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港楼升势终回气 政府难为无米炊

2017年06月25日 4:05 PDF版 分享转发

香港指数在连续17周创历史新高兼创最长破顶纪录后,本周终于稍作调整,但最近20周仍合共上涨约9%,整体楼价依旧是难以负担。面对楼价愈“加辣”愈上扬,政府一向的论调着眼于供应,强调未来数年住宅落成量会创纪录最多,惟今日宣布的卖地计划,再次备受市场质疑是杯水车薪。

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政府公布,下季度可供出售3幅住宅地,提供逾1,300伙,少于今季约两成半,当中包括长沙湾百亿地王。连同本季所推出的地皮,再计及私人项目、铁路、市建局,政府今年上半个财政年度共提供逾1.6万个单位,已完成全个财年目标1.8万伙近九成。

尽管单位供应增多,但随着中资财团涌港投地,地价恐怕不会便宜,近日就有屯门住宅地以楼面呎价约6,700元卖出,不但较估值高逾两成,同时较两年前同地段做价贵逾四成,每方呎落成成本料高达1.1万元。由“面粉价”可见,“面包价”确实很难大跌,除非发展商愿意蚀本求售。更值得关注的是,中资高价抢地已再非个别事件,今年以来政府暂卖出5幅住宅地,大部分落入中资手中,只有上述的屯门地占一半权益由港资持有。

若单看“面粉价”,加上利率仍然低企,短期楼价确实难以大跌,剩下来的问题是楼价会窄幅拉锯,还是仍有望大幅攀升?近日市场出现一个值得警惕的信号。随着中央政府着力控制及调查“明星民企”海外并购,有大行警告,“信贷脉冲”出现疲态,最终恐影响全球向上的动力。

所谓“信贷脉冲”,是将信贷增量所引发的支出做比较,可简单理解为放贷后能产生多少开支,从而流到实体经济。故此,“信贷脉冲”往往是全球经济增长的领先指标。

有大行指出,今次全球央行“放水量”与1980年代类似,但不同的是,今次刺激不了通胀,却令全球股市及楼市狂升,警告由于现时“信贷脉冲”跌至负数,即全球放贷量开始收缩,除了反映经济有机会失去动力外,股市及楼市亦有调整压力。以中国的“信贷脉冲”为例,这与 大陆及全球楼价是存在高度正关连。故此,有意置业的人士需要高度关注人民银行的信贷取向。

事实上,楼市到了现阶段,任何分析都可谓是危言耸听或忠言逆耳的角力,近期有云未来廿年恐大萧条,亦有云楼市是“升灾”。作为升斗市民,须谨记入市基本功,就是要认真衡量负担能力。

来源:东网

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