北京东四环外朝青板块的豪宅项目“御翠园”已经拿到预售证，即将开启预售。原本吹风价是10万/平米，但李嘉诚“不贪了”，预售价比吹风价便宜10%，卖9万/平米起步。这个营销套路在汽车圈是最为常见的。在新车正式预售前，找各大媒体主动曝光一个吹风价，比预售价高那么一两万。等到新车发布会开始的时候，正式预售曝光，普遍都比吹风价要便宜。
这样做，就可以吸引业主提前交定金，赶紧锁定订单。长实集团对“御翠园”的营销套路，就是这样的。可是，这个定价比卖车要精明得多。队长查了一下，北京朝青板块的二手房，普遍价格都在7到9万之间，而长实集团推出的“御翠园”是当地的一个豪宅项目，起售价竟然也只要9万，最高价才10万。
对比二手房，这个价格就超级有诱惑力了。能拿出八九百万去买二手房的人，也不在乎多加一两百万去买李嘉诚的御翠园。对周边板块而言，御翠园豪宅的性价比非常高。在这个烂尾楼遍地的年代，御翠园还没有烂尾的风险，它已经基本建成了，就剩门窗玻璃没装了。现在买，明年就能交房拿到钥匙。但它的竞争对手一个接着一个爆雷的时候，长实集团反而成为了最突出的那一家。
事实上，御翠园项目的地块，是长实集团在2001年就竞拍拿下了。当时的土地成交价是7亿元，楼面价1700元/平米。可李嘉诚就一套打法纵横大陆房地产市场20多年：捂盘！
最后，他直接把地卖了，套现跑路。成都市政府吃了个大亏，直接拉黑长实集团，限制金融机构对长实集团提供贷款。
可偏偏这个时候，还不好处罚长实集团。一方面是，他钻了监管的空子，在程序上是合理合法的。另一方面是，国内正需要刺激房地产，来扭转低迷的房地产市场。长实集团的房子要是能带动北京楼市，对地方政府有利。李嘉诚掐准了这个时间点出售，就不怕北京拉黑长实集团，再稍微降价，又迎合了政策导向，天时地利，都被他占了。
而今的中国房地产市场呈现出两极分化的特征，一边是豪宅价格不断攀升，持续上扬，而刚需房价格跌又跌不去，卖又卖不动，处于一个极为尴尬的横盘阶段。此时，略微降价卖豪宅，就是一个特别好的生意。
而李嘉诚能做到拿地不开发，就在于他的资金实力太雄厚了。他不需要找银行贷款，或者贷款很少，利息成本很低。他用自己的钱就可以大量买地，然后，囤着不开发。他才不管中国城镇化的进程，也不管中国经济的腾飞。他就等着中国一部分人富起来以后，专门做那少数人的生意，不做大多数人的生意。
从商人角度来看，李嘉诚已经做到了极致，放眼整个华人世界，都没有人比他的商业模式更精明了。
长实集团不创造财富，只做财富的搬运工。
来源：牲产队