作者：亚洲金融 Asia Finance
未来10年，中国房价要继续跌50%？如更激进一些，5年内就会再跌50%，即累计跌幅75%或以上。一个样本：河北燕郊只是个小镇，2007年才10多万一套。2017年河北燕郊，一位购房者在市场高点，以426万的总价，贷款269万购买了自己的房子。2023年，他断供了，他心中美好的大北京共荣圈破碎了。房子迅速被法拍，以226万的价格成交。
这意味着，他不光赔光了159万的首付，还有自己6年的青春和几年的月供，最后还倒欠银行几十万。中国房市竭泽而渔，透支的是未来30年现金流。房子的杠杆太夸张了，大约1亿用户直接爆仓了，或者在爆仓。亚洲金融(
@AsiaFinance
)披露过，北京海淀的大批码农，在2020年买房或置换，工资已经赶不上房子贬值+贷款，属于典型的高级房奴。
从哪里来回哪里去，可能都不足以形容中国未来的房地产走向。房地产市场已从增长引擎转为经济拖累，政府正推动转型，这可能意味着房价长期低迷。从投资心理学角度分析，地产起来的时候，买房偏好是优势，但这很明显会导致过度买房，一旦拐点向下，过度投资的地产将打死每一次可能的反弹。这些负面因素相互交织，形成了一个“恶性循环”：房价下跌进一步削弱信心，导致需求减少，从而加剧价格压力。
1. 库存过剩和供给过剩。中国房地产市场存在严重的供给过剩问题。多年来，开发商过度建设，导致未售出或空置房屋库存积压。据估计，目前有约8000万套空置或未售房屋，这直接压制房价。2025年，新房销售面积已降至15年低点，库存消化周期延长至数年。这种过剩将持续拖累市场，至少到2030年才能逐步化解。
2. 需求疲软和消费者信心不足。购房需求持续低迷，主要源于居民收入预期下降和对房价进一步下跌的担忧。许多家庭因房产价值缩水而减少消费，形成“财富效应”逆转。实际利率较高(尽管名义利率下调，但通缩环境推高实际利率)也抑制了购房意愿。2025年，新房价格同比下降约3.8%，预计2026年继续下滑，这种“恶性循环”使潜在买家观望，导致成交量进一步萎缩。
3. 人口结构变化和城市化放缓。中国人口老龄化和出生率下降直接减少了住房需求。亚洲金融(AsiaFinance)估计，由于人口收缩，城市年度住房需求将从2021年的16亿平方米降至2024-2040年的平均8亿平方米左右。城市化率已接近峰值，三四线城市库存问题尤为严重，这将长期抑制房价上涨空间，也导致了导致多家大型房企(如恒大)债务违约，融资渠道收紧。
4. 宏观经济压力和全球影响。整体经济增长放缓(2025年GDP增长5%，但房地产拖累明显)，加剧了房价下行。出口虽支撑经济，但国内消费疲弱。如果经济增长突然停滞，房价可能加速崩盘，进一步放大冲击。不过，由于高首付比例和金融体系相对稳健，系统性危机风险较低，但房价负增长可能持续10年。尽管近期政策松绑(如降息和刺激措施)，但效果有限。
那么，中国房地产有没有可能止跌？有的，只是概率在1%。就是一批海外华人和大量外国人，跑到中国创业、就业和养老。如能吸引1000万华人华侨回国，就能带动经济。但是，这可能吗？上网都要翻墙。说到底，中国在人口数量崩盘的情况下，无法吸引到新血液补充，相反，有质量的群体会在不断跑路。而美国，是几乎所有上述问题的反例，所以几乎感受不到所谓地产崩盘的问题，新鲜血液一直在进来。