脸书专页
粉丝交流群
RSS/FEED订阅小县城的房地产都成了垃圾仙股
来源: 猩猩吸猩猩 作者: 猩猩吸猩猩
为什么小县城的房地产都成了垃圾仙股，失去了流动性和投资价值？
我以广西 GDP 第一县，北流市为例。前一段我去了一下北流，写了一点笔记。
我去北流城南新区转一圈，感受了一下。
一排排崭新的楼盘，外立面漂漂亮亮，小区大门气气派派。但到了晚上，你站在高处一看 —— 黑压压一片，亮灯的窗户稀稀拉拉。
二手房均价跌到 4600 多一平。精通森林城，2023 年均价 4628，到 2026 年跌到 4097。个别房源最低到过 3680。
谁在买？买了给谁住？
答案可能让你心酸。
第一层：新区是怎么建起来的？
北流的城镇化有一个很特殊的路径。
2025 年北流城镇化率 51%，刚过一半。这意味着还有将近一半的人住在农村。按照一般规律，城镇化推进过程中，农村人口进城买房是刚需，房地产应该有市场。
城南新区就是这么起来的。政府规划新城区，开发商拿地盖楼，楼盘一个接一个。看上去人气挺旺，售楼处也经常有人来看房。
但你仔细想一个问题 —— 谁来住？
北流常住人口 120 万，户籍 157 万，差了 36 万。也就是说，大量北流人根本不在本地生活。那些买房的人，可能一年只回来住几天。
第二层：外出打工人的” 面子房” 和” 婚房”
北流楼市有一个非常特殊的需求结构。
很多买房的人，是在广东打工的北流人。他们在深圳、东莞的工厂流水线上干了十几年，攒了一些钱，回老家买一套房。
为什么要买？两个原因。
第一是面子。在外面打工十几年，回村总得有个像样的房子吧？过年亲戚朋友来串门，总不能还住老宅砖瓦房。在县城有套房，说出去有面子。
第二是婚姻市场。在县城，没有房子的年轻人很难找到对象。丈母娘开口第一句话就是” 有没有房”。哪怕你人不在北流住，房子必须有。
于是出现了魔幻的一幕：大量房子是” 面子房”” 婚房”，买了不住，或者一年只住十几天。房子变成了社交货币，而不是居住空间。
这就是为什么新区晚上亮灯率极低 —— 房子是真卖出去了，但人不在。
第三层：房价在跌，但跌不动也涨不了
来看房价数据。
北流二手房均价 4600 多，新房均价 4869。在广西县域里不算最低，但对于月薪三千的本地人来说，已经够呛了。
精通森林城的走势很有代表性：2023 年均价 4628，2024 年跌了一些，到 2026 年 4097。三年跌了 500 多。
更惨的月份，均价到过 3680，同比跌幅超过 15%。
新房市场也不乐观。开发商不敢定价太高，怕卖不动。但成本在那摆着，地价、建材、人工，降不下来。很多项目是微利甚至亏本在卖。
二手房更惨，挂牌半年一年卖不出去的比比皆是。买家很少，因为真正需要在县城住的人就那么多，而有买房能力的年轻人大多去了广东，他们在广东租房或者买房，根本不需要回北流再买一套。
第四层：房地产拉动 GDP 的模式，走到头了
过去十年，房地产是北流 GDP 的重要推手。
2025 年房地产业增加值 46.55 亿，增长 2.5%。加上建筑业、装修建材、家电家居等上下游产业，房地产相关经济活动在北流 GDP 中的占比相当可观。
但这个模式已经走到头了。
第一，刚需在减少。年轻人外出打工、结婚率下降、出生率走低，买房需求逐年萎缩。
第二，投资需求在消退。房价只跌不涨，没有人愿意把钱投进去” 站岗”。
第三，政策红利在减弱。棚改货币化安置结束了，以前靠拆迁户买房拉动市场的黄金期已过。
2026 年上半年的数据印证了这一点：固定资产投资暴跌 26%。房地产投资是固投的大头，这个数字说明开发商在大幅收缩，新项目在减少。
第五层：空置的房子，谁来买单？
更深层的问题在于，大量空置房子意味着资源的巨大浪费。
土地是稀缺的，建了房子没人住，这块地就浪费了。开发商的贷款要还，银行的压力在增加。买房人的钱也套在里面，想卖卖不掉，想租租不出去 —— 新区的房子租给谁？
对于本地经济来说，房子建了没人住，就没有消费。一个住满了人的小区，楼下会有超市、餐馆、理发店、培训机构。一个空荡荡的小区，什么都不会有。
城南新区规划的商业街，有多少开了业、有多少还空着？你可以去数一数。
房地产拉动 GDP，看起来数字漂亮，但如果房子只是钢筋水泥的空壳，没有人气、没有消费、没有烟火气，那这个 GDP 就是虚胖。
北流的房子问题，本质上是人的问题。
房子是给人住的，如果人都走了，房子就只是建筑材料。城南新区的那些楼盘，不是质量不好，不是位置不好，而是这个城市还没有建立起足够吸引人留下来的理由 —— 好的工作、好的收入、好的公共服务。
未来北流的房地产市场会怎么走？大概率是” 稳中偏弱”，价格缓慢阴跌。
中国，有多少个像北流这样的县城？
@刘掌柜深圳：看到个话题，县城房子未来何去何从？
我还是挺了解的，第一我就是县城出来的，第二我认识几个县城开发商老板，年轻时跟我爸一起做过项目。
直接说答案吧：没地方去。
不少人对县城还是不了解哈，我简单说下县城生态。
我老家县总人口 50 万左右，县城估计生活着 15 万人，没有高铁，甚至没有火车站，最近的火车站在临县大约 25 公里远。我第一次坐火车还是 18 岁上学时，要去到市里面，路程约 100 公里。
我出生在城关镇，县城里面的城关镇类似于大城市的二环内，算是巴掌里面的手心位置，我小时候就感受到了小小县城都有地域优越。
城关镇看不上县城郊区，县城郊区看不上下面乡镇，乡镇看不上村里的，上高中时学校住校的一般来自乡镇村里，普遍自信上差一些，沉默寡言的比例高。
县城里面有大约 200 个左右所谓的权势人物，这些人在方圆 10 公里左右的地方，要么直接认识，要么找个中间人就认识了。
土著的权势人物大部分会生活一辈子，不会离开县城，只有少数外边调来的会走马观花，不会常待的，土著会经年累月的把持当地优势资源。
什么是县城优势资源？比如当地繁华的商铺，我们县城繁华的也就 2 到 3 条主街，问问谁是房东。还有当地的沙石谁供应，房子都谁开发的，当地最好的酒店，老板股东是谁，以前还有个资源，长途车路线县城到省会，谁承包的。
县城初高中的校长，医院的院长，都是资源汇聚点，如果家里人是亲戚，基本上可以全县城能用人情解决。
我的初高中同学，考上学走出来县城的基本上都是非权势人物家庭，家里有底子资源的，要么不上学安排工作，要么上个一般学校回县城进入比如电力和烟草等岗位。
县城赚钱，一般就三种人，一是权势人物的亲属，占了各种资源，二是社会大哥，这种一个县城也就不到 10 个，他们现在也不靠蛮力了，三是有一定门槛的生意，比如做当地特产有秘方很好吃别人学不会，理发手艺强等。
县城的特点是变化小，10 年前是那些人有钱，10 年后大概率还是的，突然谁一下出头的很少的，所以县城普通家庭还是很重视高考的，毕竟这条路径貌似不看爹一些。
县城这些年面临最严峻的 3 个挑战：
- 🔥免费PC翻墙、安卓VPN翻墙APP
- 🔥灵魂之谜|中华文化|治国大道
留不住人、没赚钱机会、老龄化快速。
