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Italiano张菁：大陆写字楼空置率创新高的背后
作者： 张菁
数据显示，2019年前三季度，北京市全市写字楼净吸纳量为23.9万平米，较2018年同期下滑40.9%，不考虑新入市项目的影响，现有项目净吸纳量已为负增长，而反映真实市场需求的新入驻租户占比，则与2018年同期相比从34%下降至16%。
大陆17个主要城市第3季度的商业办公大楼空置率升至21.5%，达到10余年来最高。图为上海大厦的一个空办公室
近日，一则原载于经济参考报的新闻被多家媒体转载，题目为《供过于求，多地写字楼空置率创新高》，文章援引国际知名地产咨询公司披露的研究数据，认为目前中国多地写字楼空置率已达较高水平，其中一线城市中，北京的优质写字楼整体空置率已上升为10.9%，为八年来最高；上海写字楼空置率达到18.5%，为十年来最高值。而二线城市平均空置率为28%，很多发展较快的城市如天津、长沙、重庆、厦门等平均空置率更高达30%以上。
空置率整体升高跟市场匹配度失衡相关，即市场供方和需方之间出现不平衡，写字楼市场中空置率升高最可能的原因一方面是同类项目的入市量增加，另一方面是市场的吸纳量减少。
以北京为例，2019年前三季度，市场中入市项目已达到了67.8万平方米，而过去十年北京市写字楼年平均吸纳量仅为56.1万平方米。
数据显示，2019年前三季度，北京市全市写字楼净吸纳量为23.9万平米，较2018年同期下滑40.9%，不考虑新入市项目的影响，现有项目净吸纳量已为负增长，而反映真实市场需求的新入驻租户占比，则与2018年同期相比从34%下降至16%。
北京市住房和城市建设委员会发布的数据显示，2019年1-9月，全市办公楼在施面积为1910.1万平米，同比下降12.6%；新开工办公楼面积为108.9万平米，同比下降32.1%；竣工办公楼面积为121.1万平米，同比上升19.7%；已售办公楼面积为29.1万平米，同比下降19.6%；待售办公楼面积为492.5万平米，同比上升39%。
可以看到，在施和新开工办公楼的投资已大幅缩水，说明房企对新建写字楼已持谨慎态度；但新竣工进入市场的办公楼建筑却呈增长态势，反映了前几年新建办公楼的热度，但新办公楼出售情况不容乐观，已出现积压倾向。
几年前，陷于地方土地财政依赖的各地政府不断卖地，各大房企激烈抢地，经过几年的建设周期，如今各地“地标性”建筑、超高建筑到了拔地而起的阶段，相继进入写字楼市场。然而，房地产连续近十年的高速发展掩盖了房地产市场中的各种负面因素，如地价溢价过高，融资借贷比例居高不下等等。
再回头看看需方的市场，中美贸易战下，许多外企加速撤离中国；国内经济下行走势明显，各企业关注成本问题；互联网金融的暴雷导致大批此类企业人去楼空，因此目前的市场情况为部分企业租户出现退租和缩减面积，或者从甲级写字楼搬到乙级写字楼，从核心商圈搬到非核心商圈等。
近年来，已有李嘉诚出售大陆及香港资产，王健林出售万达各地项目，潘石屹将旗下资产打包出售等等消息，说明业内人士对房地产市场的信心严重不足。
中国房地产市场已经出现中小房企破产潮，据大纪元《十字路口》栏目报导，“根据法院统计，截至11月20日，今年内宣告破产的中国房地产开发商已经高达446家，创下空前记录，平均每天有1.5家房企破产”。
而近期消息指出，大型房企颐和地产出现资金链断裂，其上半年净利润亏损1.15亿元，发生债务违约超50亿元人民币。
位列十大房企的绿地集团也引发业界关注，武汉绿地中心旗下号称“华中第一高楼”停工，原因为武汉绿地中心拖欠项目承建方中建三局巨额工程进度款，导致项目全面停工。上周，武汉绿地集团青山香树花城项目又被曝出因欠债停工，引发外界对绿地集团资金链吃紧的猜测。
海外评论人士文小刚认为，房企现金流吃紧与大陆房企到了偿债高峰有关系，大陆房企一般采取大举借贷，以快速开发、快速销售的方式扩大营销，而且房企发售的短期债今年开始已经陆续到了还债高峰，而且要一直持续到后年。虽然各房企纷纷降价促销，试图以价换量回笼资金，但这种方法未必奏效，大陆经济增长放缓，民众收入减少，民众纷纷捂紧钱袋子，控制大额消费。
而令人更加不安的消息是最近中国房企境外发债融资飙涨，房企计划发行海外债务规模超过2500亿元人民币，美元债规模较大的不乏恒大、碧桂园、佳兆业、融创、绿地、万科等大型房企。同时举债利率偏高，很多境外融资利率已超过10%，比如德信中国1亿美元额外优先票据的利率是12.875%，泰禾集团15%，当代置业15.5%，这引发业界担忧中国房地产市场在泡沫扩大同时债务危机加剧。
大陆金融学者，青岛大学经济学院教授易宪容表示，无论是住房按揭贷款的快速增长，还是房地产开发商过度融资，过度负债，都是通过金融高杠杆在玩转房地产市场，而这种金融高杠杆一定会使得中国居民及房地产商过度负债，其风险随时都可能爆发。
