来源: 华尔街见闻 作者: 刘茜

周二，美国公布的房价数据显示，继7月20城房价环比出现十年来的首次下跌后，8月颓势延续，环比跌幅创下2009年金融危机期间最大。同比涨幅也“猛踩刹车”，8月美国全国房价指数同比增13%，增速较前月放缓的程度为史上最大。

美国公布了标普凯斯席勒（S&P/CS）和FHFA两大房价指数，具体数据方面：

▪美国8月S&P/CS全国房价指数同比增13%，较7月的同比15.6%增幅大幅放缓，为连续五个月增速放缓，8月也是该数据1987年发布以来的史上最大减速。

▪美国8月S&P/CS20座大城市季调后房价指数环比跌1.32%，创2009年3月来最大环比跌幅，预期跌0.8%，7月前值跌0.44%。

▪美国8月S&P/CS20座大城市房价指数同比涨13.08%，为2021年2月以来的最小增幅，预期涨14.05%，7月前值涨16.06%。

▪美国8月S&P/CS10座大城市房价指数同比涨12.1%，7月前值为涨14.9%。

▪美国8月FHFA房价指数环比跌0.7%，为2011年3月以来最大降幅，预期跌0.6%，7月前值跌0.6%。

华尔街见闻网站上个月文章指出，当时7月的20城房价指数环比下跌0.44%，为2012年3月来首次下跌，这标志着美国地产长达十年大牛市的结束。

标普道琼斯指数董事总经理Craig Lazzara在一份新闻稿中表示，“一个月前我们注意到的美国房价的强力减速，在8月得以延续。20个大城市中的每一个城市的价格涨幅都在减速。这些数据清楚地表明，房价增长率在2022年春季达到顶峰，此后一直在下降。”

8月份价格涨幅居前的城市是：迈阿密、坦帕和夏洛特，同比分别上涨28.6%、28%和21.3%。

包括全美最昂贵的房地产市场的西海岸部分地区，月度跌幅最大，且有加速下跌态势。其中，旧金山下跌4.3%，西雅图下跌3.9%，圣地亚哥下跌2.8%。此前7月报告显示，旧金山环比跌幅3.6%，西雅图跌2.5%，圣地亚哥跌2%。在这些最难以负担的地区，在今年年初按揭贷款利率还在低位时，当地的人们就负担沉重。

由于美联储激进加息，美国按揭贷款利率飙升，近几个月的房地产数据大多非常低迷，需求遭遇严重打击。今年初，30年期按揭住房贷款的平均利率约为3%，而当前已经飙涨至7%。与此同时，由于卖家不愿意放弃此前享有的低利率，上市的房屋数量也在减少，从供给角度说，这对房价构成一定支撑。不过分析认为，鉴于宏观经济环境更具挑战性，美国房价很可能会继续减速。

近日，伴随着一连串美国楼市的糟糕数据，看衰声大涨：

投资银行家、沃伦全球顾问创始人Christopher Whalen指出，由于房贷利率调整存在滞后效应，即使美联储很快停止加息，30年期按揭贷款利率也将在明年2月前轻松触及10%。美国房地产市场很可能会一蹶不振，房价或抹去疫情后全部涨幅。

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华尔街大空头、投研机构Rosenberg Research创始人David Rosenberg表示，当前的房市泡沫比2007年更糟糕，房价会暴跌30%。如今买一套独栋住宅需要八年多的收入，大约是历史标准的两倍。股市和房市有90%以上的相关性，它们有两个非常重要的特征——两者都是经济中的长期资产，对利率非常敏感。