结300多亿资金争夺，这么多资金来自哪里？
去年，虽然出台了“三道红线”政策限制开发商融资，表面上好像管的很严，实行总量控制，归还多少贷款可以新增多少，总量不能再增加，开发商纷纷降低负债率，报表上的负债率是降低了，但表外的负债到底有多少，谁也不知道。恒大地产就是一个最为典型的例子，报表上负债率降低了，但资金越来越紧，股价越来越低，其表外负债到底有多少一直是个谜。
据房地产业内人士称，大开发商都有表外负债，比如持股50%甚至更低就可以不并表，等到项目开始预售有了现金流再并表；或者是通过明股实债、信托、与合作伙伴合作等等方式可以在表外融资。比如，国企融资比较容易且利率低，房企与地方国企合作拿地，再由国企提供股东贷款，这种情况越来越普遍。也就是说表内在减，表外在增，风险一点也没有减少。
除了国企之外，在银行、信托体系之外还有大量的市场化资金，由于央行货币供应非常充裕，各种逐利的资金通过基金等渠道进入房地产市场，甚至为开发商提供前期拿地的资金，这些资金规模非常庞大，这些市场行为也在央行的监控体系之外。最近，东莞出台规定，要求参加拍地的房企出具自有资金证明，也恰恰证明用融资资金拿地的情况非常普遍。
最新是市场传言是打击房地产私募基金，或许就是对此而来。
路径错误：打击需求并不治本
中共当局的组合拳大多是抑制需求，限购、限制贷款，今年7月全国的住户贷款同比减少3519亿元，降幅高达46%。深圳更是政府对3000多个小区直接制定指导价，要求银行按照指导价为估值向购房者提供按揭，指导价比市场价低30%，而真实的成交价并没怎么下降，但购房者能够获得的按揭少了，这无疑增加了购房者的首付金额，让想买房的人买不起房。
业内人士普遍认为，中共对房地产从限制购房入手，而不是提供更多的土地和住房供给，这个方向就是错误的。而长沙等房价涨幅不大的城市都是因为土地供应充裕，所以根本的解决办法是加大土地供应，多建公租房。
此外就是减少货币供应量，否则在通货膨胀预期下热钱还会流向楼市。但发钞一减少，坏账就会暴露出来，经济体系就会出现问题。
从另一角度看，中共实际上也不是真想降房价，如果降价很多，老百姓贷款买的房子成为负资产，会引发更大的社会问题。所以地方政府会设定最低价，开发商想低价促销都不被允许，不能办网签。这些严苛的措施恰恰说明中共更害怕房价下跌。
如今，房地产已经中共的一个死结，不想降，也不敢降，只要涨幅不大，不出问题就是万幸了。而这些捆住房价的五花大绑政策，最终捆住的是中共自己。
（文章只代表特约评论员个人的立场和观点）
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责任编辑：宋月
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