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RSS/FEED訂閱房地產開發商「黑天鵝」事件的意蘊
來源: 博客 作者: 易憲容 
這幾年，國內房地產開發商的「黑天鵝」事件時有發生，這樣的事情一旦發生，總是會對相關的房地產開發商造成巨大的影響，甚至於嚴重打擊。公司股價暴跌，公司的財富縮水，讓風光一世的房地產開發商立即掃入十八層煉獄。
早有房地產開發商的首號大牌子，以大舉傾賣資產來應對，最近則有引發房地產開發商的股票價格暴跌。新城發展前主席王振華涉及猥褻女童案，在上海被公安拘捕，事件引發新城集團旗下3家中港上市公司股價大跌，評級機構及大行紛紛下調公司展望。對於這種現象，看上去是個別事件，但實際上顯示了國內房地產開發商背後深刻的意蘊。
這次新城發展「黑天鵝」事件，令市場嘩然。一向隻手遮天的房地產開發商總以為用金錢可以過關，所以事件發生之後，公司沒有及時採取補救措施，直到事件完全揭發，該公司緊急做出切割。對此嚴重的黑天鵝事件，新城發展過於被動地反應，令投資者信心盡失，公司股價立即暴跌。截至目前，新城發展集團旗下香港上市的新城發展及新城悅服務累計分別暴跌36%及41%，而在國內上市的A股新城控股則連續兩天出現跌停板。這兩天新城發展集團股票市值蒸發300億元以上。
那麼，房地產開發商的黑天鵝事件為何會造成對公司這樣大的影響？因為，上市公司的股票價格是以公司未來前景為導向，如果房地產開發商由於黑天鵝事件讓投資者對公司的信心喪失，那麼投資者肯定不會看好該公司，一定會用用腳投票退出這家公司股票。可以看到，由於市場看淡公司發展前景，國際投資銀行紛紛下調新城發展的評級。高盛下調新城發展評級至「中性」；評級機構惠譽把新城發展及新城控股，長期本外幣發行人違約評級「BB」列入負面觀察名單；標準普爾也把新城發展列入負面觀察名單。一家公司的信用評級全面降低，必然會導致房地產開發商今後融資成本全面飈升。
房地產開發商的黑天鵝事件對其影響為何如此之大？其背後的原因主要在兩個方面。一個方面就是如果公司的信用不好，市場不看好公司未來前景，那麼房地產開發商與政府打交道，不僅無法通過優惠的條件從政府拿到土地，也會讓房地產開發商找政府辦事增加其運行成本。因為，當前的中國房地產市場基本上還是政府在主導。
另一個方面就是國內房地產開發商之所以能夠在短短的十幾年裡席捲整個社會絕大多數財富，之所以能夠在短短的十幾年快速爆髮式發展，完全是通過過度融資的方式（銀行信貸與舉債）來實現的。在2003年之前，有幾家房地產商是實力雄厚的。而房地產開發商過度的融資，肯定會導致企業的負債率奇高。在這種情況下，只要房價還在持續上漲，音樂轉椅沒有停下來，那麼房地產開發商融資的信貸擴張得越快，企業負債率越高，該公司發展就會越快。因為他們能夠藉助他人之手圈更多的土地，開發更多的房地產項目。而房地產開發項目一直都是暴利，這自然會加速房地產開發商的成長。這就是國內的房地產開發商的規模越來越大，大的房地產開發商市場佔有率或房地產市場集中率越來越高的根本所在。
但是房地產開發商的過度負債，在房價上漲時看不出多少問題，如果房地產市場價格下跌，或房地產開發商黑天鵝事件爆發，市場對該公司的信心喪失，這種房地產開發商的過度負債隨時都可能引發巨大的債務違約風險。即使房價不跌，而黑天鵝事件發生，市場不看好該公司未來前景及市場對其信心喪失，也必然全面導致公司未來市場融資成本上升。如果融資渠道不暢通，對高負債的房地產開發商來說肯定是必死無疑的事情。
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所以，這次房地產開發商黑天鵝事件所引發的股票價格暴跌危機，其深厚的背景既與政府對房地產市場的過度主導有關，也有與房地產開發商過度負債的經營模式有關。而這兩個方面都是國內房地產市場不能夠健康持續發展的重大障礙。
