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Italiano中國人口結構的變化將引爆樓市泡沫
2016-07-11 23:21 來源: 博客 作者: 易憲容 
「少子化」時代的降臨有可能就是引爆這場豪賭了十幾年中國房價泡沫破滅的導火線。因為，中國人為製造的人口結構變化會來得更快更迅猛，讓住房投機炒作者防不勝防。
一年多來，中國股市和鋼價的暴漲暴跌、金絲楠烏木的暴跌，都讓投資者損失慘重。也就是說，只要是投資產品，如果有過暴漲過，沒有不暴跌的。哪一種投資都逃不出暴漲之後暴跌的慘痛命運。而這些投資的暴跌最後只能由投機炒作者來買單。
缺地謊言投機者豪賭樓價
但是，對於中國的房地產市場投資來說，10幾年來，投資者只要購買住房，房價沒有不上漲。有人就認為，中國房地產泡沫是剛性泡沫，它是無法破滅的。所以，整個中國居民及企業都在豪賭中國房地產市場，中國房地產市場也就成了世界最大賭場。特別是一線城市及部分二線城市，無論是政府還是開發商及住房投機者都在豪賭這個市場價格在上漲，使得這些城市的房價不僅在短期內可翻倍的上漲，而且成交量能夠突然間暴增，從而讓中國一二線城市房價的絕對價格已經達到世界最高水平（比如北京和上海與紐約看齊），相對價格已經是歐美不少國家的10倍以上。
但中國的房價之所以能夠瘋狂上漲，中國樓市之所以捅不破，就在於中國住房投機炒作者在豪賭中國這些城市的土地愈來愈稀缺，建房的土地建一塊就少一塊；就在於豪賭中國人口多，住房永遠是供不應求。
老齡化加速人口危機開始
至於土地稀缺，早就有人指出，這是欺騙了國人十幾年的謊言。比如北京的土地比東京多十幾倍，但房價要比東京要高，實際上中國的城市房價高低與土地根本上沒有多少關係，而是地方政府及房地產開發商豪賭的結果。
從日本上個世紀90年代以來的經濟現實來看，日本的房地產泡沫破滅之後，經濟之所以無法重新走上繁榮之路，最大的問題就是人口老齡化時代或少子化時代降臨。論當時日本經濟的實力、日本GDP包含的內容、日本國民財富的持有量等方面來說，當前中國居民是無法望其項背的，但是人口結構的迅速變化，讓日本的經濟增長及東京的房價只能在低位徘徊。而當前歐洲的情況也是如此，經濟長期增長低下，也是與人口結構的變化或少子化時代的降臨有關。
有中國研究者也指出，人口結構急劇的變化將是影響中國經濟最為重要的因素。從全球來看，老年人口的增長速度遠遠快于兒童人口下降。而這種人口危機也開始在中國降臨。
根據國家統計局的統計，中國年出生人口從上世紀60、70年代的2,600萬人左右下降到1,600多萬人；0至14歲人口佔總人口比例從1982年的33.6%下降到去年的16.5%；少兒人口數量從1982年的3.4億人下降到2.2億人，30多年來下降了1.2億人。
買樓人口跌剛性需求消失
按照人口統計標準，少兒人口佔比低於15%即為超少子化。該學者認為，從中國目前的生育率、生育意願等因素綜合看，中國存在向超少子化演進的趨勢。這就意味著由於人口結構快速變化，居民的購買住房需求將全面下降。
還有，1995年，中國有2,530萬小學生入學，而到了2008年，這一數字下降了三分之一。在目前，這種下降的情況更是會嚴重。也就是假定中國居民在26歲進入住房市場，那麼從2015年開始中國的購買住房人口就全面開始下降（6歲入學，再加20年），在13年後（即2028年）下降到不到現在的三分之一水平。購買住房的人口這樣快速下降，住房市場需求也會隨之迅速下降。這時豪賭房價永遠上漲者所製造的住房「剛性需求」沒有了，中國房價如何可永遠上漲？
「地王」頻現僅地方誘買手段
還有，該研究者指出，未來10年間，中國20至24歲年輕勞動力規模將減少30%。據測算，我們國家目前60歲以上的老年人口已經達到了14.9%，到2020年將達到19.3%，到2050年將達到38.6%。這些數據也表明，老年人口比重的增加，也意味著年輕人口快速下降，5年內購買住房人口也相應快速下降。到2050年，住房需求下降更是嚴重。
可以說，當前不少城市「地王」頻現，都是地方政府與房地產開發商合謀玩的欺騙住房投機炒作者的一場遊戲，以便誘導更多的住房投機炒作者湧入樓市瘋狂，以此來推高房價，但是這是最後的瘋狂。因為，這樣地方政府的土地財政是上升了，當年GDP也增長了，但接這種瘋狂上漲的房價盤的投機炒作者正在逐漸地消失，這些住房最後可能套在當前這些接盤的住房投機炒作者手上。
「少子化」時代的降臨有可能就是引爆這場豪賭了十幾年中國房價泡沫破滅的導火線。因為，中國人為製造的人口結構變化會來得更快更迅猛，讓住房投機炒作者防不勝防。任何投資永遠面向未來，不過是指過去發生了甚麼！
