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中国房地产泡沫为何越吹越大?

2017年05月19日 22:54  PDF版 分享到微信

来源: 博客 作者: 蔡慎坤

从2003年开始,中国市场就出现持续单边上涨的火爆行情,中途稍有停滞,政府就频频推出各种调控政策,每一次调控的结果,与舆论和公众的期望也完全背离,如今在一线城市,即使是所谓的社会精英,穷尽一生只能望楼兴叹!以人均来看,一般工薪阶层一辈子不吃不喝也买不起房住不起房,抑或是上下几代人背上沉重的包袱才能解决一个小小的栖身居所。

去年以来,一句“房子是用来住的不是用来炒的”被舆论热炒,人们以为中国房地产市场会恢复理性,出现一个软着陆,没想到反而比以前更加狂热,房地产泡沫越吹越大。当权力凌驾于市场之上,中国房地产完全违背欧美国家惯常理解的市场经济原理,让预测观察中国房地产市场变得异常困难抑或注定都会不着边际。

中国房地产有没有泡沫己不是人们再关心的话题,一位地产商的观察和总结很有特点,他说如果按照人均收入来算,京沪深几乎没有什么人买得起房了,房地产泡沫早就应该破灭了,之所以越吹越大甚至坚不可摧,是因为有复东的政府背景,有银行托底,房地产泡沫一旦破灭,首先倒掉的是银行,然后受累的是政府,因而政府要竭尽全力不让泡沫破灭,这不是单纯的经济问题而是涉及到政权的存亡问题。

如果按市场规律来说,世界上没有只涨不跌的房地产市场。但市场之外的政治因素,往往又在影响着房价。人们津津乐道的“中国模式”,其实就是中国奇特的房地产财富增长模式和房地产销售模式。一个十三亿人口的大国,完全照搬弹丸之地的香港经验,把财政收入跟土地出让牢牢捆绑在一起,这样的房地产市场只能任凭泡沫越吹越大!

中国房地产泡沫的始作俑者是各级地府,因为土地资源完全控制在政府手里,政府从来没有从源头上去调控土格,而是推波助澜盲目哄抬土地,且完全无视诉求,各地纷纷出现的鬼城,也不是市场化的产物,而是投机资金利用债务杠杆和地方政府利用融资平台联手操纵的结果。

各地政府动用强权从市民或农民手中征收廉价土地,再高价卖给开发商,开发商再商业化运作以数十倍数百倍获取暴利后再卖给消费者抑或炒家,高地价推动高房价,最后坑的是千千万万为高房价付出终生代价的几代“房奴”。

从一个国家的发展趋势来看,高地价高房价危害深远,不仅阻碍经济可持续发展,透支未来经济发展空间,更重要的是,随着家庭负担的不断增长,老百姓的幸福指数日趋减少,社会不稳定因素也会大大增加。随着地方债务无限扩张,又倒逼央行不断超发货币,一旦央行停止这种恶性循环,金融系统就会面临巨大风险,因为已经严重绑架了整个中国经济,经济增长以土地货币互相循环的发展模式,直接导致中国地方政府债务大增。

因而房价的任何波动特别是下跌都会牵动政府的神经引起政府的警觉,房地产与中国经济存在着极为紧密的关系,一旦房地产泡沫被捅破,房价下跌将导致中国金融体系、资本市场乃至地方财政出现系统性危机乃至瘫痪局面。拯救楼市维持房价,从过去到现在,一直是政府最为积极的头等大事,至于房价高企地价疯涨,最终买单者是谁?

过去说房地产绑架了中国经济,也绑架了各级政府、绑架了各家银行乃至绑架了几乎所有国人!现在看来,是地方政府是土地财政是银行绑架了中囯房地产绑架了中国数亿的囯民!房地产在中国经济结构中所占的比重,是任何经济发达国家都未曾出现过的畸形现象。

在西方发达国家,房地产从来不是富豪的主要来源,在一个正常的市场经济充分发达而政府不干预经济的国家,房平均利润率和其他工业制造业以及服务业基本上接近,更不可能出现像中国这样通过大规模圈地囤地,或者开发几个小区甚至几幅楼就一夜暴富的富豪。

中国真是一个特例,一个涉及13亿国民居所的民生领域却变成了一个炮制富豪的行业,其财富的积累又完全取决于政府官员和房地产商之间的私下交易。这种交易必然导致一个结果……腐败泛滥,即谁与政府有密切关系或与主要官员达成默契,就能够获得最廉价的土地,就能够想建多少就建多少,就能够获得一夜暴富的机会。

因而中国房地产早己是贪腐的重灾区,近年来被打的“老虎”“苍蝇”几乎无一不涉及房地产敛财,凡是与开发商打成一片的官员,都在很短的时间内与开发商共同分享了巨额暴利!如果中囯房地产不能持续获得暴利,银行就会冒出大量烂帐,开发商就会大批跑路,土地财政就会面临巨大压力,各路官员就会失去敛财的机会。

实际上,过去房价疯涨的根源就是政府基于自身的利益在推波助澜,甚至与房地产开发商合谋,推动房价疯涨,包括大面积拆迁旧城,改造城中村,都是在人为制造各种被动需求。虽说房子的主要属性是居住,但许多官员通过权力获得房子只是为了洗钱和套现,因而中国的房地产市场越来越脱离了民生的本质。

虽然中国房地产市场是一个半市场化的市场,市场价格的形成不完全是买卖双方讨价还价、利益均衡的结果。房价运行机制中牵扯到了太多的利益博弈,因此价格形成远远不是供需平衡那么简单。但是总有一天市场的力量会强大到任何利益集团都无法抵挡的地步,房地产泡沫的破灭只是早晚的事情!

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