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土地市场再现流拍 到底发生了什么?

2018年09月12日 14:05 PDF版 二维码分享

9月11日,再现流拍现象!

武汉官方9月11日披露了两宗挂牌出让土地的交易情况,结果两块地中有一块因为没有人出价而流拍,据悉,这是武汉今年第三宗流拍的地块!

有意思的是,之前流拍的土地主要是在一些偏远、冷清的地段,而这次流拍的是在楼盘较为成熟的区域,显然开发商拿地的热情确实发生了变化。

今年以来,全国土地流拍已超800宗,土地流拍宗数呈现逐月增多的态势。根据中原地产提供的数据,今年1-8月,一线土地流拍宗是13宗,而去年也才4宗;二线城市是238宗,去年是106宗,流拍土地数量大幅增加。

在土地流拍的同时,部分地方的也在下降,9月7日,南京在土地拍卖当中,有两个地块成交地价大幅低于同一区域的30%,甚至40%!易居房地产研究院9月3日发布的报告显示:8月,40个典型城市当中,土地成交价已经连续5个月出现同比下降。

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众所周知,高地价是高房价的主因,拿地成本加税收在房价占比当中起码6成以上,现在大家都想知道的是,在“地冷价跌”的情况下,对意味着什么?

一、我的看法是今年发生的一连串土地流拍事件,确实反应了一部分房企对楼市的态度发生变化,不过仍然很难反映楼市当前的整体情况。根据国家统计局公布的数据:1-7月份,房地产开发企业土地购置面积是13818万平方米,同比增长11.3%,土地购置面积增速大幅高于1-6月的7.2%;同时土地成交价款6619亿元,增长21.9%,说明了什么?说明了全国范围内房企拿地数量还是比较活跃的,地价也还是在上升的,只是价格上涨的速度较以往慢一点而已。

通过上图我们可以发现,土地购置面积增速是从今年4月份开始反弹,而对应的房企到位增速也是刚好在4月份开始反弹。

这也很好解释,房地产本来就是资金密集型行业,有钱了什么都好办,没钱什么做不了。今年以来央行的3次降准,以及国内市场利率的降低都给开发商增加了底气。

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据民生地产金融组的数据显示,2018年1-7月,地产集合信托放量同比增长80%。据用益信托网的数据统计显示,截至8月14日,信托资金投向房地产领域的信托产品共计2179个,规模总计5186.84亿元,占比逼近一半。

可见,在今年4月份开始国内流动性较为充裕的情况下,虽然国家在严控房企融资,但房企还是能够从不同渠道获得资金。

二、部分城市的土地流拍以及地价下降其实也是对目前新房和格倒挂的正常反映。现在不少城市对新房开盘都有限价,价格太高你可能就拿不到预售证,但是并没有限价,结果就是一手房和二手房价格倒挂,以这次土地流拍的武汉为例,有记者去采访了解:武汉位于天地一套142平方米的一套二手房价格是6万元/平方米,而附近华发外滩首府的新盘售价也才4万元/平方米。

也就是说在新房卖不出好价钱,而地价还在走高的情况下,部分开发商拿地的热情下降是肯定的,对这些开发商来说,在房价限价的情况下,一做的可能是捂盘,二可能是不轻易拿地。但是反过来,开发商不管是捂盘还是不拿地,又会抑制市场房子供应,也不利于降房价。

三、事实上,虽然我并不认为目前开发商拿地热情出现下降,可即便是这样,也不应该过度解读,开发商不是万能的,他们对楼市的预判也未必就是真实。

下面是2016年房地产开发企业土地购置面积情况,我们可以看到当年土地购置面积增速是负的,你要知道,2016年是楼市开始反弹并逐渐火爆的时候。

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而房企拿地真正快速增加的是在2017年,当年恰好是在楼市调整最严的时候,除了三四线城市房价外,楼市正在降温。

为什么会出现这样的情况呢?

我的解释有两点:一是资金;二是跟风。当楼市火爆的时候,房价回款时间短,资金压力不大,有充裕的资金在市场上拿地、抢地。同时房价一天一天的上涨也刺激了房企进一步拿地的欲望。所以房企未必就是先知先觉。

微信公众号(小白读财经)认为:近期被媒体不断爆出的土地流拍事件也可能是官方稳定房地产预期的一种方式,我们都知道,六七月份以来货币和财政两大政策均出现微调,货币是“合理稳定”变为“合理充裕”,财政是由“积极”变为“更加积极”,结果就是国内市场利率见顶,各地基建项目又开始上马。这种情况下,如果不对房地产进行预期引导,楼市很容易出现2016年那样的走势,所以在这种金融政策趋松,但房地产政策趋紧的情况下,在这时候投资性购房可能不是特别好的时机。

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来源:小白读财经

禁闻网责任编辑:金兰

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