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Italiano困在环京楼市:房子能卖就是幸运
来源: 市界 作者: 陶婷
世事一场大梦，人生几度秋凉？
五年前“能买到房就是赚到”的疯狂，五年后“房能卖出去就是幸运”的凄凉，是环京楼市魔幻与现实的两极反转。
尽管自今年5 月以来，一些地区如固安、燕郊、香河、大厂等，在明里暗里放开限购中，楼市成交量也因此迎来一些需求，但这只是大海里泛起的一朵小水花。它无法提振一路走低的环京房价，固安、香河、永清、霸州等地区的房价，更是跌回了七年前，“可以说跌到脚后跟了”。
环京楼市限购五年之际，那些曾对环京房价有过推波助澜的刚需客、投资客、房产中介、开发商们，仍在窘境中困顿着、挣扎着。
那些繁花似锦的年代，真的一去不复返了。
“现处于全面降价趋势，价格在七年前了。”6 月17 日，京南固安的资深房产中介王琴告诉记者。
在时隔多年后的今天，王琴终于盼来了限购政策的放松。尽管廊坊并未公开出台统一的楼市新政，“但固安已经不对外地户口限购，且外地人在固安买房就可以落户。房贷利率都降到4.25%了。”王琴说。这只是环京楼市的冰山一角。
环京其它地区，如燕郊、香河、大厂等，尽管也没有公开统一的楼市新政，但暗地里也放松了限购，比如利率和首付双降。据第一财经报道，在三河、香河和大厂，多数银行将个人首套房贷款，下调至4.25%的最低水平。工农中建四大行首付比例，明确可以做到首套房20%、二套房30%。
这让王琴的客户暂时多了起来，固安楼市也迎来一波成交量，但房价却处于全面下跌的趋势。固安房价历史最高点是3 万元，“现在价格是9000 元-11000 元每平方米。价格已经跌回七年前了。”王琴告诉记者。实际上，不仅仅是固安，环京其它地区的房价，自2021 年下半年开始，也一路下跌。如廊坊市永清县的新房价格，就跌到现在的8000 元每平方米以下。
多重因素导致环京地区持续降价。“其一，环京房价腰斩的事实，让北京和环京形成较大的房价差，对北京客群吸引力不足；其二，疫情抑制了外溢的自住需求；其三，本地购房需求不足以支撑巨大供应量。”一名资深地产人士告诉记者。这让那些高位买入、已接受房价腰斩的业主，再一次锥心的痛。
永清县的孙娜，就是其中一个。2016 年，永清楼市受益于北京外溢效应，新房房价从当年5 月的6000 多元每平方米，跳涨至当年10 月的一万元多。一房难求中，孙娜抢到一套80 平方米的房子，均价为1.6 万元每平方米。
几乎前后脚，孙娜的同事杨雯，以2.4 万元的均价、300 多万的总价，捡漏了一套大三居的清退房。要知道，这个小区房子均价为2.6 万每平方米。两人抢到房的狂喜，还未消散时，在环京楼市的调控中，永清房价一路下跌。孙娜的房子，从2017 年的1.6 万每平方米跌破万元。
杨雯的那套捡漏房，从高峰期的2 万8 跌到2 万每平方米左右。到此时，环京房价腰斩的新闻，已不是什么新鲜事。如果说，永清房价下跌就此打住也就罢了，但让孙娜和杨雯无法接受的是，到了2022 年还在下跌，且下跌幅度惊人、下跌态势未完待续，“膝斩都不过分了。”
如今，孙娜的房子跌到6000 多元每平方米，杨雯的房子跌到1.4 万每平方米。至此，孙娜亏了80 万元，杨雯亏了100 多万元。“尽管是刚需，但心里还是不得劲。”孙娜无奈地说。刚需客尤是如此，那些曾对环京房价，有过推波助澜作用的局中人，更在这样的环境里困顿着。
2017 年，在霸州的房价高点时，王琴以9000 元每平方米的价格，买了一套80 平方米的房子。这套房子的均价，一度涨到了一万三四每平方米，但它的结局最终有些悲伤：被以四千多的价格卖掉了，让王琴亏了将近30 万元。
如今，即便固安楼市因限购放松，迎来一些成交量，王琴也无法重现昔日“一月卖十多套房”的辉煌。
开发商的日子也不好过。发迹于河北廊坊，被外界称之为“河北三杰”之一的荣盛发展，在项目货值以环京为主的前提下，近些年不仅资金链问题暴露出来，排名也在2022 年1-4 月，下滑至第46 位。
在固安的新房市场，开发商也是比着法的降价，“你降价我也降，谁降的多，然后谁就卖得好。降到一定程度都不降了，因为再降就降到谷底了。华夏幸福也降价，柏悦府项目之前卖1.7 万元多，现在卖1.2 万元多，以前是不降价的。”王琴告诉记者。
投资客们的二手房也在降价出售。长期扎根燕郊楼市的资深房产中介白志告诉记者，目前，该断供已经断供了，这些到现在才卖房的人，往往有一定的资金实力。卖房的最大原因之一，就是急用钱。不然，不会在谷底期亏损卖房。除一些基本面不好的二手房，一降再降外，“一些高于市场价的挂牌房子，在核心竞争力不够的前提下，也会一降再降。”
今年3 月2 日，生意连续受挫下，杨雯扛不住了。她决心卖掉这套大三居，即便市场价仅为1.4 万元左右。不过，在窗户上贴了卖房广告后，却一直没有买家上门。无奈之下，她只能将挂牌价调低到市场价1.4 万元。即便这样，她最终也没找到合适的买家，“周边配套还没有，核心竞争力不够。”中介告诉杨雯。
在燕郊投资了两套房产的张小雅，也打算卖掉其中一套，“现在没有租户租了，空着也得交物业费、取暖费。”这是一套97.39 平方米的花园洋房，是张小雅当初以2.79 万每平方米，总价272 万元买下的。面对前来询价的卖房者，出于不想亏损太多的心态，张小雅这样回复“卖240 万元可谈”。但实际上，这套房产的市场价，仅为207 万元。高于市场价30 万元的价格，让前来咨询的买房者打了退堂鼓。
相较于张小雅和杨雯，曹威则要幸运得多，“当年在固安买了孔雀城的一套小三房，最高的时候可以卖270 万，最后198 万脱手了，还好跑得快，至少还算小赚。如今看来唏嘘不已。”有人离场，有人进场。
多名环京房产中介告诉记者，现在购买环京房的人，主要有三类人，一是本地刚需客和改善性需求客；二类是炒房客，这类占比大约1%，主要集中在燕郊、大厂；三是外溢人口，其中以北漂者居多，各个地区都有。
北漂客李理就买了环京房。李理工作地点在北京，是河北保定易县人。出于离家不要太远，价格不要太高的考量，李理2021 年以7200 元每平米，总价126 万元的价格，在香河买了一套126 平方米的房子。“环境比易县要好一点，物价水平比较低，离北京也比较近，高铁在一两年就能建成，同时由于疫情等因素，房价也降了很多。”李理告诉记者。
买了房后，李理并没有怎么关注市场行情，但依稀知道“好像一直在降”，令他没有想到的是，截至今年6 月15 日，他买的这套房子，已经降到了5500 元每平方米了。也就是说，短短不到一年时间，李理已浮亏20 多万元。这一刻，李理宁愿自己不知道房子的价格，“了解降了多少，反而更伤心。”
在白志看来，如果是非要往返于双城的北漂客，需要对环京地区有清醒的认知。香河尚且还有一些产业优势，在他接触的北漂客中，有不少人却将房子买在了永清，因为“‘便宜’：总价低、首付低”，“但在一众环京地区中，永清几乎什么优势都不占。”
留下的北漂客中，还有2012 年就成为新燕郊人的蒋德。他可能是最早一批留在燕郊的北漂客了。得益于优越的地理位置，相对成熟的商业配套，他所在小区的房价依然坚挺，但蒋德却高兴不起来。
他对燕郊的情绪很是复杂。一方面，蒋德庆幸有一群可爱的邻居，但他说自己对燕郊更多的是“恨铁不成钢”。比如燕顺路一下大雨就会被淹，比如燕郊十年如一日的没起来的各种配套，比如直到今天他在燕郊都没有归属感。再比如，无论有没有疫情，燕郊检查站永远都会那么堵。而这些，几乎是所有环京地区的通病。
“房产留不住梦想”。末了，蒋德蹦出了这么一句话。
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