来源: 博客 作者: 易宪容

这几年，国内房地产开发商的“黑天鹅”事件时有发生，这样的事情一旦发生，总是会对相关的房地产开发商造成巨大的影响，甚至于严重打击。公司股价暴跌，公司的财富缩水，让风光一世的房地产开发商立即扫入十八层炼狱。

早有房地产开发商的首号大牌子，以大举倾卖资产来应对，最近则有引发房地产开发商的股票价格暴跌。新城发展前主席王振华涉及猥亵女童案，在上海被公安拘捕，事件引发新城集团旗下3家中港上市公司股价大跌，评级机构及大行纷纷下调公司展望。对于这种现象，看上去是个别事件，但实际上显示了国内房地产开发商背后深刻的意蕴。

这次新城发展“黑天鹅”事件，令市场哗然。一向只手遮天的房地产开发商总以为用金钱可以过关，所以事件发生之后，公司没有及时采取补救措施，直到事件完全揭发，该公司紧急做出切割。对此严重的黑天鹅事件，新城发展过于被动地反应，令投资者信心尽失，公司股价立即暴跌。截至目前，新城发展集团旗下香港上市的新城发展及新城悦服务累计分别暴跌36%及41%，而在国内上市的A股新城控股则连续两天出现跌停板。这两天新城发展集团股票市值蒸发300亿元以上。

那么，房地产开发商的黑天鹅事件为何会造成对公司这样大的影响？因为，上市公司的股票价格是以公司未来前景为导向，如果房地产开发商由于黑天鹅事件让投资者对公司的信心丧失，那么投资者肯定不会看好该公司，一定会用用脚投票退出这家公司股票。可以看到，由于市场看淡公司发展前景，国际投资银行纷纷下调新城发展的评级。高盛下调新城发展评级至“中性”；评级机构惠誉把新城发展及新城控股，长期本外币发行人违约评级“BB”列入负面观察名单；标准普尔也把新城发展列入负面观察名单。一家公司的信用评级全面降低，必然会导致房地产开发商今后融资成本全面飚升。

房地产开发商的黑天鹅事件对其影响为何如此之大？其背后的原因主要在两个方面。一个方面就是如果公司的信用不好，市场不看好公司未来前景，那么房地产开发商与政府打交道，不仅无法通过优惠的条件从政府拿到土地，也会让房地产开发商找政府办事增加其运行成本。因为，当前的中国房地产市场基本上还是政府在主导。

另一个方面就是国内房地产开发商之所以能够在短短的十几年里席卷整个社会绝大多数财富，之所以能够在短短的十几年快速爆发式发展，完全是通过过度融资的方式（银行信贷与举债）来实现的。在2003年之前，有几家房地产商是实力雄厚的。而房地产开发商过度的融资，肯定会导致企业的负债率奇高。在这种情况下，只要房价还在持续上涨，音乐转椅没有停下来，那么房地产开发商融资的信贷扩张得越快，企业负债率越高，该公司发展就会越快。因为他们能够借助他人之手圈更多的土地，开发更多的房地产项目。而房地产开发项目一直都是暴利，这自然会加速房地产开发商的成长。这就是国内的房地产开发商的规模越来越大，大的房地产开发商市场占有率或房地产市场集中率越来越高的根本所在。

但是房地产开发商的过度负债，在房价上涨时看不出多少问题，如果房地产市场价格下跌，或房地产开发商黑天鹅事件爆发，市场对该公司的信心丧失，这种房地产开发商的过度负债随时都可能引发巨大的债务违约风险。即使房价不跌，而黑天鹅事件发生，市场不看好该公司未来前景及市场对其信心丧失，也必然全面导致公司未来市场融资成本上升。如果融资渠道不畅通，对高负债的房地产开发商来说肯定是必死无疑的事情。

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所以，这次房地产开发商黑天鹅事件所引发的股票价格暴跌危机，其深厚的背景既与政府对房地产市场的过度主导有关，也有与房地产开发商过度负债的经营模式有关。而这两个方面都是国内房地产市场不能够健康持续发展的重大障碍。