脸书专页
翻墙交流电报群
RSS/FEED订阅
简体
正體
English
日語
한국어
Deutsch
Français
Русский
Español
Italiano绿城沁园罕见退款1800多万 成本难保？蝴蝶效应杭州地产拐点将至
近日，据界面报道，杭州市拱墅区绿城建发·沁园二期的46位洋房业主，接到了销售的退款通知，业主称每平方米退2000多元。网友纷纷表示，竟有这种好事。据报道，退款或是相关单位的指导行为。销售顾问称，是沁园项目原来在房管局的备案价搞错了，就退二三十万元，不会退很多。
时间财经致电该项目销售电话，对方不予置否，对同类型还处于待售阶段的后续楼房售价，销售称“等房管局定价”。杭州房管局物业监管处则未接听电话。有传闻，此次绿城建发·沁园退款是金茂与相关单位沟通的结果，时间财经致电金茂置业（杭州）有限公司截至发稿时间未获得回应。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对时间财经表示，对于已购房退房款的事情在市场上比较罕见。此事件的发生是被同行举报导致的行业潜规则，相关部门只能被迫强制性退款。这一方面反映出限价在当地比较严格，未来突破较为困难；另一方面有了此案例的存在之后，可能会引起更多的房企效仿，蝴蝶效应随之而来。
据称有杭州开发商表示，“以后涨价就不要想了，能出货的赶紧出货”。论坛里网友也议论着“吃到肚子里也让你吐出来”“践踏出货”。
有意思的是，8月末，杭州星桥的某楼盘2.7万人参与摇号创下杭州摇号新纪录，152人抢1套的刺激消息还余音未消。还有楼盘在酝酿的冲破“3万人摇”。杭州的自媒体也在统计着，杭州的十二三个“万人摇”。
对此，杭州某中介平台店长告诉时间财经，杭州现在除了红盘、一手二手到挂比较严重的区域和地段非常好的楼盘，其他楼盘普遍卖的一般。最关键的信息是，目前二手房挂牌量在增加，此前进场的大批投资客，现在把房子拿出来卖了，库存量较大，“现在消费者选择空间多，价格就要下来了。”
共退款1833万难保本
其实早在7月，杭州楼市曾传出沁园二期高层退差价的消息，要把二期高层涨价的4500元/平方米退给业主。直到8月9日沁园领出最后一批高层预售证，均价仍然维持在54000元/平方米，传言才打破。
此次“洋房”被退款，据称是因为楼房共8层，并不满足洋房为6层及以下的规定，应该称之小高层，但沁园在按洋房的价格在卖。杭州的楼盘通常是高层和洋房的价格比为1：1.2。据公开数据显示，沁园的高层均价54000元/平方米，小高层均价63600元/平方米，高层：小高层=1:1.17。
对于退款金额，目前多出来源表示每平米退款约两千。时间财经查阅透明售房网发现，目前沁园被退款的5、6栋小高层的一房一价已经更改，改后均价约61200元/平方米，比之前63600元/平方米的均价低了约2400元/平方米。
根据沁园5、6号楼销售公示显示，46套小高层可售总面积约7638.87平方米，每平米平均退2400元，沁园这次总共要退款约1833万元。据一房一价显示，其中最大的户型为304.6平方米，即可拿到约73万元退款。
沁园的小高层除了退款的5、6号楼外，还有1-4号楼待售，该4栋楼建筑面积约1.6万平方米，若比照5、6号楼的均价61200元/平方米计算，该4栋楼又将缩水3840万元。因此，沁园此次6栋小高层总货值将缩水5673万元。
对此，有网友在论坛表示是好事，也有网友称“讲道理，现在好多九层十层的房子都是按洋房批的，都得退钱了？”还有网友调侃，“金茂不想在杭州好好混了”。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英称，对于相关业主来说，短期内是利好的，但后期项目质量是否按照合同交付有待观察。
毕竟，绿城建发在2017年初拿下申花板块的这块地时，成交楼面价为40766元/平方米。此前新京报援引杭州业内人士暗示，作为高价地，沁园初次开盘49500元/平方米的售价均价显然是赔本的，假如加推不涨价，后期开发商事实上很难收回成本。可见退款之后，绿城沁园能否保本还是个问题。
金茂被牵扯其中，也早有传闻。恩怨源于年初，绿城沁园二期开盘，销售均价为54000元/平方米，较去年年底首次开盘每平方米涨价了4500元。当时作为杭州年后的第一个涨价楼盘，业内都认为绿城沁园的开盘是一个风向标，杭州限价的大门从此被踹开。
可见的是，随后开盘的融信万科古翠隐秀和融信远洋厘望都按照5.4万元/平方米的高层均价获批。5月，沁园又拿到了此次涉事的5、6幢“洋房”预售证，主力户型160-180平方米，均价为6.36万元/平方米，装修标准6000元/平方米。
然而，与沁园同属杭州申花板块的首开金茂府，5月领出一批叠排房源预售证，单价区间6.2-7.3万元/平方米，装修标准6000元/平方米。共69套，户型建筑面积段约198-213平方米。可见绿城建发·沁园的“洋房”均价高出金茂府叠排的最低价。
7月，金茂府领出的高层预售证，单价竟仍然被限制在4.8万元/平方米，与其8个月前的开盘均价持平。远低于2月份领证的绿城沁园。为此，一度传出“金茂举报批复预售证的相关部门”，随后金茂否定该传闻。值得一提的是，金茂此前的拿地均价3.3万元/平方米，远低于绿城的4.8万元/平方米。
杭州房价曾全国领先
不同于今年早些时候的“万人摇号”再现，二手房成交量攀升等热闹场面，在多次限价、限售的约束下，杭州房地产也呈“入秋”之势。
9月10日，杭州集中出让11宗地，其中包含六宗涉宅用地和五宗商地，六宗涉宅用地均为限价房，总成交价106.02亿元。此次土地出让普遍表示出杭州的土地市场也在降温，尤其是被金隅拿下的笕桥地块，位置就在璟宸府边上，但表面地价比璟宸府便宜了7000元/平方米左右。即使将10%的公租房配建要求折合成地价，笕桥地块的实际楼面价特在2.7万元/平方米，仍比璟宸府的楼面价便宜约4000元/平方米。
诸葛找房提供的数据显示，8月杭州市新房成交量仅9133套，自今年3月以来，月成交套数首次跌破万套。
与此同时，透明售房网数据显示8月杭州市区新增住宅供应10422套，创下今年以来的单月供应新高，这也是到目前为止，今年唯一一次单月供应量破万套。
这说明房企的推盘节奏加快了。譬如融创臻蓝府，一个月内两次领出预售证。明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强告诉时间财经，目前全国性的“金九”大概率会成色不足，就看谁能收割得快了，杭州市场也不例外。
二手房市场也呈现同样的情况。钱江晚报引用我爱我家数据研究院提供的数据显示，8月杭州有一半区域的二手房成交量下滑10%至20%。成交量下滑的同时，二手房的挂牌量却在持续上涨。到8月底，杭州二手房挂牌量已经突破8.9万套。浙江中原地产首席分析师荆海燕公开表示，随着二手房挂牌量的持续增高，二手房价格下调是必然的，但不会出现去年下半年那种断崖式的情况。
对于杭州的楼市，浙报传媒地产研究院院长丁建刚曾公开表示，杭州市区8289平方千米，是深圳的4倍多，杭州常住人口不到一千万，属于既不缺地也不缺房子，房价在很大程度上不取决于供需关系，而是取决于货币量和人们的预期。
艾振强认为，杭州在传统二线里面或者说现在所谓新一线里面，确实非常强，但也有些被吹得过头。
值得注意的是，《2010年中国城市房价排行榜》曾显示，杭州市房价跃居榜首,新房均价达25840元/平方米，创历史最高，北京市则以22310元/平方米位于第二。“那时杭州房价比深圳还高，最后就比较惨了，跌下来多年趴地板上。”
艾振强称，亚运会一方面基于杭州更好的期许，同时，相关部门为了亚运会建设的资金花销，在土地出让方便较为积极。数据显示，杭州多年土地出让金排名全国第一，今年上半年杭州土地出让金额高达1375亿元，虽然次于2018年同期的1420亿元，但仍然领跑全国土地市场。土地的供应其实可以平衡需求，抑制房价。
